2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第二章知識(shí)點(diǎn)

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第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運(yùn)行

　　1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)體系包括

　　交與交易當(dāng)事人-主體

　　作為交易對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)-客體

　　交易制度-制度

　　交易組織機(jī)構(gòu)等-組織

　　2. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境(八類，三基本因素)

　　社會(huì)環(huán)境?

　　政治環(huán)境?

　　經(jīng)濟(jì)環(huán)境?

　　金融環(huán)境

　　法律制度環(huán)境

　　技術(shù)環(huán)境

　　資源環(huán)境

　　國(guó)際環(huán)境

　　3. 區(qū)別社會(huì)因素和經(jīng)濟(jì)因素

　　4.房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

　　總量結(jié)構(gòu)-總量(開(kāi)發(fā)與銷售總量，供給與需求總量)

　　區(qū)域結(jié)構(gòu)-不同地區(qū)

　　產(chǎn)品結(jié)構(gòu)-不同產(chǎn)品

　　供求結(jié)構(gòu)-同一物業(yè)類型不同檔次的供求關(guān)系(供給檔次與需求之間的關(guān)系)

　　投資結(jié)構(gòu)-不同投資目的和方式

　　租買結(jié)構(gòu)-租賃和購(gòu)買的比例關(guān)系

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　　5. 租買結(jié)構(gòu)的影響因素

　　租金和售價(jià)的關(guān)系

　　偏好

　　可供出租數(shù)量

　　經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

　　6. 房地產(chǎn)市場(chǎng)按增量存量細(xì)分*

　　一般的分類

　　房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)-土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)

　　房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)-土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，新建商品房租售市場(chǎng)

　　房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)-存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)

　　土地市場(chǎng)

　　土地一級(jí)市場(chǎng)-土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)

　　土地二級(jí)市場(chǎng)-土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)

　　房屋市場(chǎng)

　　一級(jí)房屋市場(chǎng)(增量市場(chǎng)或一手房市場(chǎng))

　　二級(jí)房屋市場(chǎng)(存量市場(chǎng)或二手房市場(chǎng))

　　7. 房地產(chǎn)市場(chǎng)按交易形式細(xì)分*

　　房地產(chǎn)交易市場(chǎng)總分

　　轉(zhuǎn)讓、　租賃、抵押

　　土地交易市場(chǎng)(土地使用權(quán)的交易)

　　土地買賣、土地租賃、土地抵押

　　房地產(chǎn)產(chǎn)品交易

　　新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易子市場(chǎng)

　　銷售(含預(yù)售)、租賃(含預(yù)租)、抵押

　　存量房地產(chǎn)交易子市場(chǎng)

　　租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、保險(xiǎn)

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　　8. 房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)(四大類40小項(xiàng))*

　　出題類型

　　區(qū)分具體指標(biāo)屬于哪一大類

　　重要指標(biāo)的計(jì)算

　　重要指標(biāo)的含義

　　四類指標(biāo)

　　供給指標(biāo)

　　需求指標(biāo)

　　市場(chǎng)交易指標(biāo)

　　市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)

　　9. 供給指標(biāo)(10)

　　具體指標(biāo)

　　新竣工量

　　滅失量

　　存量

　　空置量

　　空置率

　　可供租售量

　　房屋施工面積

　　房屋新開(kāi)工面積

　　平均建設(shè)周期

　　竣工房屋價(jià)值

　　重要指標(biāo)計(jì)算

　　存量=上期存量+報(bào)告期新竣工量-報(bào)告期滅失量

　　空置率=空置房屋/同期房屋存量

　　可供租售量=上期可供租售數(shù)量-上期吸納量+本期新竣工量

　　平均建設(shè)周期=施工面積/新竣工面積

　　10. 需求指標(biāo)(11)

　　國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

　　人口數(shù)量

　　城市家庭人口規(guī)模

　　就業(yè)人員數(shù)量

　　就業(yè)分布

　　城鎮(zhèn)登記失業(yè)率

　　城市家庭可支配收入

　　城市家庭總支出

　　房屋空間使用數(shù)量

　　商品零售價(jià)格指數(shù)

　　城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

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　　11. 市場(chǎng)交易指標(biāo)(9)

　　具體指標(biāo)

　　銷售量

　　出租量

　　吸納量

　　吸納量

　　吸納周期

　　預(yù)售面積

　　房地產(chǎn)價(jià)格

　　房地產(chǎn)租金

　　房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)(反應(yīng)一定時(shí)期價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程序的相對(duì)數(shù))

