2014年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》真題(部分)

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　　3.采用比較法評估地下二層車位價值時，權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容可不包括( 　)。

　　A.土地使用期限

　　B.規(guī)劃條件

　　C.租約限制

　　D.原抵押權(quán)的優(yōu)先受償款

　　【答案】D

　　【解析】權(quán)益狀況調(diào)整包括規(guī)劃條件、土地使用期限、租賃或占用情況等。參見教材P197.

　　6.關(guān)于該市稅收政策調(diào)整可能產(chǎn)生的影響分析，不恰當?shù)氖? 　)。

　　A.將在一定程度上抑制房地產(chǎn)投資投機性需求

　　B.部分剛性需求購房者將轉(zhuǎn)向新建商品住房市場

　　C.二手房地產(chǎn)交易量增加，房價上漲勢頭將趨緩

　　D.將在一定程度上催熱該市場房地產(chǎn)租賃市場

　　【答案】C

　　【解析】對二手房交易的個稅提高，會抑制投機行為，出售者怠于出售房產(chǎn)，供給減小，剛需更多的從二手市場轉(zhuǎn)向新建房市場或者租賃市場。

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　　10.關(guān)于該估價項目的說法，正確的是()。

　　A.測算投資利息時應(yīng)當采用價值時點的利率

　　B.評估單位應(yīng)當?shù)扔趦r值時點類似地塊的平均交易單價

　　C.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測算結(jié)果大于靜態(tài)分析法測算結(jié)果

　　D.折現(xiàn)率可以根據(jù)委托人的目標要求來設(shè)定

　　【答案】A

　　6.房地產(chǎn)估價原則可以使不同的注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性。對同一估價對象在同一價值時點的評估價值趨于相同或相近。(錯)

　　【解析】房地產(chǎn)估價原則可以使不同的房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性。對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點的評估價值趨于相同或相近。參見教材P155.

　　7.在采用比較法估價時，如果估價對象為普通裝修，可比實例為高檔裝修，則在建立比較基礎(chǔ)時，應(yīng)將可比實例的裝修價值扣除。(錯)

　　【解析】建立比較基礎(chǔ)時，是將估價對象與可比實例進行“有無對比”，而非“好壞”、“優(yōu)劣”對比，不應(yīng)扣除“普通”和“高檔”的價格差異，這部分差異的調(diào)整應(yīng)當在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中體現(xiàn)。參見教材P183.

　　11.如果建筑物的有效年齡小于實際年齡，就相當于建筑物比其實際竣工之日晚建成，此時建筑物的經(jīng)濟壽命可視為從這個晚建成之日開始到建筑物對房地產(chǎn)價值不再有貢獻為止的時間。(對)

　　【解析】如果建筑物的有效年齡小于實際年齡，就相當于建筑物比其實際竣工之日晚建成。此時，建筑物的經(jīng)濟壽命可視為從這個晚建成之日起至建筑物對房地產(chǎn)價值不再有貢獻之日止的時間。參見教材P299.

　　12.假設(shè)開發(fā)法估價中運用動態(tài)分析法時，其折現(xiàn)率可以理解為既包含資金的利率，又包含開發(fā)利率。(對)

　　【解析】折現(xiàn)率是在采用動態(tài)分析時需要確定的一個重要參數(shù)，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。參見教材P335.

　　13.利用加權(quán)移動平均法在計算移動平均數(shù)時，根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對預測值影響越小這一特點，對近期的數(shù)據(jù)給予較小權(quán)重。(錯)

　　【解析】利用加權(quán)移動平均法在計算移動平均數(shù)時，根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對預測值影響越大這一特點，對近期的數(shù)據(jù)給予較大權(quán)重。參見教材P354.

　　(3)計算獲知興建大型購物中心后該寫字樓的總價值：

　　年凈收益：1.5×(1-6%)×2000×365×(1-25%)=77.20萬元

　　獲知興建大型購物中心后V=77.2/10%×[1-1/(1+10%)30]/(1+10%)5=451.88萬元。

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