2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》章節(jié)習(xí)題:第三章

　　特別推薦：房地產(chǎn)估價(jià)師歷年真題(2003-2012)匯總　 　

　第三章 房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、房地產(chǎn)之所以能夠以價(jià)格進(jìn)行衡量，是因?yàn)榫哂?　)。

　　A.供給、需求、利用狀況

　　B.價(jià)值、使用價(jià)值、供求

　　C.有用性、稀缺性、有效需求

　　D.權(quán)利、租金、利率

　　2、下列不屬于房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格相同之處的是(　)。

　　A.都是價(jià)格用貨幣來表示

　　B.都有波動，受供求因素的影響

　　C.都是按質(zhì)論價(jià)

　　D.都受區(qū)位因素的影響

　　3、房地產(chǎn)的供給曲線表示(　)。

　　A.房地產(chǎn)的購買量與其價(jià)格之間的關(guān)系

　　B.房地產(chǎn)的出售量與購買者能力的關(guān)系

　　C.房地產(chǎn)的供給量與其價(jià)格之間的關(guān)系

　　D.房地產(chǎn)的供給量與購買者能力的關(guān)系

　　4、房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價(jià)格，一般叫做(　)。

　　A.房地產(chǎn)的供給價(jià)格

　　B.房地產(chǎn)的需求價(jià)格

　　C.房地產(chǎn)的市場價(jià)格

　　D.房地產(chǎn)的均衡價(jià)格

　　5、受市場因素影響，房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)需求減少，并且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產(chǎn)均衡價(jià)格和均衡數(shù)量的變化情況是(　)。

　　A.均衡價(jià)格增加，均衡數(shù)量減少

　　B.均衡價(jià)格減少，均衡數(shù)量增加

　　C.均衡價(jià)格增加，均衡數(shù)量不變

　　D.均衡價(jià)格不變，均衡數(shù)量減少

　　6、在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則該種房地產(chǎn)的需求就會(　)。

　　A.增加

　　B.減少

　　C.不變

　　D.無法確定

　　7、房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素不包括(　)。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期

　　B.消費(fèi)者的預(yù)期

　　C.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

　　D.該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本

　　8、現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的潛在供給量為(　)。

　　A.存量+新增竣工量-拆毀量

　　B.存量+新開發(fā)量+空置房量-拆毀量

　　C.存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量

　　D.存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量

　　9、炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。由于這種物品只有在高價(jià)位時才能起到炫耀的作用，所以其需求量與價(jià)格成(　)關(guān)系。

　　A.反方向變化

　　B.同方向變化

　　C.無變化

　　D.無法確定

　　10、當(dāng)消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時，該種房地產(chǎn)的需求會(　)。

　　A.增加

　　B.減少

　　C.不變

　　D.無法確定

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　　11、決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況，這是因?yàn)?　)。

　　A.房地產(chǎn)的不可移動性

　　B.中國經(jīng)濟(jì)地區(qū)差異明顯

　　C.不同地區(qū)人們的消費(fèi)習(xí)慣不同

　　D.地區(qū)間的政府管制

　　12、在國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競買人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)的估價(jià)，一般是評估(　)。【2011年真題】

　　A.掛牌底價(jià)

　　B.正常市場價(jià)格

　　C.競買人可承受的最高價(jià)

　　D.最可能的成交價(jià)

　　13、在為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中，理論上評估的應(yīng)是(　)。(2011年真題)

　　A.建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本

　　B.建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

　　C.建筑安裝工程造價(jià)和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

　　D.建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

　　14、一套建筑面積為100┫，單價(jià)為3000元/┫、總價(jià)為30萬元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一起與成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中一次性支付10萬元，第三期于第一年年末一次性支付10萬元，則此房地產(chǎn)的實(shí)際單價(jià)為(　)元/┫。(年折現(xiàn)率為5%)

　　A.3000

　　B.2850

　　C.2857

　　D.2928

　　15、一套總價(jià)60萬元的住房，在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣;(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;(4)約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清; (5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的差異是(　)。

　　A.第(1)、(3)種情況

　　B.第(3)、(4)、(5)種情況

　　C.第(2)、(4)種情況

　　D.第(2)、(4)、(5)種情況

　　16、成交價(jià)格圍繞著(　)而上下波動。

　　A.市場價(jià)格

　　B.理論價(jià)格

　　C.清算價(jià)格

　　D.原始價(jià)格

　　17、在房地產(chǎn)價(jià)格中，市場價(jià)格是(　)。

　　A.穩(wěn)定均衡價(jià)格

　　B.不穩(wěn)定均衡價(jià)格

　　C.長期均衡價(jià)格

　　D.短期均衡價(jià)格

　　18、市場法求得的價(jià)值趨向(　)。

　　A.成交價(jià)格

　　B.市場價(jià)格

　　C.理論價(jià)格

　　D.評估價(jià)格

　　19、甲乙兩宗土地，甲單價(jià)為900元/┫，乙單價(jià)為600元/┫，其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6，乙地的容積率為3，則作為一個理性的房地產(chǎn)開發(fā)商會選擇購買(　)。