　　重要指標(biāo)說(shuō)明

　　吸納量=銷售量+出租量

　　吸納率=吸納量/可供租售量

　　吸納周期-同期可供租售量可全部被市場(chǎng)吸納所需要花費(fèi)的時(shí)間，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)

　　12. 市場(chǎng)監(jiān)測(cè)與預(yù)警指標(biāo)(10)

　　具體指標(biāo)

　　土地轉(zhuǎn)化率(反應(yīng)土地轉(zhuǎn)化為房屋的效率)

　　開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)(反應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的總體狀況)

　　開(kāi)發(fā)投資杠桿率(反應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn))

　　住房可支付性指數(shù)(家庭對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力)

　　住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)(住房與城市經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)的協(xié)調(diào)關(guān)系)

　　房?jī)r(jià)租金比(考察房?jī)r(jià)是否偏離其使用價(jià)值)

　　量?jī)r(jià)彈性(反應(yīng)市場(chǎng)所處的周期階段和發(fā)展趨勢(shì)的市場(chǎng)景氣指標(biāo))

　　個(gè)人住房抵押貸款還款收入比(反映個(gè)人住房抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)水平)

　　住房市場(chǎng)指數(shù)

　　消費(fèi)者信心指數(shù)

　　重要指標(biāo)說(shuō)明

　　土地轉(zhuǎn)化率=當(dāng)期土地出讓面積/當(dāng)期政府批準(zhǔn)新建商品房預(yù)售和銷售面積

　　開(kāi)發(fā)強(qiáng)度系數(shù)=房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資/GDP或固定資產(chǎn)投資

　　開(kāi)發(fā)投資杠桿率=自有資金或權(quán)益資本/房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資

　　住房可支付性指數(shù)=家庭可承受房?jī)r(jià)的上限/實(shí)際住房中位數(shù)價(jià)格

　　房?jī)r(jià)租金比=房?jī)r(jià)/租金

　　量?jī)r(jià)彈性=過(guò)去6個(gè)月房地產(chǎn)交易量變化率/過(guò)去6個(gè)月房地產(chǎn)價(jià)格變化率

　　個(gè)人住房抵押貸款琮款收入比=抵押貸款月還款額/家庭收入

　　13. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性(6特性)

　　市場(chǎng)供給的壟斷性

　　市場(chǎng)需求的廣泛性和多樣性

　　市場(chǎng)交易的復(fù)雜性

　　市場(chǎng)價(jià)格與位置密切相關(guān)

　　存在廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性

　　市場(chǎng)信息不對(duì)稱性

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　　14.經(jīng)濟(jì)外部性

　　正外部性

　　經(jīng)濟(jì)行為活動(dòng)使他人受益，而受益者無(wú)須花代價(jià)(基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè))

　　負(fù)外部性

　　經(jīng)濟(jì)行為個(gè)體的動(dòng)使他人或社會(huì)受損，卻沒(méi)有為此承擔(dān)成本(建造紙廠使周圍房?jī)r(jià)下降)

　　15. 市場(chǎng)信息的不對(duì)稱性

　　概念

　　指在市場(chǎng)交易中，產(chǎn)品的賣方和買方對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量、性能等所擁有的信息是不以稱的

　　一般情況

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)中賣方對(duì)信息的了解程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買方，使消費(fèi)者的利益容易受到損害

　　解決信息不對(duì)稱的途徑

　　發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)等專業(yè)服務(wù)-提高專業(yè)水平

　　政府加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的發(fā)布工作-提高高層透明度

　　16. 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)

　　房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間

　　需求者-是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)

　　供給者-房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)中存量房地產(chǎn)的提供者(開(kāi)發(fā)商和存量房所有者)

　　17. 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)

　　資產(chǎn)市場(chǎng)

　　房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益

　　投資收益(兩部分)

　　在擁有房地產(chǎn)期間內(nèi)每單位時(shí)間所獲得的租金

　　在轉(zhuǎn)售時(shí)所實(shí)現(xiàn)的增值收益

　　18. 空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)系

　　空間市場(chǎng)的供求關(guān)系，決定其在資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求

　　空間市場(chǎng)的供求關(guān)系-房地產(chǎn)租金水平-房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平-在資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求

　　資產(chǎn)市場(chǎng)決定空間市場(chǎng)的供給

　　【記憶要點(diǎn)】A決定B的需求，B決定A的供給

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　　18. 空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)系

　　空間市場(chǎng)的供求關(guān)系，決定其在資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求

