2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點輔導(dǎo)(8)

　　二、估價對象

　　估價對象(subjectproperty)即估價客體，也稱為被估價房地產(chǎn)(propertybeingappraised)、估價標(biāo)的，當(dāng)估價對象僅為房地產(chǎn)權(quán)益時，例如租賃權(quán)時，可稱為被估價權(quán)益：是指一個房地產(chǎn)估價項目中需要評估其價值的具體房地產(chǎn)或房地產(chǎn)權(quán)益。

　　盡管房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)在理論上只有土地、建筑物、土地與建筑物的綜合體(簡稱“房地”，具體可表述為“建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地”或者“土地及其上的建筑物”)三種，但現(xiàn)實中的估價對象是豐富多彩、復(fù)雜多樣的。主要有以下幾種情況：

　　(1)、建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)，即通常所稱的“在建工程”，往往成為估價對象;

　　(2)、也有要求對正在開發(fā)建設(shè)或者計劃開發(fā)建設(shè)、但尚未出現(xiàn)的房地產(chǎn)，例如通常所講的“期房”(雖然稱為期房，但實際上包含其占用范圍內(nèi)的土地)進行估價;

　　(3)、還可能因民事糾紛或者理賠等原因，要求對已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)，例如已被拆除的房屋、被災(zāi)害損毀的房屋進行估價。

　　(4)、估價對象也可能是房地產(chǎn)的某一局部，例如某幢房屋中的某個樓層，某幢住宅樓中的某套住房。

　　(5)、估價對象還可能是現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分，例如在預(yù)售商品房的情況下購買人提前裝飾裝修的部分，在房屋租賃的情況下承租人裝飾裝修的部分。

　　(6)、城市房屋拆遷估價要求對被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修單獨處理。

　　(7)、房地產(chǎn)估價中也可能含有房地產(chǎn)以外的、作為房地產(chǎn)的一種附屬財產(chǎn)的價值，例如為某一可供直接經(jīng)營使用的旅館(酒店、賓館等)、餐館、商場、汽車加油站、高爾夫球場等的交易提供價值參考而估價，其評估價值除了包含該旅館、餐館、商場、汽車加油站、高爾夫球場等的建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價值，通常還應(yīng)包含房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)，例如家具、電器、貨架、機器設(shè)備等的價值，甚至包含特許經(jīng)營權(quán)、商譽、客戶、員工隊伍等的價值，即以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值評估或稱企業(yè)價值評估。

　　概括起來，房地產(chǎn)估價對象有：土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)等等。