2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)輔導(dǎo)(10)

　　四、價(jià)值類型

　　價(jià)值類型(typesofvalue)有兩種含義，一是指房地產(chǎn)價(jià)值的種類，二是指一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中，由估價(jià)目的決定的需要評(píng)估的具體某種類型的價(jià)值，即特定價(jià)值?？偟膩?lái)說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值。但針對(duì)一個(gè)具體的房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目，由于價(jià)值有許多含義，所以不應(yīng)籠統(tǒng)地說(shuō)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，而必須搞清楚，并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明是評(píng)估哪種類型的價(jià)值。同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類型的價(jià)值，即同一估價(jià)對(duì)象的價(jià)值并不是唯一的。但同一估價(jià)對(duì)象的具體一種類型的價(jià)值是其在相應(yīng)的估價(jià)目的特定條件下所形成的正常值，理論上它是唯一的，并能夠使各方當(dāng)事人或社會(huì)普遍信服和接受。

　　例如，同一宗房地產(chǎn)，在買賣的情況下雖然實(shí)際的成交價(jià)格有高有低，但是客觀上有其正常的買賣價(jià)格;在征收、征用的情況下雖然實(shí)際的補(bǔ)償金可能有多有少，但是客觀上也有其合理的補(bǔ)償金;在抵押的情況下雖然不同的人對(duì)抵押價(jià)值有高低不同的見(jiàn)解，但是客觀上也有其正常的抵押價(jià)值。而正常的買賣價(jià)格、合理的補(bǔ)償金、正常的抵押價(jià)值，彼此之間又可能是不完全相同的。

　　價(jià)值類型首先可以分為：市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值(或稱為市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值)兩大類。

　　市場(chǎng)價(jià)值(marketvalue，MV)過(guò)去稱為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值(openmarketvalue，OMV)，是多數(shù)估價(jià)需要評(píng)估的價(jià)值，其確切的定義：是指房地產(chǎn)在滿足下列條件下進(jìn)行交易最可能的價(jià)格：

　?、俳灰纂p方是自愿地進(jìn)行交易的――賣者不是被迫地將房地產(chǎn)賣給特定的買者，買者不是被迫地從特定的賣者那里購(gòu)買房地產(chǎn);

　　②交易雙方是出于利己動(dòng)機(jī)進(jìn)行交易的――交易雙方進(jìn)行交易的目的是追求各自利益最大化;

　?、劢灰纂p方是精明、謹(jǐn)慎行事的，并且了解交易對(duì)象、知曉市場(chǎng)行情――交易雙方都是理性的，掌握充分的信息，賣方不是盲目地出售，買方不是盲目地購(gòu)買;

　　④交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易――賣方不是急于出售，買方不是急于購(gòu)買，交易對(duì)象在市場(chǎng)上進(jìn)行了合理時(shí)間的展示;

　?、莶淮嬖谫I者因特殊興趣而給予附加出價(jià)――例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能對(duì)相鄰的一宗狹長(zhǎng)地塊比別人更感興趣，因?yàn)橛辛诉@塊土地，他就能更充分地進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)。

　　凡不符合上述市場(chǎng)價(jià)值形成條件之一下的價(jià)值，均為非市場(chǎng)價(jià)值。因此，非市場(chǎng)價(jià)值不是一種價(jià)值，而是對(duì)市場(chǎng)價(jià)值以外的各種價(jià)值的一個(gè)概括性稱呼。

　　本質(zhì)上的非市場(chǎng)價(jià)值主要有以下4種：

　?、俨环稀敖灰纂p方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易”的快速變現(xiàn)價(jià)值;

　　②存在在不確定性因素的情況下遵守謹(jǐn)慎原則評(píng)估出的謹(jǐn)慎價(jià)值;

　?、鄄环侠^續(xù)使用條件下的清算價(jià)值;

　?、軓哪硞€(gè)特定投資者的角度來(lái)衡量的投資價(jià)值。

　　市場(chǎng)價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值可以說(shuō)是五種基本價(jià)值類型。