　　空間市場(chǎng)的供求關(guān)系-房地產(chǎn)租金水平-房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平-在資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求

　　資產(chǎn)市場(chǎng)決定空間市場(chǎng)的供給

　　【記憶要點(diǎn)】A決定B的需求，B決定A的供給

　　19. 房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡狀況

　　均衡狀況的特點(diǎn)

　　租金和價(jià)格都不發(fā)生變化

　　價(jià)格與重置成本相同

　　新增量和滅失量相等

　　房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變

　　實(shí)質(zhì)

　　這種均衡狀況事實(shí)上不存在

　　但市場(chǎng)總是在向均衡回復(fù)，圍繞均衡狀態(tài)進(jìn)行上下波動(dòng)

　　20. 房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因

　　定義

　　是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生

　　原因(七原因)

　　供求因素影響，金融因素變動(dòng)最關(guān)鍵

　　市場(chǎng)信息不充分，導(dǎo)致供需兩方面調(diào)整不均衡的時(shí)間存在時(shí)滯

　　生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素影響

　　政策因素影響，如容積率控制，用途管制等

　　政治沖擊

　　制度因素影響

　　生產(chǎn)時(shí)間落差、季節(jié)性調(diào)整、總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等

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　　21. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期??

　　平衡點(diǎn)

　　從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期平均空置率(合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率)，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)

　　自然周期分為四個(gè)階段(兩線五點(diǎn)四階段的倒V型)

　　兩線

　　水平的時(shí)間軸，向右表明時(shí)間流逝

　　垂直的空置率軸，向下表明空置率增高

　　五點(diǎn)

　　達(dá)到最高的空置率水平AE

　　達(dá)到長(zhǎng)期平均空置率水平BD

　　達(dá)到最低的空置率水平C，是供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)

　　第一階段(A-B)吸納過(guò)剩供給

　　始于市場(chǎng)周期谷底，此時(shí)空置率最高，存在供給過(guò)剩

　　此階段需求增長(zhǎng)，供給不增加，需求的增長(zhǎng)將吸納先前過(guò)剩的供給

　　沒(méi)有新項(xiàng)目出現(xiàn)，空置率下降

　　租金有小幅度的增長(zhǎng)

　　第二階段(B-C)新增供給

　　始于超過(guò)了平衡點(diǎn)

　　需求繼續(xù)增長(zhǎng)，原有的過(guò)剩供給吸納完畢，形成了對(duì)額外房屋空間的需求

　　空置率降到了合理空置率以下，租金開(kāi)始迅速上漲

　　新項(xiàng)目出現(xiàn)，供給增加

　　需求的增長(zhǎng)和供給的增長(zhǎng)會(huì)以一個(gè)大致相同的速率保持相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間，到達(dá)峰值后，需求的增長(zhǎng)的速度低于供給增長(zhǎng)的速度

　　第三階段(C-D) 空置增大，開(kāi)工項(xiàng)目少，竣工項(xiàng)目多

　　始于供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)

　　空置率低于合理空置率

　　供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率回升趨向于合理空置水平

　　該階段不存在供給過(guò)剩，租金停止上漲，開(kāi)工項(xiàng)目少，但竣工項(xiàng)目多

　　第四階段(D-E)

　　始于市場(chǎng)運(yùn)行到平衡點(diǎn)并向下運(yùn)動(dòng)

　　供給高增長(zhǎng)，需求低增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng)

　　租金降低，空置率上升

【重點(diǎn)難點(diǎn)】房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期四階段總結(jié)

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　　22. 房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期

　　第一階段，很少有資本向存量房地產(chǎn)投資，沒(méi)有資本投入新項(xiàng)目

　　第二階段，投資者的投資回報(bào)預(yù)期隨著租金的回升而提高，資本流入市場(chǎng)

　　第三階段，由于空置率低于平衡點(diǎn)，投資者繼續(xù)購(gòu)買存量項(xiàng)目并繼續(xù)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)目

　　23. 房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期的關(guān)系

　　投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于自然周期的變化，但在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期

　　24. 房地產(chǎn)泡沫及成困

　　概念

　　是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)

　　是一種價(jià)格現(xiàn)象，是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外因素，特別是投機(jī)性因素作用的結(jié)果

　　成因

　　土地的稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)

　　投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因

　　金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑-必要條件

　　衡量-房地產(chǎn)泡沫指數(shù)(綜合了以下指標(biāo))

　　實(shí)際價(jià)格/理論價(jià)格

　　房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率

　　房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)/居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

