2010年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》真題(完整版)

　　2010房地產(chǎn)估價(jià)師《估價(jià)案例與分析》真題及答案

　　一、問(wèn)答題(共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫(xiě)在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下)

　　(一)2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無(wú)償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對(duì)該房屋進(jìn)行拆遷估價(jià)。

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　1.拆遷估價(jià)中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同?

　　2.拆遷估價(jià)中如何確定該房屋的用途、面積?

　　3.拆遷估價(jià)中如何考慮乙公司的裝修補(bǔ)償?

　　(二)近期，某城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢(shì)，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，請(qǐng)問(wèn)：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估該在建工程的抵押價(jià)值應(yīng)注意哪些問(wèn)題?

　　(三)某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工業(yè)用地。最新城市規(guī)劃將該地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對(duì)該地塊進(jìn)行收購(gòu)儲(chǔ)備，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)估價(jià)。

　　請(qǐng)問(wèn)：

　　1.評(píng)估該宗房地產(chǎn)收購(gòu)價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途?適宜選用哪些估價(jià)方法?

　　2.政府收購(gòu)該宗房地產(chǎn)后，將其變?yōu)槌鲎屖斓剡€需投入哪些費(fèi)用?

　　3.評(píng)估該宗熟地出讓價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途?適宜選用哪些估價(jià)方法?

　　二、單項(xiàng)選擇題(共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意，請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi))

　　(一)甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，開(kāi)發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A座、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000┫、 69000┫.總層數(shù)為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過(guò)竣工驗(yàn)收并備案。其中A座總建筑面積為65000┫，地下1層出租給乙公司經(jīng)營(yíng)超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/(┫?D);地上一～四層出租給丙公司經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)，租賃期限為10年，租金為2.50元/(┫?D);B座總建筑面積為67500┫，辦理了銷售許可證，其中8000┫已售出，該項(xiàng)目工程款總金額為40500萬(wàn)元，施工方按合同約定支付了工程款5%的質(zhì)量保證金，截至目前已付工程款93%?，F(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請(qǐng)抵押貸款。

　　1.A座、B座合計(jì)抵押建筑面積為( 　)┫。

　　A.124500

　　B.127000

　　C.132500

　　D.135000

　　2.據(jù)調(diào)查，該商業(yè)樓A座地下一層的客觀租金水平為2.0形(┫?D)，地上一～四層的客觀租金水平為3.0元/(┫?D)，則用收益法測(cè)算該商業(yè)樓A座抵押價(jià)值時(shí)，關(guān)于租金取值的說(shuō)法，正確的是( 　)。

　　A.租約期內(nèi)和租約期外都取客觀租金

　　B.根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者

　　C.根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者

　　D.租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取客觀租金

　　3.該商業(yè)樓抵押價(jià)值評(píng)估中法定優(yōu)先受償款應(yīng)為( 　)萬(wàn)元。

　　A.810

　　B.132025

　　C.2835

　　D.4860

　　(二)甲公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項(xiàng)目，土地面積為20000┫，2007年11月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000┫。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑面積為16500┫，至2008年 12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)。3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項(xiàng)目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了2間宿舍，共計(jì)500┫。因經(jīng)營(yíng)不善，甲公司現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該項(xiàng)目于2010年6月30日的市場(chǎng)價(jià)值。

　　4.采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)按照( 　)前提進(jìn)行估價(jià)。

　　A.自己開(kāi)發(fā)

　　B.溢價(jià)轉(zhuǎn)讓

　　C.被迫轉(zhuǎn)讓

　　D.自愿轉(zhuǎn)讓

　　5.采用成本法估價(jià)，求取土地重新取得價(jià)格時(shí)，容積率應(yīng)采用( 　)。

　　A.0.03

　　B.0.83

　　C.0.85

　　D.1.25

　　6.采用成本法估價(jià)時(shí)，可計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的是( 　)。

　　A.辦公樓開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　B.食堂開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　C.宿舍開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　D.浴室開(kāi)發(fā)費(fèi)用

　　7.采用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)( 　)。

　　A.按照預(yù)算額測(cè)算在建工程價(jià)值

　　B.按工程已結(jié)算額測(cè)算在建工程價(jià)值

　　C.按綜合完成的形象進(jìn)度測(cè)算在建工程價(jià)值

　　D.結(jié)合綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素，測(cè)算在建工程價(jià)值

　　三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處(每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫(xiě)在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分)

　　封面(略)

　　目錄(略)

