2011年房地產(chǎn)估價師《案例分析》真題(完整版)

　　房地產(chǎn)估計師歷年真題(2003-2012)匯總

　　一、問答題(共3 題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下)

　　(一)甲上市公司為收購其大股東某處空置的商業(yè)用房，委托乙評估機構(gòu)對該商業(yè)用房地產(chǎn)進行估價，由于甲上市公司要求出具評估報告的時間短，乙評估機構(gòu)未能對該商業(yè)用房進行實地查勘，但要求甲上市公司提供了該商業(yè)用房的全面詳細狀況，并詢問了其評估期望值。估價中選用收益法為主要的估價方法，搜集了3宗類似房地產(chǎn)。分別測算得到該商業(yè)用房的月租金為280元/M2、300元/M2和350元/M2。然后根據(jù)最高最佳利用原則選取350元/M2作為該商業(yè)用房的有效毛收入，扣除30%的運營費用后，求出年凈收益為2940元/M2，再選用銀行貸款利率為折現(xiàn)率，測算出了該商業(yè)用房的市場價值。請問：上述估價工作中有哪些錯誤或不當之處?

　　(二)甲公司擁有的某汽車加油站，于1年前進行了裝修改造。站內(nèi)建有營業(yè)樓及加油棚各1幢。有若干個儲油罐、加油機和加油槍。現(xiàn)因公司經(jīng)營方向調(diào)整，甲公司擬放棄加油站業(yè)務，為此轉(zhuǎn)讓該加油站，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該加油站的市場價值.

　　請問：

　　1.該估價項目的估價對象范圍具體應包括哪些?

　　2.乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)應要求甲公司提供哪些資料?

　　二、單項選擇題(共3 大題，10 小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內(nèi))

　　(一)2009年10月1日，甲公司以其擁有的一幢總建筑面積為25000 M2的綜合樓申請了期限為1年的抵押貸款，該綜合樓的市場價值和抵押價值經(jīng)評估均為12億元。2010年3月1日，甲公司再次以該綜合樓申請了期限為2年的抵押貸款，經(jīng)評估，該綜合樓的市場價值為15億元。截至該時點，2009年申請的抵押貨款余額為2億元。當?shù)赝惙康禺a(chǎn)抵押貸款成數(shù)一般為50%;2011年7月1日，政府因公共利益需要，對該綜合樓做出了征收決定并公告，經(jīng)評估，該綜合樓在完全產(chǎn)權(quán)狀況下的市場價值為16億元，甲公司尚未償還的抵押貨款余額為4 億元。

　　1.2010年3月1日該綜合樓的再次抵押價值為( )億元。

　　A 10 B .11 C.13 D 15

　　2.2011年7月1日該綜合樓的被征收價值為( )億元。

　　A. 12 B. 14 C. 15 D.16

　　3.征收補償時，該綜合樓室內(nèi)裝飾裝修價值和停產(chǎn)停業(yè)損失應( )。

　　A.委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估確定

　　B.由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑證等確定

　　C 由征收當事人協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估確定

　　D.由征收部門根據(jù)甲公司提供的發(fā)票、完稅憑證等，結(jié)合市場情況綜合確定

　　4.政府發(fā)布的征收決定公告中，一般不包括的內(nèi)容為( )。

　　A.征收補償方案 B.行政訴訟權(quán)利 C.行政復議權(quán)利 D.搬遷期限

　　(二)甲公司因債務糾紛被起訴，法院裁定拍賣甲公司開發(fā)的某幢辦公樓償還債務。乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受法院委托，評估該辦公樓的市場價格, 經(jīng)調(diào)查：甲公司債務情況如下：拖欠施工單位工程款欠款300萬元，銀行貸款余額2700萬元，第三方欠款為2000萬元。在估價時點，該辦公樓全部可銷售面積為5萬M2 , 其中已售出3萬M2 ，經(jīng)評估,該辦公樓市場價格為6000元/M2，拍賣變現(xiàn)時費用及稅金為2500萬元。

　　5.法院第一次拍賣保留價應為( )萬元。

　　A.7500 B.9600 C.12000 D l8000

　　6.拍賣完成后，首先應支付的費用為( )。

　　A 施工單位工程款 B.銀行貸款 C 第三方欠款 D.拍賣變現(xiàn)時的費用及稅金

　　7.拍賣變現(xiàn)時的費用及稅金不包括( )

