2007年房地產(chǎn)估價師《案例分析》真題及答案(完整版)

　　一、問答題(共3題，每題10分)

　　(一)李某有一處房產(chǎn)，其《房屋所有權(quán)證》記載的建筑面積為 300m2，用途為住宅，土地為出讓使用權(quán)，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經(jīng)營，于2006年6月以 3000元/m2的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該房地產(chǎn)的低押價值，估價結(jié)果為2300元 /m2。

　　請問：

　　1.張某認為該估價結(jié)果偏低，你認為應如何解釋該估價結(jié)果的合理性?

　　2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發(fā)日為2007年9月30日，乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)受拆遷人委托進行拆遷估價，估價結(jié)果為2800元/m2。張某認為該估價結(jié)果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/m2。你認為應如何解釋該估價結(jié)果的合理性?

　　(二)甲公司有一建筑面積為50m2的臨街首層店面，已出租，現(xiàn)擬以該店面向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對其抵押價值進行評估。甲公司提供了臨街地段結(jié)構(gòu)、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況，具體如下：

　　物業(yè)名稱　A　B　C

　　建筑面積/m2　65　48　50

　　成交單價/(元/m2)　15500　14500　15000

　　成交日期　2007年9月　2007年8月　2007年10月

　　請問：

　　1.你認為乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)應要求甲公司提供哪些估價所需的資料?

　　2.若將上述3個交易實例選做可比實例，對它們進行個別因素修正，你認為應考慮哪5個主要因素?(說明：回答若超過5個，只按前5個評分)

　　(三)2003年8月甲公司購買了某幢寫字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同?，F(xiàn)要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)分別對出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值進行評估，估價時點為2007年10月15日。

　　請問：

　　1.評估出租人權(quán)益價值時，承租人是否毀約對房地產(chǎn)價值影響較太。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。

　　2.說明評估承租人權(quán)益價值的技術(shù)路線。

　　二、單項選擇題(共3大題，10小題，每小題2分)

　　(一)某公司有一鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)廠房，于 1997年12月31日建成投入使用，經(jīng)濟壽命為50年。經(jīng)批準，該公司于2005年12月將該廠房改為二手汽車交易市場，并在辦理二手汽車交易市場手續(xù)時補交了土地使用權(quán)出讓金，將土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屔虡I(yè)用地，土地使用期限為40年，自2005年12月31日起至2045年12月30日止，不可續(xù)期。 2007年6月30日，該公司與他方合資，以該二手汽車交易市場的房地產(chǎn)作價出資。

　　1.若評估二手汽車交易市場房地產(chǎn)的作價出資價格，下列說法中正確的是( )。

　　A、作價出資價格應為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的原始價值

　　B、作價出資價格應為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的賬面價值

　　C、作價出資價格評估應采用公開市場價值標準

　　D、作價出資價格應較評估出的價值低

　　2.如果采用成本法估價，且建筑物的經(jīng)濟壽命等于其自然壽命，應按( )年計算建筑物的折舊。

　　A、38.5

　　B、40.5

　　C、48.0

　　D、50.0

　　3.如果采用收益法估價，經(jīng)調(diào)查，在估價時點該二手汽車交易市場房地產(chǎn)的客觀年凈收益為300萬元。且未來每年不變，報酬率為7.5%，則收益價格為( )萬元。

　　A、3752.92

　　B、3786.20

　　C、3875.70

　　D、3892.44

　　4.若合資期限約定為20年，合資結(jié)束后的凈資產(chǎn)按出資比例在出資各方間分配，則下述描述中最準確的是( )

　　A、業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值

　　B、業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)現(xiàn)值扣減20年后房地產(chǎn)剩余價值的折現(xiàn)值