　　致委托人函(略)

　　××有限公司：

　　受貴公司委托，我們對(duì)貴公司擁有的位于××市××街××號(hào)一層(房屋所有權(quán)證號(hào)：××字第××號(hào)，建筑面積為339.29┫)商業(yè)用房的抵押價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為貴公司向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)。

　　我公司派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師到估價(jià)對(duì)象所在地進(jìn)行實(shí)地查看和市場(chǎng)調(diào)查，估價(jià)人員在結(jié)合有關(guān)資料的基礎(chǔ)上，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，分析了影響房地產(chǎn)價(jià)格的各項(xiàng)因素，經(jīng)過(guò)測(cè)算并結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年4月21日滿足本報(bào)告估價(jià)“假設(shè)和限制條件” 下的抵押價(jià)值如下(見(jiàn)表1)：

　　表1　估價(jià)對(duì)象估價(jià)結(jié)果一覽表

　　注：估價(jià)對(duì)象抵押價(jià)值=估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值-房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。

　　××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司(蓋章)

　　法人代表：×××

　　二O 0九年五月二十二日

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明(略)

　　估價(jià)的假設(shè)和限制條件(略)

　　房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、估價(jià)委托人(略)

　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)(略)

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　(一)實(shí)物狀況

　　估價(jià)對(duì)象所處房地產(chǎn)是一幢集商鋪、酒樓、茶樓、客房、辦公用房為一體的綜合性大樓，該建筑于2007年建成并投入使用，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共5層，其中一～二層為商鋪和酒樓，三層為茶樓，四～五層為客房及辦公用房。

　　大樓外墻粉色墻磚，一～三層為大面積玻璃窗，四～五層為玻璃幕墻;內(nèi)部設(shè)備有中央空調(diào)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、一部電梯、二部消防樓梯。

　　估價(jià)對(duì)象位于大樓的第一層，建筑面積為339.29┫，層高為5.4m。目前出租用作酒樓，餐區(qū)及操作間地面鋪地磚，墻面刷乳膠漆。

　　經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查看，估價(jià)對(duì)象房屋主體結(jié)構(gòu)完好，基礎(chǔ)設(shè)施完備，維護(hù)保養(yǎng)較好，處于正常使用狀態(tài)。

　　(二)權(quán)益狀況

　　估價(jià)對(duì)象為××有限公司擁有的位于××市××街××號(hào)一層的商業(yè)用房。

　　估價(jià)委托人提供的《房屋所有權(quán)證》記載內(nèi)容為：房屋所有權(quán)證號(hào)：××字第××號(hào);房屋所有權(quán)人：××有限公司;房屋坐落：略;產(chǎn)別：私產(chǎn);幢號(hào)：××;房號(hào)：××;結(jié)構(gòu)：框架;房屋總層數(shù)：5層;所在層數(shù)：一層;建筑面積：339.29┫;設(shè)計(jì)用途：商業(yè);登記日期：2007年6月6日。

　　估價(jià)委托人提供的整棟商業(yè)樓《國(guó)有土地使用證》記載內(nèi)容為：土地證號(hào)：第××號(hào);土地使用者：××有限公司;坐落：略;地號(hào)：略;地類(用途)：商業(yè)用地;使用權(quán)類型：出讓;使用權(quán)面積：3065.30┫;終止日期：2046年4月20日;登記日期：2006年4月21日。

　　至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)剩余年限為37年。依據(jù)估價(jià)對(duì)象委托人提供的資料及估價(jià)人員實(shí)地查看情況，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象已出租用作酒樓，除此以外無(wú)其他項(xiàng)權(quán)利限制。

　　四、區(qū)位狀況(略)

　　五、估價(jià)目的

　　為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

　　六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2009年4月21日。

　　七、價(jià)值定義

　　本報(bào)告所稱抵押價(jià)值是指估價(jià)對(duì)象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償款權(quán)下的價(jià)值，減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償后的價(jià)值。

　　八、估價(jià)依據(jù)(略)

　　九、估價(jià)原則(略)

　　十、估價(jià)方法(略)

　　十一、估價(jià)結(jié)果

　　經(jīng)過(guò)綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值為總價(jià)人民幣491.26萬(wàn)元，單價(jià)14478.96 元/┫.