　　A.拍賣傭金 B.營業(yè)稅及附加 C.評估費 D 房地產(chǎn)稅

　　(三)甲公司于3年前以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，土地使用期限為40年，約定不可續(xù)期。經(jīng)批準規(guī)劃建設方案為：容積率為12 ，設計高度為150m，設計用途為酒店。該項目基礎工程完成時，因城市規(guī)劃調(diào)整，酒店設計高度降為120m。酒店現(xiàn)已按期竣工，為確定規(guī)劃調(diào)整給該開發(fā)項目造成的損失，甲公司委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。經(jīng)分析測算，規(guī)劃調(diào)整導致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元，使用成本年均高出2萬元，功能缺陷導致年均收益損失50萬元，報酬率為7%。

　　8 對該酒店進行損害賠償估價，不適宜采用的估價方法為( ) o

　　A.修復費用法 B.損失資本化法 C.賠償實例比較法 D.損失前后差價法

　　9.規(guī)劃調(diào)整該開發(fā)項目造成的損失不包括( )

　　A.投資利息損失 B.土地價值減損

　　C.前期工程費損失 D.酒店品質(zhì)受損造成經(jīng)營收益損失

　　10.規(guī)劃調(diào)整給該酒店造成的價值減損額為( ) 萬元。

　　A. 655.85 B. 682.08 C 1675.85 D.1702.08

　　三請指明下列房地產(chǎn)估價報告其中的13處錯誤，(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)

　　房地產(chǎn)估價報告

　　項目名稱：xx 市xx 區(qū)xx 東街xx 號商業(yè)用房征收補償價格評枯報告

　　估價委托人：xx 市房屋征收管理辦公室

　　估價機構(gòu)：xx 市房地產(chǎn)估價有限公司

　　估價人員：x xx (注冊號：xxx )

　　x xx (注冊號：x xx )

　　估價作業(yè)日期：2011年8月8日至8月18日

　　估價報告編號：xx 估字第xx 號

　　目錄(略)

　　致委托人函(略)

　　注冊房地產(chǎn)估價師聲明(略)

　　估價假設和限制條件(略)

　　估價結(jié)果報告

　　(一)估價委托人(略)

　　(二)估價機構(gòu)(略)

　　(三)估價對象

　　1.實物狀況

　　(l)土地狀況

　　估價對象位于xx 區(qū)xx 街，四至：東至xx 劇院，西至火x 東街，南至xx 商場，北至xx 餐廳。土地使用權(quán)面積為1000M2，地塊形狀規(guī)則，呈矩形，地勢平坦，土地開發(fā)程度為“三通一平”(其他情況略)。

　　(2)建筑物狀況

　　估價對象建于1999年8月，坐東面西，為鋼混結(jié)構(gòu)建筑，總層數(shù)為4 層。建筑面積為3000 M2，分割為9個零售商鋪和餐飲賣場，統(tǒng)一由某資產(chǎn)經(jīng)營公司裝修、經(jīng)營(其他情況略)。

　　2.權(quán)益狀況

　　( l )土地使用權(quán)

　　根據(jù)委托人提供的資料，(國有土地使用權(quán)證》證號為x xx 號，用地面積為1000M2，使用權(quán)類型為出計，用途為商業(yè)，起止日期為1997年8月8日至2037年8月7日，約定不可續(xù)期。

　　( 2 )房屋所有權(quán)

　　估價對象已辦理了《 房屋所有權(quán)證》，證號為x xx 號，產(chǎn)權(quán)人為xx 公司，建筑面積為3000 M2(其他情況略)。

　　( 3)他項權(quán)利

　　估價對象已于2010年11月辦理了抵押貸款，貸款額度為1000萬元人民幣，抵押貸款期限為1年，至今尚未償還。

　　( 4 )租賃情況

　　估價對象由某資產(chǎn)經(jīng)營公司租賃使用，根據(jù)雙方簽訂的租賃合同，月租金為65元/M2，租賃期從201D年8月8日至2030年8月7日，租賃期內(nèi)不調(diào)整租金，租賃稅費按規(guī)定各自承擔。合同到期后，資產(chǎn)經(jīng)營公司可優(yōu)先租賃。

　　3.區(qū)位狀況(略)

　　(四)估價目的

　　為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據(jù)，評估被征收房屋的價值。

　　(五)估價時點

　　2011年8月8日，即房屋征收決定公告之日。

　　(六)價值定義

　　被征收房屋價值是指被征收房屋及其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在估價時點自愿進行交易的金額。

