2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模擬題(49)

　　16、依據(jù)《規(guī)范》附錄第A.O.7條，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　?、賹?shí)物狀況分析;

　?、趨^(qū)位狀況分析

　　;③市場(chǎng)背景分析;

　?、茏罡咦罴咽褂梅治?

　?、莨烙?jì)方法選用

　　;⑥估價(jià)測(cè)算過(guò)程;

　　⑦估價(jià)結(jié)果確定。

　　17、(1)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會(huì)有不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容一般會(huì)有不同的收益水平，如果用收益法估價(jià)則應(yīng)該對(duì)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容不同的各部分采用不同的報(bào)酬率。

　　(2)轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多，在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況，避免有的估價(jià)委托方僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人的身份委托估價(jià)。來(lái)源：考試大

　　(3)裝修高檔而復(fù)雜，商業(yè)房地產(chǎn)通常會(huì)有高檔的裝修，而且形式各異，要準(zhǔn)確估算其價(jià)值需要單獨(dú)計(jì)算。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　18、(1)用詞準(zhǔn)確。

　　(2)語(yǔ)義鮮明，不能含混不清，模棱兩可。

　　(3)用詞不可帶有較強(qiáng)烈的感情色彩。

　　(4)用詞簡(jiǎn)練、標(biāo)準(zhǔn)、不堆砌、不生造。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　19、(1)房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格，而房地產(chǎn)權(quán)益是由法律法規(guī)所規(guī)定確定的，所以估價(jià)所要考慮的也只能是合法的權(quán)益的價(jià)格。

　　又由于房地產(chǎn)價(jià)格是在其使用和處分的過(guò)程中形成的，因此在確定房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，就必須堅(jiān)持其使用和處分的合法性。

　　(2)合法原則給我們提供了這樣的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)：估價(jià)時(shí)必須首先確認(rèn)估價(jià)對(duì)象具有合法的產(chǎn)權(quán)，其次要求估價(jià)對(duì)象的用途必須是合法的，同時(shí)還要求在估價(jià)中如果涉及估價(jià)對(duì)象的交易或處分方式時(shí)，該交易或處分方式必須是合法的。

　　20、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)所反映的是房地產(chǎn)價(jià)格的形成過(guò)程，而房地產(chǎn)估價(jià)原則體現(xiàn)的也正是房地產(chǎn)價(jià)格的形成原理，因此，在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)時(shí)要遵循房地產(chǎn)估價(jià)原則也就十分自然了。

　　根據(jù)《規(guī)范》房地產(chǎn)估價(jià)基本原則包括合法原則、替代原則、最高最佳使用原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則等。相應(yīng)的，房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)也應(yīng)該遵循以上各原則。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　21、(1)以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;一方提供土地使用權(quán)、另一方或者多方提供資金、合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;以房地產(chǎn)抵債的;法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)具有以下幾個(gè)方面特點(diǎn)：第一，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，估價(jià)時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日起之后。

　　第二，從委托人和評(píng)估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)可以委托社會(huì)上任何一家值得委托人信任的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，委托人即可能是買(mǎi)方和賣(mài)方單獨(dú)委托，也可能是買(mǎi)賣(mài)雙方共同委托，這是一種自愿行為。

　　第三，從估價(jià)目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估只是為了了解，掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評(píng)估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，它帶有咨詢(xún)性，其評(píng)估結(jié)果可能是有一定擺動(dòng)幅度的價(jià)格區(qū)間，

　　估價(jià)人只對(duì)估價(jià)信息和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　22、(1)影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要區(qū)域有：是否位于中央商務(wù)區(qū)或政府機(jī)構(gòu)附近;交通條件;周?chē)h(huán)境。

　　(2)影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)的主要個(gè)別因素有：外觀;內(nèi)部裝修;設(shè)備、設(shè)施;是否具有智能化辦公條件;滿(mǎn)足不同公司的不同要求;物業(yè)管理?xiàng)l件。

　　注：主觀題答案僅供參考

　　23、依據(jù)《規(guī)范》附錄第A.O.6條，估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)記載下列事項(xiàng)：⑴標(biāo)題;⑵委托人;⑶估價(jià)機(jī)構(gòu);⑷估價(jià)對(duì)象;⑸估價(jià)目的;⑹估價(jià)時(shí)點(diǎn);⑺價(jià)值定義;⑻估價(jià)依據(jù);⑼估價(jià)原則;⑽估價(jià)方法;⑾估價(jià)結(jié)果;⑿估價(jià)人員;⒀估價(jià)作業(yè)時(shí)期;⒁估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期。

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