2015年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》考點(diǎn)解析19

　　特別推薦：房地產(chǎn)估價(jià)師歷年真題(2003-2012)匯總　

　　假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中各項(xiàng)的求取

　　1開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期

　　開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)是(假設(shè))取得估價(jià)對(duì)象(待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn))的日期，即估價(jià)時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是預(yù)計(jì)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)結(jié)束的日期。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期。

　　開(kāi)發(fā)期可稱(chēng)為開(kāi)發(fā)建設(shè)期、建設(shè)期，其起點(diǎn)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)縣預(yù)計(jì)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成(竣工)的日期。對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)期又可分為前期和建造期。前期是從取得待開(kāi)發(fā)土地到動(dòng)工開(kāi)發(fā)(開(kāi)工)的這段時(shí)間。建造期是從動(dòng)工開(kāi)發(fā)到房屋竣工的這段時(shí)間。

　　經(jīng)營(yíng)期根據(jù)未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的不同經(jīng)營(yíng)使用方式而可以具體化。未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用方式，主要有銷(xiāo)售(包括預(yù)售，下同)、出租、營(yíng)業(yè)、自用。因此，經(jīng)營(yíng)期可以具體化為銷(xiāo)售期(針對(duì)銷(xiāo)售這種情況)和運(yùn)營(yíng)期(針對(duì)出租、營(yíng)業(yè)、自用這些情況)。銷(xiāo)售期是從開(kāi)始銷(xiāo)售已開(kāi)發(fā)完成或未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)到將其全部銷(xiāo)售完畢的日期。銷(xiāo)售未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)，即預(yù)售。在有預(yù)售的情況下，銷(xiāo)售期與開(kāi)發(fā)期有重合。運(yùn)營(yíng)期的起點(diǎn)通常是待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成(竣工)的日期，終點(diǎn)是開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日期。

　　確定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的目的，是為了把握開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)等發(fā)生的時(shí)間和數(shù)額，預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價(jià)或租金，以及各項(xiàng)收入和支出的折現(xiàn)或計(jì)算投資利息等。

　　確定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期的方法可采用類(lèi)似于市場(chǎng)法的方法，即根據(jù)同一地區(qū)、相同類(lèi)型、同等規(guī)模的類(lèi)似開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已有的正常開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期來(lái)估計(jì)。

　　開(kāi)發(fā)期一般能較準(zhǔn)確地估計(jì)。但在現(xiàn)實(shí)中因某些特殊因素的影響，可能使開(kāi)發(fā)期延長(zhǎng)。例如，房屋拆遷或土地征用中遇到“釘子戶(hù)”，基礎(chǔ)開(kāi)挖過(guò)程中發(fā)現(xiàn)重要的文物，原計(jì)劃籌措的資金不能按時(shí)到位，某些建筑材料、設(shè)備不能按時(shí)供貨，或者勞資糾紛，遭遇惡劣氣候，以及政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)發(fā)生突變等一系列因素，都可能導(dǎo)致工程停工，使開(kāi)發(fā)期延長(zhǎng)。由于開(kāi)發(fā)期延長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商一方面要承擔(dān)更多的投資利息，另一方面要承擔(dān)總費(fèi)用上漲的風(fēng)險(xiǎn)。但這類(lèi)特殊的非正常因素在估計(jì)開(kāi)發(fā)期時(shí)一般不考慮。經(jīng)營(yíng)期、特別是銷(xiāo)售期，通常是難以準(zhǔn)確估計(jì)的，在估計(jì)時(shí)應(yīng)考慮未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣狀況。

　　2開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值，是指開(kāi)發(fā)完成時(shí)的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值。該市場(chǎng)價(jià)值所對(duì)應(yīng)的日期，通常也是開(kāi)發(fā)完成時(shí)的日期，而不是在購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)或開(kāi)發(fā)期間的某個(gè)日期(但在市場(chǎng)較好時(shí)考慮預(yù)售和市場(chǎng)不好時(shí)考慮延期租售的是例外)。

　　開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值一般是通過(guò)預(yù)測(cè)來(lái)求取。對(duì)于銷(xiāo)售的房地產(chǎn)，通常是采用市場(chǎng)法，并考慮類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢(shì)，或采用市場(chǎng)法與長(zhǎng)期趨勢(shì)法相結(jié)合 (長(zhǎng)期趨勢(shì)法的內(nèi)容詳見(jiàn)本書(shū)第8章)，即根據(jù)類(lèi)似房地產(chǎn)過(guò)去和現(xiàn)在的價(jià)格及其未來(lái)可能的變化趨勢(shì)來(lái)推測(cè)。比較的單位通常是單價(jià)而非總價(jià)(同市場(chǎng)法中建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的要求)。例如，假設(shè)現(xiàn)在是2004年8月，有一宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，用途為興建商品住宅，開(kāi)發(fā)期為1.5年(或18個(gè)月)，如果要推測(cè)該商品住宅在2006年2月建成時(shí)的價(jià)格，則可以通過(guò)搜集當(dāng)?shù)卦擃?lèi)商品住宅過(guò)去若干年和現(xiàn)在的價(jià)格資料以及未來(lái)可能的變化趨勢(shì)來(lái)推測(cè)確定。

