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2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》模擬題(48)

更新時(shí)間:2012-08-24 15:25:53 來源:|0 瀏覽0收藏0

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  8、確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線就是確定房地產(chǎn)的價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過程,因此在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線時(shí),首先要明確估價(jià)對象的價(jià)格內(nèi)涵,其次要確定其價(jià)格形成的過程,然后再確定估價(jià)的測算過程和需要采用的估價(jià)方法。

  注:主觀題答案僅供參考

  9、保險(xiǎn)價(jià)值又稱為保險(xiǎn)價(jià)額,是指保險(xiǎn)標(biāo)的在訂立保險(xiǎn)合同時(shí)估定的實(shí)際價(jià)值或者在發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)所具有的價(jià)值。保險(xiǎn)價(jià)值為確定保險(xiǎn)金額的基礎(chǔ)。‘保險(xiǎn)金額是保險(xiǎn)雙發(fā)當(dāng)事人在保險(xiǎn)合同上載明的,投保人對于特定的保險(xiǎn)標(biāo)的實(shí)際投保的金額,又簡稱“保額”,也是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后承擔(dān)損失補(bǔ)償義務(wù)的最高限額。保險(xiǎn)金額不能大于保險(xiǎn)價(jià)值?! ∽ⅲ褐饔^題答案僅供參考

  10、在建工程已完工部分作為抵押物,進(jìn)行抵押價(jià)值評估時(shí),應(yīng)充分考慮后續(xù)工程的成本、費(fèi)用,確定開發(fā)成本中開發(fā)商利潤的取值時(shí),因其利潤在完全竣工時(shí)才可能全部體現(xiàn),應(yīng)采取保守原則。估價(jià)方法可選用成本法、假設(shè)開發(fā)法和市場比較法。

  注:主觀題答案僅供參考

  11、行政劃撥土地地上房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評估時(shí),可采用房產(chǎn)和土地分別估價(jià)再綜合的方法??刹捎贸杀痉?、市場法;也可先假設(shè)估價(jià)對象為具有完全產(chǎn)權(quán)的商品房,用成本法和市場法或收益法進(jìn)行估價(jià),從得出的估價(jià)額減去需要補(bǔ)交的土地出讓金的方法。

  注:主觀題答案僅供參考

  12、(1)主要區(qū)位狀況因素:繁華程度;交通條件。

  (2)影響商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的主要實(shí)物狀況因素有:臨街狀況:內(nèi)部格局;樓層;面積;裝修等。

  注:主觀題答案僅供參考

  13、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要區(qū)域有:交通條件;基礎(chǔ)設(shè)施;地理位置。

  影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要個(gè)別因素有:用地面給與形狀;地質(zhì)和水文條件房地產(chǎn)用途。

  注:主觀題答案僅供參考

  14、(1)注重預(yù)期風(fēng)險(xiǎn),在估價(jià)時(shí),對預(yù)期會(huì)降低估價(jià)對象價(jià)值的因素要充分考慮,而對逾期不確定的收益或升值因素較少或不予考慮。(2)分析市場的變現(xiàn)能力。

  (3)考慮抵押期間的耗損。

  注:主觀題答案僅供參考

  15、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線是對房地產(chǎn)價(jià)格形成過程和形成方式的認(rèn)識(shí),而房地產(chǎn)估價(jià)方法本身也反映了人們對房地產(chǎn)價(jià)格形成過程和形成方式的認(rèn)識(shí),可以說每種房地產(chǎn)估價(jià)方法都體現(xiàn)了一種估價(jià)技術(shù)路線。

  例如對一宗尚未完成的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的估計(jì),可以采用成本法,求取土地的價(jià)格,已體現(xiàn)投入的假設(shè)成本和各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用、利息、利潤、稅費(fèi)、累加即得到其價(jià)格。

  這既是成本法的估價(jià)過程,也是體現(xiàn)了一種技術(shù)路線,他反映的價(jià)格形成過程是:產(chǎn)品的價(jià)格是由構(gòu)成產(chǎn)品價(jià)格的各組成部分積算而形成的。

  我們也可以采用假設(shè)開發(fā)法,首先確定該項(xiàng)目完成后的市場價(jià)格,再扣除由未完成狀態(tài)繼續(xù)建造完成所需要的各項(xiàng)投入和利息、利潤、稅費(fèi),由此可以得出估價(jià)對象的價(jià)格,

  這種方法所反映的價(jià)格系形成過程是:未完成產(chǎn)品的價(jià)格最終取決于它開發(fā)建設(shè)后的市場價(jià)格,由后者可以推算出前者。

  所以說,房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價(jià)方法是一種密不可分的關(guān)系。

  注:主觀題答案僅供參考

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