2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》真題(部分)

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　　3.采用比較法評(píng)估地下二層車位價(jià)值時(shí)，權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容可不包括( 　)。

　　A.土地使用期限

　　B.規(guī)劃條件

　　C.租約限制

　　D.原抵押權(quán)的優(yōu)先受償款

　　【答案】D

　　【解析】權(quán)益狀況調(diào)整包括規(guī)劃條件、土地使用期限、租賃或占用情況等。參見教材P197.

　　6.關(guān)于該市稅收政策調(diào)整可能產(chǎn)生的影響分析，不恰當(dāng)?shù)氖? 　)。

　　A.將在一定程度上抑制房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求

　　B.部分剛性需求購(gòu)房者將轉(zhuǎn)向新建商品住房市場(chǎng)

　　C.二手房地產(chǎn)交易量增加，房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭將趨緩

　　D.將在一定程度上催熱該市場(chǎng)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)

　　【答案】C

　　【解析】對(duì)二手房交易的個(gè)稅提高，會(huì)抑制投機(jī)行為，出售者怠于出售房產(chǎn)，供給減小，剛需更多的從二手市場(chǎng)轉(zhuǎn)向新建房市場(chǎng)或者租賃市場(chǎng)。

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　　10.關(guān)于該估價(jià)項(xiàng)目的說法，正確的是()。

　　A.測(cè)算投資利息時(shí)應(yīng)當(dāng)采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的利率

　　B.評(píng)估單位應(yīng)當(dāng)?shù)扔趦r(jià)值時(shí)點(diǎn)類似地塊的平均交易單價(jià)

　　C.現(xiàn)金流量折現(xiàn)法測(cè)算結(jié)果大于靜態(tài)分析法測(cè)算結(jié)果

　　D.折現(xiàn)率可以根據(jù)委托人的目標(biāo)要求來設(shè)定

　　【答案】A

　　6.房地產(chǎn)估價(jià)原則可以使不同的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性。對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或相近。(錯(cuò))

　　【解析】房地產(chǎn)估價(jià)原則可以使不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性。對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值趨于相同或相近。參見教材P155.

　　7.在采用比較法估價(jià)時(shí)，如果估價(jià)對(duì)象為普通裝修，可比實(shí)例為高檔裝修，則在建立比較基礎(chǔ)時(shí)，應(yīng)將可比實(shí)例的裝修價(jià)值扣除。(錯(cuò))

　　【解析】建立比較基礎(chǔ)時(shí)，是將估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例進(jìn)行“有無對(duì)比”，而非“好壞”、“優(yōu)劣”對(duì)比，不應(yīng)扣除“普通”和“高檔”的價(jià)格差異，這部分差異的調(diào)整應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)狀況調(diào)整中體現(xiàn)。參見教材P183.

　　11.如果建筑物的有效年齡小于實(shí)際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實(shí)際竣工之日晚建成，此時(shí)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可視為從這個(gè)晚建成之日開始到建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)為止的時(shí)間。(對(duì))

　　【解析】如果建筑物的有效年齡小于實(shí)際年齡，就相當(dāng)于建筑物比其實(shí)際竣工之日晚建成。此時(shí)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命可視為從這個(gè)晚建成之日起至建筑物對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值不再有貢獻(xiàn)之日止的時(shí)間。參見教材P299.

　　12.假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中運(yùn)用動(dòng)態(tài)分析法時(shí)，其折現(xiàn)率可以理解為既包含資金的利率，又包含開發(fā)利率。(對(duì))

　　【解析】折現(xiàn)率是在采用動(dòng)態(tài)分析時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤(rùn)率兩部分。參見教材P335.

　　13.利用加權(quán)移動(dòng)平均法在計(jì)算移動(dòng)平均數(shù)時(shí)，根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對(duì)預(yù)測(cè)值影響越小這一特點(diǎn)，對(duì)近期的數(shù)據(jù)給予較小權(quán)重。(錯(cuò))

　　【解析】利用加權(quán)移動(dòng)平均法在計(jì)算移動(dòng)平均數(shù)時(shí)，根據(jù)越是近期的數(shù)據(jù)對(duì)預(yù)測(cè)值影響越大這一特點(diǎn)，對(duì)近期的數(shù)據(jù)給予較大權(quán)重。參見教材P354.

　　(3)計(jì)算獲知興建大型購(gòu)物中心后該寫字樓的總價(jià)值：

　　年凈收益：1.5×(1-6%)×2000×365×(1-25%)=77.20萬元

　　獲知興建大型購(gòu)物中心后V=77.2/10%×[1-1/(1+10%)30]/(1+10%)5=451.88萬元。

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