　　C、業(yè)主方的作價出資額為二手汽車交易市場房地產(chǎn)的評估價值扣減在合資中需要投入的更新改造費用。

　　D、業(yè)主方的作價出資額在合資期限內(nèi)應隨二手汽車交易市場房地產(chǎn)的市場價格變動而適時調(diào)整

　　(二)某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗土地面積為50萬m2的住宅用地。某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬取得該宗土地。出讓文件規(guī)定可以分期開發(fā)，該開發(fā)公司擬用滾動開發(fā)的模式進行房地產(chǎn)開發(fā)，具體計劃如下：

　　由于開發(fā)規(guī)模較大且擬采用新的施工技術(shù)方案，預計實際開發(fā)成本比社會平均開發(fā)成本低100元/m2;目前住宅需求旺盛，預計住宅市場價格會以每年5%的速度上漲?，F(xiàn)該開發(fā)公司委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其能承受的最高掛牌出讓地價。、房地產(chǎn)估價機構(gòu)在選用假設(shè)并發(fā)法進行估價時，用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法進行測算。

　　5.房地產(chǎn)估價師確定現(xiàn)金流量折現(xiàn)法技術(shù)路線時，正確的做法是( )。

　　A、對三期開發(fā)的土地分別估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至當期開發(fā)活動起始點

　　B、對宗地整體估價，將各期凈現(xiàn)金流量分別折現(xiàn)至各期開發(fā)活動起始點

　　C、對宗地整體估價，將各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)至整個開發(fā)活動起始點

　　D、對宗地整體估價，對各期開發(fā)投資分別計息至各期開發(fā)活動結(jié)束點

　　6.在確定開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時，應采用( )。

　　A、目前住宅市場價格

　　B、未來住宅市場價格，折現(xiàn)至估價時點

　　C、各期開始銷售時的市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點

　　D、各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現(xiàn)至估價時點

　　7.在確定開發(fā)成本時，應采用( )。

　　A、該開發(fā)公司測算的開發(fā)成本

　　B、現(xiàn)時的客觀開發(fā)成本

　　C、各期銷售時的客觀開發(fā)成本

　　D、各期開發(fā)時的客觀開發(fā)成本

　　8.在計算扣除項時，除開發(fā)成本、管理費用外，還應包括( )。

　　A、銷售費用、銷售稅費和開發(fā)利潤

　　B、銷售費用、銷售稅費和所得稅

　　C、銷售費用、銷售稅費和購地稅費

　　D、銷售費用、銷售稅費、投資利息和購地稅費

　　(三)某房地產(chǎn)估價師運用市場法和假設(shè)開發(fā)法對一宗4270m2的商業(yè)用地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價格進行評估，該宗地的剩余使用期限為 39年，兩種估價方法測算出的結(jié)果分別為2000元/m2和2300元/m2。假設(shè)2006年10月和2007年10月該區(qū)域的該類土地定基價格指數(shù)分別為102、106;土地報酬率為6%。

　　9.運用加權(quán)算術(shù)平均法得出的最終估價結(jié)果的分布范圍是( )。

　　A、[2000，2300]

　　B、[2030，2270]

　　C、[2060，2240]

　　D、[2090，2210]

　　10.假設(shè)該宗地于2007年10月21日的土地使用權(quán)價格為2250元/m2，則該宗地于2006年10月21目的土地使用權(quán)價格是( )元/m2。

　　A、2136

　　B、2165

　　C、2179

　　D、2206

　　三、下列房地產(chǎn)估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)

　　封面和目錄(略)

　　致委托人函

　　××市中級人民法院：

　　受貴法院的委托，我公司對位于××市××路3號樓5層整層957.3m2辦公用途的房地產(chǎn)(以下簡稱估價對象)進行了估價。

　　估價時點：2007年3月5日。

　　我公司根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T502911999)的要求，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定估價對象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價時點2007年3月5日的市場價值為人民幣壹仟零玖拾萬元整(RMB 1094萬元整)，折合每平方米建筑面積單價為人民幣壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB 11433元/m2)。