　　十二、估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析(略)

　　十三、估價(jià)人員(略)

　　十四、估價(jià)作業(yè)日期

　　2009年4月21日至2009年5月22日

　　十五、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(略)

　　××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司

　　2009年5月22日

　　附件(略)

　　一、個(gè)別因素分析(略)

　　二、區(qū)域因素分析(略)

　　三、市場(chǎng)背景分析(略)

　　四、最高最佳利用分析(略)

　　五、估價(jià)方法選用(略)

　　六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　　1.收益法

　　收益法是基于預(yù)期原理，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將預(yù)期的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)未來(lái)各年的正常收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)值，求其之和得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：

　　式中 V--收益價(jià)格;

　　Ai--相對(duì)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來(lái)第i期末的凈收益;

　　Y--房地產(chǎn)的報(bào)酬率(折現(xiàn)率)。

　　(1)確定房地產(chǎn)收益

　　1)租約期內(nèi)房地產(chǎn)收益

　　估價(jià)對(duì)象已出租，租約期至2013年4月20日。根據(jù)估價(jià)對(duì)象租賃合同，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起算，租約期內(nèi)房地產(chǎn)年有效毛收入見(jiàn)表2.

　　表2　租約期內(nèi)年有效毛收入一覽表 (單位：元/┫)

　　往：租金按建筑面積計(jì)算，收入均為年末取得。

　　2)租約期外房地產(chǎn)收益

　　根據(jù)市場(chǎng)行情測(cè)算，目前估價(jià)對(duì)象按建筑面積計(jì)算的正常市場(chǎng)租金為70～75元/(┫?月)(計(jì)算過(guò)程略)，且租金水平呈逐年遞增趨勢(shì)，遞增比率為每年2%～5%，由此，預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象租約期外第一年的客觀毛租金為100元/(┫?月)，且按每年3%的比率遞增。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)一般情況，空置率取 2%，假設(shè)上述收益變化趨勢(shì)在未來(lái)使用年限里相對(duì)穩(wěn)定。則租約期外第一年的有效毛收入為100×12×(1-2%)=1176(元/┫)。

　　(2)確定年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括：管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金，計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表3(計(jì)算過(guò)程略)。

　　(3)確定年凈收益

　　計(jì)算公式：估價(jià)對(duì)象年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　則估價(jià)對(duì)象年凈收益見(jiàn)表3.

　　表3　估價(jià)對(duì)象年凈收益計(jì)算一覽表(單位：元/┫)

　　(4)確定報(bào)酬率

　　綜合考慮，確定報(bào)酬率為7%(計(jì)算過(guò)程略)。

　　(5)確定估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格估價(jià)對(duì)象收益價(jià)格為：

　　=16740.50(元/┫)。

　　2.市場(chǎng)法

　　市場(chǎng)法是估價(jià)對(duì)象與近期發(fā)生交易的類似實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，對(duì)已發(fā)生交易的類似實(shí)例的已知價(jià)格加以修正，得出估價(jià)對(duì)象最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：

　　比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)

　　(1)可比實(shí)例相關(guān)情況可比實(shí)例比較因素一覽表見(jiàn)表4.

　　(2)建立可比價(jià)格基礎(chǔ)(略)

　　(3)選取比較因素及因素條件說(shuō)明

　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB./T 50291-1999)及項(xiàng)目特點(diǎn)，本次比較因素選擇交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素。

　　1)交易情況

　　交易情況是指交易行為中是否包含特殊因素，是否為正常交易。

　　2)交易日期

　　交易日期是指可比實(shí)例成交時(shí)間，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，不同成交時(shí)間的類似房地產(chǎn)，其成交價(jià)格存在差異。

　　3)區(qū)域因素和個(gè)別因素

　　估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)，本次選取的區(qū)域因素包括繁華程度、交通條件、城市規(guī)劃限制和環(huán)境等。個(gè)別因素包括臨街狀況、距區(qū)域商業(yè)中心距離、距公交站點(diǎn)距離、層高、面積、形狀、開(kāi)間、成新率等。

　　4)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例比較因素情況見(jiàn)表5.

　　表5　估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例比較因素情況

　　根據(jù)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例比較因素情況表，建立估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例因素修正系數(shù)，見(jiàn)表6.

　　表6　估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例因素修正系數(shù)

　　5)建立可比實(shí)例體系

　　上述修正因素比較為間接修正，現(xiàn)將可比實(shí)例的交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素與估價(jià)對(duì)象相比較，建立直接比較關(guān)系，見(jiàn)表7.

