2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》考點輔導(9)

　　三、估價目的

　　估價目的(appraisalpurpose)：是指一個房地產(chǎn)估價項目中估價結(jié)果的期望用途，或者通俗地說，是委托人要拿未來完成的估價報告做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟活動或者民事行為、行政行為的需要。

　　例如，是為房地產(chǎn)買賣或租賃活動確定相關(guān)價格或租金提供參考依據(jù)，還是為商業(yè)銀行等債權(quán)人確定房地產(chǎn)抵押價值提供參考依據(jù)，或者是為拆遷人與被拆遷人之間確定被拆遷房屋的貨幣補償金額、為稅務(wù)機關(guān)核定某種房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)、為保險公司衡量投保房屋的保險價值、為政府掌握劃撥土地使用權(quán)進入市場應(yīng)當補交的土地使用權(quán)出讓金等費用提供參考依據(jù)。

　　委托人不會無緣無故花錢委托估價機構(gòu)估價，而是為了某種需要才委托估價機構(gòu)估價。因此，任何房地產(chǎn)估價項目都有估價目的，并且對估價的不同需要決定著估價目的的不同。

　　按房地產(chǎn)估價的需要及相應(yīng)的估價目的可以劃分為：

　　土地使用權(quán)出讓(又可分為招標出讓、拍賣出讓、掛牌出讓、協(xié)議出讓)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓(又可分為買賣、互換、贈與、以房地產(chǎn)出資、作價入股、抵債等)、租賃、抵押、征收、征用(又可分為土地征收、土地征用、城市房屋拆遷)、分割、損害賠償、稅收、保險、爭議調(diào)處、司法鑒定，以房地產(chǎn)出資設(shè)立企業(yè)(包括公司，下同)，企業(yè)對外投資、合資、合作、合并、分立、改制、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、租賃、清算，房地產(chǎn)估價爭議中的房地產(chǎn)估價復核或鑒定等等。在實際估價中，還可以根據(jù)具體情況對上述某些估價目的進行細分或者作進一步的說明。例如，房地產(chǎn)買賣中普通拍賣的保留價(底價)評估;城市房屋拆遷補償估價：還可分為貨幣補償估價和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償估價。

　　不同的估價目的將影響估價結(jié)果，因為估價目的不同，估價對象的范圍、估價時點、評估的價值類型、估價依據(jù)、估價應(yīng)考慮的因素可能不同，甚至估價方法也可能不同。

　　例如，許多房地產(chǎn)在買賣、抵押之前已出租，買賣、抵押時帶有租賃期未屆滿的租賃合同(也稱為租約)，購買者、抵押權(quán)人應(yīng)尊重并履行這些租賃合同的各項條款，即所謂“買賣不破租賃”，這叫做有租約限制的房地產(chǎn)或帶租約的房地產(chǎn)、已出租的房地產(chǎn)。如果為房地產(chǎn)買賣、抵押目的對這類房地產(chǎn)進行估價，就應(yīng)考慮租約租金與市場租金差異的影響，特別是對于那些租約租金與市場租金差異較大和租賃期限較長的房地產(chǎn);如果為城市房屋拆遷補償目的而估價，則不考慮房屋租賃的影響，應(yīng)視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價。在價值構(gòu)成的各要素，例如成本、費用、利潤、稅金等的取舍上，也應(yīng)服從于估價目的。

　　此外，估價目的還限制了估價報告的用途。針對某種估價目的得出的估價結(jié)果，不能盲目地套用于與其不相符的用途。因此，在估價中房地產(chǎn)估價師應(yīng)始終謹記估價目的。