　　估價報告應用的期限：自2007年3月16日起1年。

　　隨函附交3份房地產(chǎn)估價報告。

　　××××房地產(chǎn)評估有限公司(蓋章)

　　法定代表人：×××(簽字)

　　2007年3月16日

　　注冊房地產(chǎn)估價師聲明

　　我們鄭重聲明：

　　1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。

　　2.本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。

　　3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。

　　4.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告。

　　5.我們已對本報告中的估價對象進行了實地查看。

　　6.沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。

　　7.本報告不可作為任何形式的產(chǎn)權(quán)證明文件。

　　8.未經(jīng)本估價機構(gòu)書面同意，本報告的全部或任一部分均不得用于公開的文件、通告或報告中，也不得以任何方式公開發(fā)表。

　　注冊房地產(chǎn)估價師：×××(簽名蓋章)注冊號：(略)

　　注冊房地產(chǎn)估價師：×××(簽名蓋章)注冊號：(略)

　　估價的假設(shè)和限制條件(略)

　　估價結(jié)果報告

　　一、委托人(略)

　　二、估價機構(gòu)(略)

　　三、估價對象

　　根據(jù)《房屋所有權(quán)證》(證號：×房地×字[2000]第××××號)、《國有土地使用證》[證號：××地×字(1999)第××號]、實地查看情況及調(diào)查資料，估價對象房地產(chǎn)的區(qū)位、實物、權(quán)益狀況如下：

　　(一)區(qū)位狀況

　　位置：坐落××市××路3號樓5層整層

　　城市規(guī)劃：行政辦公區(qū)

　　環(huán)境景觀：優(yōu)美整潔

　　公共服務及基礎(chǔ)設(shè)施完備程度：基本完備

　　商務氛圍：處于××市行政中心范圍

　　(二)實物狀況

　　1.土地狀況

　　用途：辦公

　　地號：××區(qū)××街道163街坊1/6丘

　　四至：(略)

　　土地等級：1級

　　土地共用面積：3500m2

　　地勢：土地平整

　　其中土地分攤面積：500m2

　　2.建筑物狀況

　　建筑面積：957.3m2

　　建筑結(jié)構(gòu)：磚混一等

　　層數(shù)：7層，無地下室，估價對象處于5層

　　層高：3.3m，檐高：24m

　　用途：辦公

　　竣工日期：1999年12月1日

　　裝修：室內(nèi)普通裝修、公共部分精裝修

　　設(shè)施設(shè)備、建筑類型、外觀、空間布局、維護保養(yǎng)使用情況等(略)

　　利用現(xiàn)狀：現(xiàn)空置

　　(三)權(quán)益狀況

　　1.建筑物權(quán)益狀況

　　根據(jù)《房屋所有權(quán)證》(證號：×房地×字[2000]第××××號)記載：估價對象建筑物權(quán)利人：×××、×××，所有權(quán)性質(zhì)：私有，用途：辦公，建筑面積957.3m2，磚混一等。

　　2.土地使用權(quán)權(quán)益狀況

　　根據(jù)《國有土地使用證》(證號：××地×字[1999，第××號)記載：估價對象土地用途為辦公，其土地使用權(quán)性質(zhì)為國有出讓。土地共用面積：3500m2，其中分攤土地面積：500m2，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報告按無續(xù)期考慮。

　　3.他項權(quán)利狀況

　　估價對象已設(shè)定他項權(quán)利(抵押權(quán))，抵押權(quán)人為中國工商銀行××支行，至估價時點尚未注銷。具體情況如下：

　　他項權(quán)利人：中國工商銀行××支行

　　權(quán)利種類：期房抵押

　　建筑面積：9573m2;

　　權(quán)利價值：574.38萬元

　　抵押部分：5層整層

　　設(shè)定日期：1999年8月

　　他項權(quán)證號：×房地×他字(1999)第×××號

　　四、估價目的

　　為法院辦案提供價格參考。

　　五、評估的價值類型和定義

　　采用公開市場價值標準評估估價對象在滿足本次估價全部假設(shè)和限制條件下于估價時點的市場價值。

　　六、估價時點

　　估價時點為2007年3月15日。

　　七、估價依據(jù)(略)