　　對(duì)于出租和營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)，如寫(xiě)字樓、商店、旅館、餐館，預(yù)測(cè)其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，可以先預(yù)測(cè)其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法將該收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值。

　　3開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)

　　由于假設(shè)開(kāi)發(fā)法可視為成本法的倒算法，所以，在實(shí)際估價(jià)中測(cè)算開(kāi)發(fā)成本，管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)時(shí)，可根據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格構(gòu)成情況來(lái)分項(xiàng)測(cè)算，測(cè)算的方法也與成本法中的相同，所不同的是需要預(yù)測(cè)。

　　例如，開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用可采用類(lèi)似于市場(chǎng)法的方法來(lái)求取，即通過(guò)當(dāng)?shù)赝?lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目當(dāng)前的開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用大致為多少來(lái)推算，如果預(yù)計(jì)建筑材料價(jià)格、建筑人工費(fèi)等在未來(lái)可能有較大變化，還要考慮未來(lái)建筑材料價(jià)格、建筑人工費(fèi)等的變化對(duì)開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用的影響。銷(xiāo)售費(fèi)用是指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的廣告宣傳、銷(xiāo)售代理等費(fèi)用。銷(xiāo)售稅費(fèi)是指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅金及附加，以及交易手續(xù)費(fèi)等其他銷(xiāo)售稅費(fèi)。銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)通常是按照開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率來(lái)測(cè)算。

　　4投資利息

　　投資利息測(cè)算只有在傳統(tǒng)方法中才需要。在傳統(tǒng)方法中，正確地測(cè)算投資利息需要把握下列6個(gè)方面：

　　(1)應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目。應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括：①未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值;②投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi);③開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用。銷(xiāo)售費(fèi)用和銷(xiāo)售稅費(fèi)一般不計(jì)息。

　　(2) 計(jì)息期的長(zhǎng)短。計(jì)息期是某項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)計(jì)息的時(shí)間長(zhǎng)度。其起點(diǎn)是該項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生的時(shí)間點(diǎn)，終點(diǎn)通常是開(kāi)發(fā)期結(jié)束的時(shí)間點(diǎn)，不考慮預(yù)售和延遲銷(xiāo)售的情況。另外值得注意的是，未知、需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)一次付清，所以，其計(jì)息的起點(diǎn)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)。有些費(fèi)用不是發(fā)生在一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，而是在一段時(shí)間 (如開(kāi)發(fā)期或建造期)內(nèi)連續(xù)發(fā)生，但計(jì)息時(shí)通常將其假設(shè)為在所發(fā)生的時(shí)間段內(nèi)均勻發(fā)生，具體視為發(fā)生在該時(shí)間段的期中。發(fā)生的時(shí)間段通常按年來(lái)劃分，精確的測(cè)算也可按半年、季、月來(lái)劃分。

　　(3)計(jì)息的方式。有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種。

　　(4)利率的高低。有單利利率和復(fù)利利率兩種。選用不同的利率，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的計(jì)息方式，反過(guò)來(lái)，選用不同的計(jì)息方式，應(yīng)選用相對(duì)應(yīng)的利率，不能混淆。

　　(5)計(jì)息周期。計(jì)息周期是計(jì)算利息的單位時(shí)間。計(jì)息周期可以是年、半年、季、月、周或天等，但通常為年。

　　(6)名義利率和實(shí)際利率。在復(fù)利計(jì)息的情形下，當(dāng)利率的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率(又稱(chēng)有效利率)的概念。例如，利率的時(shí)間單位為一年，而計(jì)息周期為半年、季、月、周或天等。

　　5開(kāi)發(fā)利潤(rùn)

　　開(kāi)發(fā)利潤(rùn)測(cè)算也只有在傳統(tǒng)方法中才需要。測(cè)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數(shù)乘以同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤(rùn)率。在測(cè)算時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)。

　　6投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

　　投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，是假定一旦購(gòu)買(mǎi)了待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，在交易時(shí)作為買(mǎi)方應(yīng)負(fù)擔(dān)的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、交易手續(xù)費(fèi)等。該項(xiàng)稅費(fèi)通常是根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，按待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值的一定比率測(cè)算。

　　7折現(xiàn)率

　　折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，與報(bào)酬資本化法中的報(bào)酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均報(bào)酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率兩部分。

　　8計(jì)算中的其他問(wèn)題

　　在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)不應(yīng)忽略某些無(wú)形收益。如深圳市1987年12月首次公開(kāi)拍賣(mài)的一塊土地，從當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)的開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值減去開(kāi)發(fā)成本等所得的數(shù)額來(lái)看，價(jià)值也許不高，但由于是國(guó)內(nèi)首塊公開(kāi)拍賣(mài)的土地，購(gòu)買(mǎi)者一旦獲得了這塊土地，會(huì)附帶取得一些意想不到的社會(huì)效果，如隨著對(duì)這種改革開(kāi)放措施的廣泛宣傳，實(shí)際上也就間接地對(duì)該塊土地的獲得者起著廣告宣傳作用，因此，該塊土地的價(jià)格比較高是較自然的(當(dāng)時(shí)該塊土地的最后成交價(jià)是525萬(wàn)元，比政府確定的拍賣(mài)底價(jià)200萬(wàn)元高了很多)。