　　表7　比較因素修正

　　取上述可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的平均值作為市場(chǎng)法的比準(zhǔn)結(jié)果，即估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格為：(12461.54+12272.73+11918.00)/3=12217.42(元/┫)。

　　3.估價(jià)結(jié)果確定

　　綜合考慮收益法、市場(chǎng)法的測(cè)算結(jié)果，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，決定采用兩種方法測(cè)算結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)果，即：

　　評(píng)估單價(jià)=(16740.50+12217.42)/2=14478.96(元/┫)。

　　評(píng)估總價(jià)=14478.96×339.29=491.26(萬(wàn)元)。

　　總價(jià)大寫(xiě)：人民幣肆佰玖拾壹萬(wàn)貳仟陸佰元整。

　　二O O九年五月二十二日

　　四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤(本題10分。錯(cuò)處不超過(guò)4個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答，不得在試卷上改錯(cuò))

　　本次估價(jià)背景情況如下：

　　估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)委托人為××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地查看和市場(chǎng)調(diào)查時(shí)，從估價(jià)對(duì)象的施工方××建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資料。

　　以下為該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)的假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷：

　　(一)估價(jià)的假設(shè)條件

　　1.估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年6月18日的房地產(chǎn)市場(chǎng)為公平、平等、自愿的交易市場(chǎng)。

　　2.本報(bào)告假定估價(jià)對(duì)象在合法前提下，按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來(lái)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

　　3.本次估價(jià)以××建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實(shí)，由此產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果失真，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。

　　4.估價(jià)對(duì)象土地用途為商貿(mào)綜合用地，證載土地使用權(quán)終止日期為2053年6月19日，剩余使用年限為44年。

　　遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，本報(bào)告估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)(未單獨(dú)辦理土地權(quán)屬證書(shū))，設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起為40年。

　　5.估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。

　　6.估價(jià)委托人擁有估價(jià)對(duì)象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)。

　　7.任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序應(yīng)符合國(guó)家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等。

　　8.我們于2009年6月25日至26日對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查看，不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)，點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之曰的狀況保持一致，提醒估價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告時(shí)注意。

　　9.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師在進(jìn)行實(shí)地查看時(shí)，觀察到估價(jià)對(duì)象外部完整正常，但不能確定其有無(wú)內(nèi)部缺陷，本報(bào)告假設(shè)其建筑質(zhì)量可以維持正常的使用壽命。

　　(二)估價(jià)的限制條件

　　1.本次估價(jià)目的僅為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不對(duì)其他目的負(fù)責(zé)任，超出此范同使用報(bào)告，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。

　　2.估價(jià)結(jié)果未考慮將來(lái)可能發(fā)生的資產(chǎn)處置、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等費(fèi)用對(duì)其抵押價(jià)值的影響。

　　3.根據(jù)× ×市當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征，本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為半年，即自本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。在應(yīng)用有效期內(nèi)，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生重大變化，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響，應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。

　　4.本報(bào)告僅供委托人使用，未經(jīng)本公司同意，不得向估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門(mén)之外的單位和個(gè)人提供。本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開(kāi)媒體上。

　　參考答案

　　一、問(wèn)答題

　　(一)答：

　　1.拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價(jià)時(shí)不考慮租約的影響。(3分)

　　2.根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)結(jié)果指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定：

　　(1)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書(shū)或登記簿的記載為準(zhǔn)。(1分)

　　(2)各地被拆遷房屋的面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。(1分)

　　(3)拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。(1分)

　　(4)若對(duì)房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。(1分)

　　(5)對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定;沒(méi)有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。(1分)

　　3.被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的，可以委托評(píng)估確定。(2分)

　　或：乙公司的裝修補(bǔ)償應(yīng)與出租人協(xié)商解決。(2分)

　　或：乙公司應(yīng)得的裝修補(bǔ)償應(yīng)為甲公司從拆遷人處得到的裝修補(bǔ)償款(或根據(jù)時(shí)點(diǎn)的裝修的現(xiàn)值)減去租賃期滿后裝修的殘余價(jià)值。(2分)

　　(二)答：

　　在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)應(yīng)特別注意：

　　(1)預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值宜謹(jǐn)慎。(2分)

　　(2)開(kāi)發(fā)費(fèi)用可能發(fā)生變化。(2分)

　　(3)開(kāi)發(fā)周期可能延長(zhǎng)。(2分)

　　(4)開(kāi)發(fā)和銷售稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容及稅費(fèi)率可能發(fā)生變化。(2分)

　　(5)折現(xiàn)率或利潤(rùn)率水平可能發(fā)生變化。(2分)