　　(七)估價依據(jù)

　　( 1 )《 中華人民共和國物權(quán)法》。( 2 )《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。

　　( 3 )《 中華人民共和國土地管理法》。

　　( 4 )中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T 50291 一1999)。

　　( 5 )《 城市房屋征收管理條例》。( 6 )《 國有土地上房屋征收評估辦法》。

　　( 7 )《 房屋征收評估委托書》。( 8 )《 房屋征收評估委托合同》。

　　( 9 )委托人提供的《國有土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》。

　　( 10 )估價對象的《 房屋租賃合同》。

　　( 11 )注冊房地產(chǎn)估價師實地查勘獲得的資料和市場調(diào)查資料。

　　(八)估價原則

　　( 1 )獨立、客觀、公正原則(說明略)。

　　( 2 )合法原則(說明略)。

　　( 3 )最高最佳利用原則(說明略)。

　　( 4 )替代原則(說明略)。

　　( 5 )估價時點原則(說明略)。

　　(九)估價方法

　　經(jīng)綜合分析，確定選用市場法和收益法作為本次估價的估價方法。

　　市場法是將估價對象與在估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)成交價格做適當?shù)男拚齺砬笕」纼r對象價值的一種估價方法。

　　收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價值的一種估價方法。

　　(十)估價結(jié)果

　　評估總價：4001.24萬元.

　　大寫金額：人民幣肆仟零壹萬貳仟肆佰圓整(單價略)

　　(十一)估價人員

　　注冊房地產(chǎn)估價師：x xx (蓋章);注冊號：x xx。

　　(十二)估價報告應用的有效期(略)

　　(十三)估價作業(yè)日期

　　2011年8月8日至2011年8月18日

　　估價技術(shù)報告

　　(一)估價對象實物狀況描述與分析(略)

　　(二)估價對象權(quán)益狀況描述與分析(略)

　　(三)估價對象區(qū)位狀況描述與分析(略)

　　(四)市場背景描述與分析(略)

　　(五)最高最佳利用分析(略)

　　(六)估價力法適用性分析(略)

　　(七)估價測算過程

　　1.市場法測算

　　市場法具體估價思路：由于目前類似房地產(chǎn)交易實例較多，估價人員根據(jù)估價對象的狀況和估價目的搜集了大量交易實例，從中選取可比實例;將估價對象房地產(chǎn)與這些可比實例房地產(chǎn)的實際成交價格進行比較，進行交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況(實物狀況、權(quán)益狀況、區(qū)位狀況)調(diào)整;結(jié)合估價經(jīng)驗，依據(jù)估價對象的具體情況計算出一個綜合結(jié)果作為比準價格，以此估算估價對象房地產(chǎn)的客觀合理價格。

　　( l )選取可比實例

　　( 2 )比較因素說明表

　　( 3 )比較因素情況修正表

　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)中，實物狀況權(quán)重確定為30% ，權(quán)益狀況權(quán)重確定為35% ，區(qū)位狀況權(quán)重確定為35% ;權(quán)重、修正系數(shù)確定過程略。

　　市場法評估單價：16670.81元/M2

　　市場法評估總價：16670.81×3000=50012430元

　　2.收益法測算

　　收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價值的一種估價方法。其計算公式為：

　　V = A/Y×[1-(1+Y)n ]式中V--收益法評估及價格;

　　A ?房地產(chǎn)凈收益;

　　Y--房地產(chǎn)報酬率;

　　n? 房地產(chǎn)收益年限。

　　( 1 )房屋收益、空置率和重置價格確定

　　根據(jù)租賃合同，月租金為65元/M2，期間不調(diào)整租金，且租賃合同到期后資產(chǎn)經(jīng)營公司可優(yōu)先續(xù)租，因此本次評估月租金取65元/M2，空置率取0。根據(jù)估價對象房屋造價審計報告，經(jīng)造價指數(shù)修正和成新修正后，確定房屋重置成本為1200元/M2(測算過程略)。

　　( 2 )報酬率確定

　　報酬率的確定方法有累加法、市場提取法、排序插入法等。本次估價采取累加法。無風險報酬率選取估價時點中國人民銀行公布的一年期存款基準利率為3.5% ;依據(jù)對影響估價對象的社會經(jīng)濟因素的分析結(jié)果，確定風險報酬率為3%(過程略)，最終求出：報酬率=無風險報酬率+風險報酬率，即6.5%