　　八、估價原則(略)

　　九、估價方法

　　本報告選用的估價方法為市場法和收益法。

　　市場法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法;即選取一定數(shù)量的可比實例并將它們與估價對象進行比較，對可比實例的成交價格進行適當?shù)男拚齺砬笕」纼r對象價值的方法。

　　收益法采用報酬資本化法，即房地產(chǎn)價值等于預測估價對象未來各期的凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相加來求取估價對象價值的方法。

　　綜合兩種估價方法的估價結(jié)果，確定估價對象估價值。

　　十、估價結(jié)果

　　根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定：估價對象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價時點2007年3月5目的市場價值為：人民幣 壹仟零玖拾肆萬元整(RMB 1094萬元整)，折合每平方米建筑面積單價為：人民幣壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB11433元/m2)。

　　十一、估價報告應用的限制

　　本估價報告有效期自完成之日起一年內(nèi)使用有效，即2007年3月16日至2008年3月15日。

　　十二、估價作業(yè)日期

　　2007年3月5日至2007年3月16日

　　十三、注冊房地產(chǎn)估價師及其他參與估價的人員(略)

　　估價技術(shù)報告

　　一、估價對象分析(略)

　　二、房地產(chǎn)市場分析(略)

　　三、最高最佳使用分析(略)

　　四、估價方法選用

　　本報告所采用的估價方法為市場法和收益法。

　　市場法是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值的方法;即選取一定數(shù)量的可比實例并將它們與估價對象進行比較，對可比實例的成交價格進行適當?shù)男拚齺砬笕」纼r對象價值的方法。

　　收益法采用報酬資本化法，即房地產(chǎn)價值等于預測估價對象未來各期的凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔鬯愕焦纼r時點后相加來求取估價對象價值的方法。

　　綜合兩種估價方法的估價結(jié)果，確定估價對象估價值。

　　五、估價的測算過程

　　市場法的基本步驟為：

　　搜集交易案例→選取可比實例→建立價格可比基礎(chǔ)→交易情況修正→市場狀況(交易日期)調(diào)整→房地產(chǎn)狀況調(diào)整(區(qū)域因素、個別因素)→求取比準價格其基本計算公式如下：

　　估價對象比準價格=可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

　　(一)市場法

　　1.選取可比實例　搜集類似房地產(chǎn)的交易實例，根據(jù)估價對象的用途、交易類型、區(qū)位和交通、基礎(chǔ)設(shè)施等具體條件(表1)，選擇3個可比實例進行比較。

　　表1　　可比實例表

　　2.可比實例與估價對象比較分析　可比實例與估價對象的各種房地產(chǎn)價格影響因素說明見表2。

　　表2　　因素條件對比說明表

　　3.修正調(diào)整過程　以估價對象的備因素條件為基準，相應分值為100，將可比實例交易時的相應因素條件與估價對象比較，確定出相應的分值。(區(qū)域因素與個別因素中子因素權(quán)重相同)。

　　表3　　因素條件分值表

　　根據(jù)上述分值，得到修正調(diào)整系數(shù)，并將各可比實例成交價格修正調(diào)整為符合估價對象條件的比準價格。

　　表4　　可比實例因素條件修正調(diào)整系數(shù)與比準價格表

　　4.市場法估價結(jié)果　3個可比實例比準價格比較接近，取其簡單算術(shù)平均值為市場法求取的估價對象的比準價格：

　　(12062+10778+11678)/3=11506元/m2

　　(二)收益法測算

　　收益法的基本步驟為：

　　搜集預測需要的有關(guān)收入和費用的數(shù)據(jù)資料→估算潛在毛收入→估算有效毛收入→估算運營費用→預測估算凈收益一求取適當?shù)膱蟪曷省x用適宜的報酬資本化法公式求出收益價格。