　　(三)答：

　　1.政府收購(gòu)該宗房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行評(píng)估，土地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。(2分)

　　2.收購(gòu)房地產(chǎn)變?yōu)榭沙鲎屖斓剡^(guò)程中要投入下列費(fèi)用：

　　(1)建筑物拆除費(fèi)用。(2分)

　　(2)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用(如七通一平費(fèi)用)。(2分)

　　(3)其他成本費(fèi)用(如財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用)。(2分)

　　3.出讓時(shí)對(duì)該宗熟地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，用途應(yīng)界定為商業(yè)，適宜選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法。(2分)

　　二、單項(xiàng)選擇題

　　1.A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D 8.B 9.A 10.D

　　三、指錯(cuò)題

　　1.致委托方函缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期(或致委托方函缺估價(jià)報(bào)告使用期限)。

　　2.估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述不全或不清;或缺估價(jià)對(duì)象土地實(shí)物狀況;或建成時(shí)間未具體到月;或缺估價(jià)對(duì)象四至;或缺各估價(jià)對(duì)象分?jǐn)偟耐恋孛娣e。

　　3.估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述不全;或缺他項(xiàng)權(quán)利限制情況;或缺租賃權(quán)情況;或缺是否優(yōu)先受償款情況。

　　4.價(jià)值定義中缺未設(shè)立法定優(yōu)先受償下的市場(chǎng)價(jià)值定義。

　　5.結(jié)果報(bào)告的估價(jià)結(jié)果沒(méi)有大寫(xiě)。

　　6.缺少風(fēng)險(xiǎn)提示(或說(shuō)明)。

　　7.附件應(yīng)放在技術(shù)報(bào)告之后。

　　8.客觀毛租金收益(100元/┫?月)確定有誤。

　　9.租約期外租金構(gòu)成內(nèi)涵不清。

　　10.租約期外租金面積內(nèi)涵不清。

　　11.租約期外收益變化趨勢(shì)在未來(lái)使用年限相對(duì)穩(wěn)定的假設(shè)缺乏依據(jù)(或不符合謹(jǐn)慎原則)。

　　12.租約期外的有效毛收入中未考慮其他收入，如押金收入(或租賃期外有效毛收入中缺押金收益)。

　　13.租約期外凈收益確定有誤，未扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

　　14.空置率取2%的理由不充分。

　　15.等比遞增計(jì)算中租約期外的折現(xiàn)期錯(cuò)誤。(不應(yīng)為5年，應(yīng)為4年)

　　16.表4中的可比實(shí)例成交價(jià)未說(shuō)明付款方式。

　　17.可比實(shí)例1與估價(jià)對(duì)象規(guī)模差異過(guò)大，不宜適用為可比實(shí)例。

　　18.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象結(jié)構(gòu)不同未作修正。

　　19.比較、修正項(xiàng)目不全：或缺少情況的修正;或缺少租賃期的比較和修正;或缺剩余收益年限(土地使用年限)的修正;或缺用途的比較修正;或缺交易日期(市場(chǎng)狀況)的修正(或不修正的理由)。

　　20.距區(qū)域商業(yè)中心距離和距公交站點(diǎn)的距離應(yīng)為區(qū)域因素。

　　21.表6中修正系數(shù)的表述形式錯(cuò)誤。

　　22.表6中修正系數(shù)的確定缺乏理由或(具體指出)某個(gè)因素的取值缺乏理由。

　　23.表6中修正系數(shù)的確定未考慮各子因素權(quán)數(shù)的差異。

　　24.技術(shù)報(bào)告結(jié)果中未計(jì)算抵押價(jià)值;或未考慮法定優(yōu)先受償款。

　　25.比準(zhǔn)結(jié)果取三個(gè)可比實(shí)例價(jià)格的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值缺乏理由。26.估價(jià)結(jié)果取兩種估價(jià)方法測(cè)算結(jié)果的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值缺乏理由。

　　四、改錯(cuò)題

　　錯(cuò)誤：本次估價(jià)以××建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。

　　改為：本次估價(jià)以委托人(或××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司)提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。

　　錯(cuò)誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起為40年。

　　改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起為44年。

　　錯(cuò)誤：自本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi)有效。

　　改為：自本報(bào)告出具之日起半年內(nèi)有效。

　　錯(cuò)誤：不能確認(rèn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之日的狀況保持一致。

　　改為：假定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之日的狀況保持一致。