　　( 3 )收益年限確定

　　根據(jù)委托人提供的資料，估價對象為鋼混結(jié)構(gòu)的建筑，建筑經(jīng)濟壽命為60年。商業(yè)用地最高使用年限為26年。根據(jù)孰短原則，確定收益年限為26年。

　　( 4 )價格評估確定(詳見下表)

　　參數(shù)選取及具體計算過程略。

　　收益法評估單價：7444.35元/M2

　　收益法評估總價：22333038.05元

　　(八)估價結(jié)果確定

　　考慮到市場法測算結(jié)果能較客觀地反映估價對象的正常市場價值，而收益法測算結(jié)果背離市場交易價格，故收益法測算結(jié)果僅供參考，不予采用。綜合分析確定估價對象xx 市xx 區(qū)xx 東街xx 號xx 商業(yè)用房于估價時點2011年8月8日的被征收房屋價值為：人民幣50012430元。由于該宗房地產(chǎn)目前尚未償還的貸款為1000萬元，應作為法定優(yōu)先受償款予以扣除，即

　　50012430-1000000=40012430(元)

　　因此評估總價為40012430元，即：4001.24萬元

　　大寫金額：人民幣肆仟零壹萬貳仟肆佰圓整(單價略)

　　xx 房地產(chǎn)估價有限公司

　　二O 一一年八月十八日

　　附件(略)

　　四、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤(本題10分。錯處不超過4個。后面應用前面的錯誤計算結(jié)果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內(nèi)容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯)

　　本次估價背景如下：

　　估價對象為一宗商業(yè)用途的在建工程;主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價時點已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬M2，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)報告中“估價方法適用性分析”內(nèi)容片斷：

　　(六)估價方法適用性分析

　　l.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291-1999)，主要的估價方法有市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法、基準地價修正法等。因估價對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設開發(fā)法估價;估價劉象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價值;估價對象成本造價等資料較為齊全，故可以采用成本法估價。因此，綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。

　　2.假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。

　　由于本次估價目的是在建工程抵押，所以在采用假設開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進行估價。

　　3.收益法是預測估價對象的未來收益，利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。

　　由于估價對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價資料較為齊全、故可采用收益法、成本法估算估價對象開發(fā)完成后的價值。

　　4.成本法是求取估價對象在估價時點的重新購建價格的折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

　　本次具體采用房地分估、綜合計價的方式進行，用市場法評估土地使用權(quán)價格，用成本法評估在建工程建筑物價格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價格。

　　用成本法評估在建工程建筑物價格時，根據(jù)委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。

　　由于估價對象已停工3年，故在成本法估價中應考慮其折舊因素.

　　參考答案

　　一、問答題

　　(一)評分要點：

　　1.乙評估機構(gòu)未對估價對象進行實地查勘。(2分)

　　(或：未對甲公司提供的資料進行核實，2分;未對估價對象拍照，1分)

　　2.乙評估機構(gòu)不應向甲上市公司詢問評估期望值。(2分)

　　3.確定有效毛收入時應考慮適當?shù)姆课菘罩寐省?2分)

　　(或：不應把租金直接作為有效毛收入.2分)

　　4.不應選用350元/M2作為估價對象的客觀租金(或應采用三個可比實例的平均值;曲解了最高最佳利用原則)。(2分)

　　(或：未說明收益年限，2分)

　　5.不應選用銀行貸款利率作為折現(xiàn)率。(2分)

　　(二)評分要求：

　　1.( l )加油站的房屋(1分)、構(gòu)筑物(1分)及其占用范圍內(nèi)的使用權(quán)。(1分)

　　( 2 )加油站的設施設備以及工器具等動產(chǎn)。(1分)

　　( 3 )加油站的特色裝飾裝修。(1分)

　　( 4 )加油站的特許經(jīng)營權(quán)。(1分)

　　2.( l )加油站的房地產(chǎn)權(quán)屬證書(房屋所有權(quán)證、國有土地使用證)。(1分)

　　( 2 )加油站的設施設備情況(儲油罐、加油機等的數(shù)量、型號、規(guī)格等)。(l分)

　　( 3 )加油站的營業(yè)執(zhí)照、特許經(jīng)營資質(zhì)證書、特許經(jīng)營權(quán)出讓合同。(1分)

