2015年房地產估價師考試《制度與政策》自測題3

　　特別推薦：房地產估價師歷年真題(2003-2012)匯總　

　　1.在我國，房地產價格評估制度是根據( )確立的一項房地產交易基本制度。

　　A.法律

　　B.行政法規(guī)

　　C.部門規(guī)章

　　D.政府規(guī)范性文件

　　答案：A

　　解析：《城市房地產管理法》規(guī)定“國家實行房地產價格評估制度”。

　　2.某公司以一宗房地產先向甲銀行申請抵押貸款，同時辦理了抵押登記;后又以該房地產向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款( )。

　　A.甲銀行優(yōu)先受償

　　B.按二家銀行的債權數(shù)額大小確定受償順序

　　C.乙銀行優(yōu)先受償

　　D.按二家銀行的債權比例受償

　　答案：A

　　解析：依據《物權法》的規(guī)定，同一房地產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產所得的價款依照以下規(guī)定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償;抵押權已登記的先于未登記的受償;抵押權未登記的，按照債權比例清償。

　　3.新建商品住宅小區(qū)的業(yè)主大會成立之前，住房維修資金( )。

　　A.由物業(yè)管理企業(yè)代管

　　B.由房地產管理部門代管

　　C.由財政部門代管

　　D.由業(yè)主自行管理

　　答案：B

　　解析：維修資金屬于代管資金。業(yè)主大會成立前，維修資金由當?shù)胤康禺a行政主管部門代管。業(yè)主大會成立后，經業(yè)主大會同意，房地產行政主管部門可將維修資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。

　　4.合法建造房屋的物權自( )發(fā)生效力。

　　A.記載于不動產登記簿時

　　B.頒發(fā)房屋權屬證書時

　　C.申請房屋所有權登記時

　　D.事實行為成就時

　　答案：A

　　解析：《物權法》規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀模杂涊d于不動產登記簿時發(fā)生效力。

　　5.下列關于預告登記的表述中，錯誤的是( )。

　　A.預告登記的目的是保障將來實現(xiàn)的物權

　　B.預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起3個月內未申請登記的，預告登記失效

　　C.預告登記后，未經預告登記的權利人同意處分該不動產的，不發(fā)生物權效力

　　D.預告登記的范圍應當是商品房預售，主要是防止一房多賣

　　答案：D

　　解析：預告登記是為了保全一項請求而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的是在將來發(fā)生不動產物權變動。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發(fā)生物權效力。《物權法》規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。

　　6.政府解決低收入家庭住房困難的主要渠道是提供( )。

　　A.商品住房

　　B.限價商品住房

　　C.經濟適用住房

　　D.廉租住房

　　答案：D

　　解析：廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。

　　7.某宗以房產為主的房地產評估價格為1200萬元人民幣，根據國家關于估價收費標準的一般規(guī)定，該房地產估價最高收費額為( )萬元。

　　A.1.80

　　B.2.80

　　C.3.05

　　D.5.00

　　答案：C

　　解析：房地產估價采用差額定率累進計費，即按房地產價格總額大小劃分計費率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。根據以房產為主的房地產估價收費標準，100×5‰+900×2.5‰+200×1.5‰=3.05萬元。

　　8.下列關于建設用地使用權期間屆滿后的處理的表述中，正確的是( )。

　　A.非住宅建設用地使用權期間屆滿后，自動續(xù)期

　　B.住宅建設用地使用權期間屆滿后，自動續(xù)期

　　C.非住宅建設用地使用權期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于期滿前6個月申請續(xù)期

　　D.非住宅建設用地使用權期間屆滿后，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于期滿前2年申請續(xù)期

　　答案：B

　　解析：《物權法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。

　　9.城市房屋拆遷估價的目的是為確定被拆遷房屋( )而評估其房地產市場價格。

　　A.與產權調換房屋結算差價

　　B.價值

　　C.貨幣補償金額

　　D.重置價格

　　答案：C

　　解析：拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補償金額而評估其房地產市場價格”。

　　10.房地產估價師執(zhí)業(yè)資格延續(xù)注冊的許可機關是( )。

　　A.國務院人事主管部門

　　B.國務院建設主管部門

　　C.省級人事主管部門

　　D.省級房地產主管部門

　　答案：B

　　解析：國務院建設主管部門為房地產估價師注冊管理部門。省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產主管部門為房地產估價師注冊初審部門。

　　11.根據《房產測量規(guī)范》，不計算房屋建筑面積的是( )。

　　A.屬永久性建筑有柱的貨棚

　　B.有頂蓋不卦閉的永久性架空通廊

　　C.無頂蓋的室外樓梯

　　D.與室內不相通的類似于陽臺的建筑

　　答案：D

　　解析：屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計算全部建筑面積。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