　　根據(jù)市場分析預測，估價對象房地產(chǎn)未來的凈收益將逐年遞增，所以選擇凈收益按一定比率遞增、有限年期的公式。

　　其計算公式如下：

　　式中：

　　V-房地產(chǎn)的收益價格;

　　A-房地產(chǎn)未來每年凈收益;

　　Y-房地產(chǎn)的報酬率;

　　n-房地產(chǎn)的收益期限;

　　g-凈收益逐年遞增的比率。

　　1.租賃收入的確定根據(jù)估價人員現(xiàn)場調(diào)查，該地區(qū)類似辦公樓的市場租金水平因建筑物狀況、裝修、設(shè)施等不同，約為1.8～2.5元/(m2?天)，根據(jù)估價對象的具體情況，經(jīng)估價人員綜合分析，確定估價對象現(xiàn)狀條件下可能實現(xiàn)的市場租金水平為2元/(m2?天)。

　　2.空置率及租金損失率的確定根據(jù)估價人員的調(diào)查，考慮目前該地區(qū)的辦公用房的供給需求狀況及空置水平，該地區(qū)辦公用房緊張，出租率水平在90%左右，確定空置率及租金損失率合計為10%。

　　3.年有效毛收入的確定

　　有效毛收入=日租金收入×天數(shù)/年×(1-置及租金損失率)

　　4.凈收益的確定根據(jù)目前房地產(chǎn)租賃市場出租人負擔的租賃成本分析，主要包括維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅、租賃費用、租賃稅費、物業(yè)管理費、采暖空調(diào)費等，其他由承擔人支付。經(jīng)市場調(diào)查，確定租賃運營費用率為20%。

　　現(xiàn)時年凈收益=有效毛收入×(1-運營費用率)

　　5.報酬率的確定房地產(chǎn)報酬率實質(zhì)上是房地產(chǎn)投資回報與所投入資本的比率，報酬率可采用累加法確定。

　　報酬率=無風險報酬率+投資風險補償率+管理負擔補償率+缺乏流動性補償率-投資帶來的優(yōu)惠率

　　房地產(chǎn)報酬率確定為6%。

　　6.剩余收益期限的確定根據(jù)《國有土地使用證》，估價對象登記土地性質(zhì)為出讓，土地使用期限自1999年3月5日起50年。本報告設(shè)定估價對象剩余使用期限42年，無續(xù)期。

　　7.租金年增長率的確定經(jīng)估價人員綜合分析，確定估價對象租金年增長率為2.5%。

　　8.收益價格的確定。

　　表5 收益法計算過程　　 (每平方米)

　　運用收益法求取的估價對象收益價格為11360元/m2。

　　(三)估價對象房地產(chǎn)價格的確定

　　采用兩種不同途徑進行估價得到的不同結(jié)果均其有一定的意義和客觀依據(jù)，因兩個結(jié)果差異不大，經(jīng)綜合考慮，取兩種方法測算結(jié)果的算術(shù)平均值作為本次估價結(jié)果。

　　估價對象房地產(chǎn)單價=(11506+11360)/2=11433元/m2　　估價對象房地產(chǎn)總價=11433×957.3=10944811元

　　取整為1094萬元。

　　單價為11433元/m2

　　六、估價結(jié)果

　　根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)的要求，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學合理的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上，結(jié)合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場價格因素的分析，確定：估價對象在滿足全部假設(shè)限制條件下于估價時點2007年3月5目的市場價值為人民幣　壹仟零玖拾肆萬元整(RMB 1094萬元整)，折合每平方米建筑面積單價為人民幣 壹萬壹仟肆佰叁拾叁元整(RMB 11433元/m2)。

　　附件

　　1.《委托司法鑒定函》(復印件)

　　2.《房屋所有權(quán)證》(復印件)