　　房?jī)r(jià)收入比

　　個(gè)人住房抵押貸款增長(zhǎng)率/居民平均家庭收入增長(zhǎng)率

　　房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求’

　　25. 過(guò)度開(kāi)發(fā)及誘因

　　概念

　　過(guò)度開(kāi)發(fā)也稱過(guò)熱，是指當(dāng)市場(chǎng)上的需求增長(zhǎng)趕不上新增供給增長(zhǎng)的速度時(shí)，所出現(xiàn)的空置率上升，物業(yè)價(jià)格和租金下降的情況

　　誘因

　　開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的偏差

　　開(kāi)發(fā)商之間的博弈和非理性行為

　　開(kāi)發(fā)商資金的易得性

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　　26. 房地產(chǎn)泡沫和過(guò)度開(kāi)發(fā)的區(qū)別與聯(lián)系

　　區(qū)別

　　聯(lián)系

　　泡沫產(chǎn)生，就必然會(huì)引起過(guò)度開(kāi)發(fā)，但過(guò)度開(kāi)發(fā)卻不一定由泡沫引發(fā)

　　27. 房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡

　　總量非均衡

　　表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實(shí)際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時(shí)并存，或稱短缺與過(guò)剩同時(shí)并存

　　結(jié)構(gòu)非均衡

　　不同子市場(chǎng)之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡

　　【2009年真題】

　　某市可供租售房屋面積3000萬(wàn)平方米，其中可供銷售的住宅面積為1800萬(wàn)平方米，可供出租的住宅面積為450萬(wàn)平方米;當(dāng)年銷售和出租的房屋總面積為2750萬(wàn)平方米，其中銷售的住宅面積為1680萬(wàn)平方米，出租住宅面積為320萬(wàn)平方米。該市2008年住宅市場(chǎng)吸納率為( )。

　　A.71.11%

　　B.88.89%

　　C.91.67%

　　D.93.33%

　　【答案】B

　　【解析】考指標(biāo)的計(jì)算。參見(jiàn)P41.

　　吸納率=吸納量/可供租售量=(1680+320)/(1800+450)=88.89%

　　注意該題易錯(cuò)易混在于對(duì)象必須一致，問(wèn)得是住宅市場(chǎng)吸納率，就不包括其它類型房屋。

　　【2009年真題】

　　某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是( )。

　　A.半個(gè)月

　　B.2個(gè)月

　　C.半年

　　D.2年

　　【答案】D

　　【解析】吸納周期是吸納率的倒數(shù)。參見(jiàn)P41.

　　【2009年真題】

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壟斷性的原因不包括( )。

　　A.房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的廣泛性

　　B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的異質(zhì)性

　　C.土地所有權(quán)的排他性

　　D.土地的有限性

　　【答案】A

　　【解析】該題可以憑常識(shí)。供給和需求是平行的概念。

　　【2009年真題】

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中，在需求增長(zhǎng)率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長(zhǎng)率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上，空置率由( )。

　　A.上升到下降

　　B.下降到上升

　　C.高于合理空置率到低于合理空置率

　　D.低于合理空置率到高于合理空置率

　　【答案】B

　　【解析】需求增長(zhǎng)率變?yōu)樾∮诠┙o增長(zhǎng)率的轉(zhuǎn)折點(diǎn)在第二和第三階段的轉(zhuǎn)折處。所以空置率先小后大。

　　【2009年真題】

　　對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，除了要分析供求結(jié)構(gòu)，通常還應(yīng)分析( )。

　　A.價(jià)格結(jié)構(gòu)

　　B.總量結(jié)構(gòu)

　　C.檔次結(jié)構(gòu)

　　D.投資結(jié)構(gòu)

　　E.租買結(jié)構(gòu)

　　【答案】BDE

　　【2009年真題】

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)別于一般商品市場(chǎng)的特性主要有( )。

　　A.競(jìng)爭(zhēng)性

　　B.壟斷性

　　C.外部性

　　D.均衡性

　　E.信息不對(duì)稱性

　　【答案】BCE

　　【解析】本題考察房地產(chǎn)市場(chǎng)特性。

　　【2009年真題】

　　量?jī)r(jià)彈性是指某時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)交易量與該時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格之比。( )

　　【答案】錯(cuò)

　　【解析】量?jī)r(jià)彈性是旨過(guò)去6個(gè)月房地產(chǎn)交易量變化率與過(guò)去6個(gè)月房地產(chǎn)價(jià)格變化率之比。

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