　　12.房地產估價報告應有至少( )名專職注冊房地產估價師簽字。

　　A.1

　　B.2

　　C.3

　　D.4

　　答案：B

　　解析：《房地產估價機構管理辦法》規(guī)定，房地產估價報告由房地產估價機構出具，加蓋房地產估價機構公章，并有至少2名專職注冊房地產估價師簽字。

　　13.大專院校、科研院所從事房地產教學、研究的人員取得房地產估價師執(zhí)業(yè)資格的，申請注冊時，需要提供( )。

　　A.人才服務中心托管人事檔案的證明

　　B.社會保險繳納憑證復印件

　　C.所在單位同意其注冊的書面意見

　　D.所取得的房地產估價科研成果

　　答案：C

　　解析：《注冊房地產估價師管理辦法》規(guī)定，離退休人員，大專院校、科研院所從事房地產教學、研究的人員，外國人和臺港澳人員，在房地產估價師注冊中不需要提供聘用單位委托人才服務中心托管人事檔案的證明和社會保險繳納憑證復印件，但應分別提供勞動、人事部門頒發(fā)的離退休證復印件，所在大專院校、科研院所同意其在房地產估價機構注冊的書面意見。

　　14.《房地產估價機構管理辦法》規(guī)定，二級資質房地產估價機構不得從事( )估價業(yè)務。

　　A.城市房屋拆遷

　　B.課稅

　　C.企業(yè)清算

　　D.司法鑒定

　　答案：C

　　解析：《房地產估價機構管理辦法》規(guī)定，二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產估價業(yè)務。

　　15.某房地產估價師于2004年8月初始注冊在甲房地產估價機構，后于2006年2月變更注冊至乙房地產估價機構，則該房地產估價師的注冊有效期至( )。

　　A.2006年8月

　　B.2007年8月

　　C.2008年2月

　　D.2009年2月

　　答案：B

　　解析：《房地產估價機構管理辦法》規(guī)定，房地產估價師注冊有效期為3年。注冊有效期滿需繼續(xù)執(zhí)業(yè)的，應在注冊有效期滿30日前，申請辦理延續(xù)注冊。

　　16.2006年1月，某房地產開發(fā)公司投資開發(fā)建設一經躋適用住房項目，總投資2億元，則該項目資本金應不低于( )萬元。

　　A.4000

　　B.5000

　　C.6000

　　D.7000

　　答案：D

　　解析：國務院《關于調整部分行業(yè)固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發(fā){2004｝13號)，將房地產開發(fā)項目(不含經濟適用房項目)資本金比例由20%提高到35%。2億元×35%=7000萬元。

　　17.施工單位簽署建設工程項目質量合格的文件上，必須有( )簽字蓋章。

　　A.注冊建筑師

　　B.注冊結構工程師

　　C.注冊建造師

　　D.注冊施工管理師

　　答案：C

　　解析：建設工程施工活動中形成的有關工程施工管理文件，應當由注冊建造師簽字并加蓋執(zhí)業(yè)印章。施工單位簽署質量合格的文件上，必須有注冊建造師的簽字蓋章。

　　18.住房公積金管理的決策機構是( )。

　　A.住房公積金管理委員會

　　B.住房公積金管理中心

　　C.存儲住房公積金的金融機構

　　D.設區(qū)城市人民政府

　　答案：A

　　解析：由直轄市、省會城市以及其他設區(qū)的市、地、州、盟人民政府，有關部門負責人，有關老師以及工會、職工、單位代表組成住房公積金管理委員會，作為住房公積金管理的決策機構。

　　19.商品房買賣合同約定面積為150┫，價格為4000元/┫，交付使用時，產權登記面積為155┫，買賣雙方未對面積誤差的處理方式做出約定。根據有關規(guī)定最后結算的房價款應為( )萬元。

　　A.60.0

　　B.61.0

　　C.61.8

　　D.62.0

　　答案：C

　　解析：(1)面積誤差比=(產權登記面積-合同約定面積)/合同約定面積×100%=(155-150)/150=3.33%。(2)根據面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權退房。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%之內(含3%)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產企業(yè)承擔，產權歸買受人。150┫×(1+3%)×4000元/┫=61.8萬元。

　　20.人民法院依法拍賣抵押房地產時，拍賣保留價應由( )確定。

　　A.房地產估價機構

　　B.人民法院

　　C.抵押權人

　　D.人民法院和房地產估價機構共同

　　答案：B

　　解析：人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定;未作評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見。