　　3.《國有土地使用證》(復印件)

　　4.估價對象地理位置示意圖

　　5.估價對象小區(qū)實景照片

　　6.估價機構(gòu)資質(zhì)證書(復印件)

　　7.估價機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照(復印件)

　　8.房地產(chǎn)估價師注冊證書(復印件)

　　四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個，后面應用前面的錯誤計算結(jié)果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分)。

　　估價對象現(xiàn)狀為一空置廠房，土地面積4000m2，總建筑面積6000m2，分析其所在區(qū)位特點和周邊環(huán)境，適宜裝修改造成純辦公樓出租;裝修改造方案獲得政府主管部門批準后，補辦了相關(guān)手續(xù)、補交了土地價款，土地使用期限自2007年10月1日起50年，總建筑面積不變?，F(xiàn)需評估估價對象在2007年 10月1目的市場價格(購買總價和單價)。

　　有關(guān)資料如下：

　　1.預計估價對象裝修改造的工期為1年，裝修后即可全部租出，可出租面積為建筑面積的97%。經(jīng)調(diào)查，附近同檔次辦公樓可出租面積平均為建筑面積的85%，可出租面積的平均年租金經(jīng)預測穩(wěn)定在1000元/m2，空置和租金損失率為10%，出租成本及稅費為年租金收入的25%。

　　2.預計裝修改造費用(含管理費用)為每平方米建筑面積1000元，假設(shè)費用在裝修改造期間均勻投入。

　　3.折現(xiàn)率為12%，銷售費用及銷售稅費率為7%(與銷售同時發(fā)生)，購買現(xiàn)廠房的稅費為3%。

　　估價測算如下(節(jié)選)：

　　一、估算凈收益

　　凈收益=1000×6000×85%×(1-10%)×(1-25%)=344.25(萬元)

　　二、測算報酬率Y

　　采用市場提取法，通過調(diào)查類似辦公用途房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，根據(jù)公式

　　采用試算法推算報酬率。具體如下：

　　求取可比實例報酬率表

　　注：上表計算結(jié)果無誤。

　　報酬率=(9.994%+7.909%+8.092%+8.005%)/4=8.500%

　　取整報酬率為8.5%。

　　三、估算裝修改造后的辦公樓總價值

　　四、裝修改造費用總額

　　裝修改造費用=1000×6000/(1+8.5%)0.5=576.02萬元

　　五、銷售費用與銷售稅費

　　銷售費用與銷售稅費=3981.45×7%/(1+12%)=248.84萬元

　　六、購買現(xiàn)廠房的稅費

　　設(shè)估價對象的市場價格總價為V，則購買現(xiàn)廠房的稅費總額=V×3%

　　七、計算估價對象在估價時點的市場價格。

　　估價對象的市場價格總價V=3554.87-248.84-576.02-0.03V

　　V=2650.50萬元

　　單價=2650.50/6000=4417.49元/m2

　　參考答案

　　一、問答題

　　(一)答：

　　1.理由包括：

　　(1)二者的時點不同，價值不同。

　　(2)二者的價值類型不同。其中，轉(zhuǎn)讓價格為市場上的實際成交價格，抵押價值為正常市場價格和減法定優(yōu)先受償后的價值。

　　(3)二者對房地產(chǎn)用途的界定可能存在差異。抵押價值是按照法定用途，即住宅進行評估的價值;轉(zhuǎn)讓價格有可能考慮了住宅可作為商業(yè)用途對價值的影響。

　　2.理由包括：

　　(1)二者的時點不同，價值不同。

　　(2)拆遷估價結(jié)果和拆遷補償金額的內(nèi)涵不同。拆遷補償金額包含了拆遷補助費、臨時安置補助費、裝修補償費。

　　(3)對估價對象的界定可能不同。

　　(二)答：

　　1.甲公司應提供的資料包括：權(quán)屬資料，包括房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證，或土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證;租賃合同或租賃協(xié)議;法定優(yōu)先受償款的說明或證明，以及關(guān)于他項權(quán)利的說明或證明。

　　2.應考慮的因素包括：土地使用年限(或房地產(chǎn)受益年限或新舊程度或成新度);寬深比或臨街寬度或臨街狀況：使用面積比例或得房率或面積、使用面積等;裝修或?qū)嵤┰O(shè)備情況;凈高或平面布局或內(nèi)部格局或平面形狀等。

　　(三)答：

　　1.