　　( 4 )加油站近3年的經(jīng)營狀況及財務報表。(1分)

　　(三)評分要點：

　　1.四個交易實例不可直接作為可比實例，經(jīng)過修正或調(diào)整后可以選作可比實例。(2分)

　　2.( 1 )對實例A 應進行權(quán)益狀況調(diào)整，具體思路是對剩余3年租期中市場租金與租約租金的差價折現(xiàn)后加總。(2分)(或調(diào)整至完整權(quán)利狀態(tài)下的價格)

　　( 2 )對實例B 應進行利害關(guān)系人之間交易的交易情況修正，具體思路是進行市場調(diào)查，一般情況下其成交價格會低于正常市場價格。(2分)

　　( 3 )對實例C 應進行相鄰房地產(chǎn)合并交易的交易情況修正，具體思路是進行市場調(diào)查，一般情況下其成交價格會高于正常市場價格。(2分)(或測算合并后的增值收益)

　　( 4 )對實例D 應進行臨街寬度(寬深比)修正和形狀(平面布局)修正。(2分)

　　二單項選擇題 1.B 2 D 3.C 4.D 5.C

　　6 D 7.D 8.A 9.B 10.D

　　三、指錯題

　　1.價值定義表述不準確，缺少“但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”等內(nèi)容。

　　2.估價依據(jù)中《 城市房屋征收管理條例》 錯，應為《 國有土地上房屋征收與補償條例》。

　　3.結(jié)果報告和技術(shù)報告的總價均表述為萬元。但按照規(guī)定：“房屋征收評估價值應當以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元”。

　　4.結(jié)果報告只有估價師蓋章而無簽字，按照規(guī)定“不得以印章代替簽字”。

　　5.結(jié)果報告中估價報告應用的有效期與估價作業(yè)日期順序顛倒。〔 第(十二)與(十三)項順序顛倒〕

　　6.市場法測算未列出計算公式。

　　7.市場法比較因素中樓層應屬于區(qū)位狀況。

　　8.市場法比較因素系數(shù)確定未說明比較基準。

　　9.市場法交易日期修正系數(shù)確定無依據(jù)。

　　10.市場法可比實例樓層修正，多層和高層不適宜采用統(tǒng)一修正系數(shù)。(交易實例B、C為高層，不宜選作可比實例)

　　11.未說明求取估價對象最終比準價格的方式.

　　12.收益法公式選取未說明理由。(收益法公式選用未分析未來收益變化趨勢)

　　13.收益法的潛在毛收益不能直接使用租約租金，按照規(guī)定應該“不考慮租賃因素的影響”。(應采用客觀租金)

　　14.收益法測算未考慮押金利息收入等其他收入。

　　15.收益法測算中，空置率取“0”不妥，應考慮適當?shù)目罩寐省?/P>

　　16. 收益法測算中建筑物重置成本應是客觀成本。

　　17.收益法測算中建筑物重置成本不應做成新修正。

　　18.市場法與收益法測算結(jié)果的價值內(nèi)涵不一致。(市場法測算結(jié)果不應包含裝修價值)

　　19 確定估價結(jié)果時扣除了抵押貸款余額，按照規(guī)定“評估價值中不扣除被征收房屋已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額”。

　　四、改錯題

　　1. 錯誤：綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、收益法、成本法三種估價方法。

　　改為：綜合確定本次估價采用假設開發(fā)法、成本法兩種估價方法。

　　2.錯誤：采用假設開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進行估價。

　　改為：采用假設開發(fā)法時按被迫轉(zhuǎn)讓前提進行估價。

　　3.錯誤：由于估價對象為商業(yè)用房，且成本造價資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算開發(fā)完成后的價值。_、

　　改為：由于估價對象為商業(yè)用房，故可采用收益法(或市場法結(jié)合長期趨勢)估算開發(fā)完成后的價值。

　　4.錯誤：用成本法測算建筑物價格時，根據(jù)委托人提供的該在建工程項目造價資料等據(jù)實測算。

　　改為：用成本法測算建筑物價格時，根據(jù)修建該類在建工程項目的客觀造價資料進行測算。

　　評分方式：1.指出錯誤，改正正確的，給2.5分。

　　2.指出錯誤，未改正，或者改正不正確的，給1分。

　　3.正確的地方指錯的，一律扣2.5分。