　　(1)市場租金和合同租金(或租約租金)差異的大小。

　　(2)承租方對估價對象已投入的成本大小。

　　(3)承租方與出租方約定的保證金數(shù)額大小及約定的租約條件。

　　2.取租賃期內(nèi)的租賃合同約定的租金和市場租金的差額在估價時點的現(xiàn)值之和為承租人權(quán)益的價值。

　　二、單項選擇題

　　(一)1.C;2.C;3.A;4.A;

　　(二)5.C;6.D;7.A;8.C;

　　(三)9.D;10.D。

　　三、指錯題

　　1.致委托方函中缺估價目的。

　　2.注冊房地產(chǎn)估價師聲明中沒有說明現(xiàn)場察看估價師的姓名。

　　3.估價結(jié)果報告中區(qū)位狀況描述中缺方位、與重要設(shè)施的距離、交通條件、朝向等介紹。

　　4.環(huán)境景觀及公共設(shè)施設(shè)備完善程度描述過于簡單。

　　5.建筑物權(quán)益中沒有交代共有人及房屋共有權(quán)證。

　　6.沒有交代土地使用權(quán)人。

　　7.沒有交代如何處理沒有注銷的他項權(quán)利。

　　8.他項權(quán)利設(shè)定日期錯誤。

　　9.估價目的描述不準確。

　　10.估價技術(shù)報告中缺估價方法選用和未選用的理由。

　　11.估價對象比準價格應該為比準價格。

　　12.市場法中沒有在交易情況中對成交價格進行說明。

　　13沒有對比較因素進行詳細分析說明。

　　14.可比實例的總樓層數(shù)沒有交代。

　　15.樓層間差異沒有進行因素差異調(diào)整。

　　16.可比實例的土地登記狀況沒有說明。

　　17.主朝向應在個別因素中調(diào)整。

　　18.以估價對象因素條件為基礎(chǔ)，相應分值為100的說法不準確。

　　19.市場法中市場狀況分值取值缺乏依據(jù)。

　　20.收益法中的計算公式中的A應該為第一年的凈收益。

　　21.租金水平確定依據(jù)不夠。

　　22.沒有說明租金的計算基礎(chǔ)是建筑面積還是使用面積，沒有說明出租面積比例。

　　23.租賃收益沒有包括其他收入，應包括租賃保證金或押金的利息收入等。

　　24.報酬率6%沒有確定過程且取值不正確。

　　25.年增長率2.5%的確定缺乏依據(jù)。

　　26.租金增長率和凈增長率混淆，g為凈收益逐年遞增的比例。

　　27.附件中缺估價對象內(nèi)部狀況照片。

　　28.附件中沒有房屋所有權(quán)證書復印件。

　　四、改錯題

　　1.凈收益測算錯誤，應采用估價對象的可出租面積比例為87%

　　凈收益=1000×6000×87%×(1-10%)×(1-25%)=352.35萬元

　　2.測算報酬率Y中，案例A與估價對象差異較大，應剔除報酬率=7.909%+8.092%+8005%1=8.002%

　　3.裝修改造后的辦公樓價值測算錯誤，收益年限應為49年裝修改造后的辦公樓價值=

　　或：

　　裝修改造后的辦公樓價值=

　　4.裝修改造費用的計算錯誤，折現(xiàn)率應為12%。

　　裝修改造費用：1000×6000÷(1+12%)0.5=566.95萬元