　　A.甲

　　B.乙

　　C.甲、乙一樣

　　D.無法判斷

　　20、基準(zhǔn)地價(jià)是城市中均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的土地(　)。

　　A.最低價(jià)格

　　B.最高價(jià)格

　　C.平均價(jià)格

　　D.成交價(jià)格

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　　21、在成交日期時一次付清的價(jià)格或者將不是在成交日期時一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時的價(jià)格為(　)。

　　A.名義價(jià)格

　　B.實(shí)際價(jià)格

　　C.市場價(jià)格

　　D.成交價(jià)格

　　22、當(dāng)拍賣出現(xiàn)流拍，再次拍賣時，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的(　)。

　　A.10%

　　B.20%

　　C.30%

　　D.50%

　　23、評估市場價(jià)值所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的(　)。

　　A.社會一般報(bào)酬率

　　B.最低期望收益率

　　C.特定投資者所要求的最低期望收益率

　　D.特定投資者所要求的最低報(bào)酬率

　　24、在評估投資價(jià)值時，折現(xiàn)率是(　)。

　　A.社會一般的收益率

　　B.收益法中的資本化率

　　C.投資者要求的滿意收益率

　　D.投資者要求的最低收益率

　　25、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價(jià)格為4500元/m2，出租的年末凈收益為500元/m2。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房價(jià)格的3%，該期房目前的價(jià)格為(　)元/m2。【2011年真題】

　　A.3439

　　B.3473

　　C.3508

　　D.3608

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有(　)。

　　A.消費(fèi)者有購買房地產(chǎn)的意愿

　　B.城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展

　　C.人口急劇增長

　　D.消費(fèi)者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價(jià)格

　　E.房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求

　　2、房地產(chǎn)價(jià)格的特征主要包括(　)。

　　A.房地產(chǎn)價(jià)格受建筑技術(shù)的影響很大

　　B.房地產(chǎn)價(jià)格容易受交易者的個別情況影響

　　C.房地產(chǎn)價(jià)格形成的時間通常較長

　　D.房地產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格

　　E.房地產(chǎn)價(jià)格既有買賣價(jià)格，也有租賃價(jià)格

　　3、下列不存在替代關(guān)系的有(　)。

　　A.普通住宅與娛樂房地產(chǎn)之間

　　B.經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間

　　C.經(jīng)濟(jì)適用房與高檔別墅之間

　　D.普通住宅與商業(yè)用房之間

　　E.賓館與寫字樓之間

　　4、決定房地產(chǎn)供給量的因素有(　)。

　　A.該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平

　　B.該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本

　　C.該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平

　　D.房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期

　　E.相關(guān)物品的價(jià)格水平

　　5、理論上房地產(chǎn)的供求狀況可分為的類型是(　)。

　　A.全國房地產(chǎn)總的供求狀況

　　B.本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況

　　C.全國同類房地產(chǎn)的供求狀況

　　D.本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況

　　E.房地產(chǎn)的短缺或者充足供求狀況

　　6、關(guān)于投資價(jià)值和市場價(jià)值的說法，正確的有(　)。【2011年真題】

　　A.投資價(jià)值與市場價(jià)值都可以采用收益法評估

　　B.評估市場價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度對應(yīng)的社會一般報(bào)酬率

　　C.評估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是某個特定的投資者所要求的最高報(bào)酬率

　　D.評估投資價(jià)值時，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益

　　E.評估投資價(jià)值時，要求對未來凈收益的估計(jì)是客觀的

　　7、關(guān)于評估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯誤的有(　)。(2011年真題)

　　A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價(jià)值有影響

　　B.抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評估承租****益價(jià)值

　　C.在其他條件相同時，無租約限制條件下的評估價(jià)值大于有租約限制條件下的出租****益價(jià)值

　　D.房屋征收評估應(yīng)評估無租約限制價(jià)值

　　E.只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時，承租****益價(jià)值始終不變

　　8、下列關(guān)于不同類型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，正確的是(　)。

　　A.原始價(jià)值高于或等于賬面價(jià)值

　　B.投資價(jià)值高于市場價(jià)值

　　C.謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場價(jià)值

　　D.快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場價(jià)值

　　E.評估價(jià)值等于理論價(jià)值

　　9、同一房地產(chǎn)對于不同投資者之所以會有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)?　)不同。

　　A.開發(fā)成本

　　B.經(jīng)營費(fèi)用

　　C.納稅狀況

　　D.對未來的信心

　　E.評估方法

　　10、投?；馂?zāi)險(xiǎn)時的保險(xiǎn)價(jià)值有可能是(　)。

　　A.遭受火災(zāi)毀損的建筑物價(jià)值

　　B.遭受火災(zāi)毀損的土地價(jià)值

　　C.連帶損失

　　D.租金損失

　　E.遭受火災(zāi)毀損的建筑物重建成本

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　　11、賬面價(jià)值是指一項(xiàng)資產(chǎn)的歷史成本減去已計(jì)提折舊后的余額。它又可稱為(　)。

　　A.歷史成本

　　B.賬面凈值

　　C.折余價(jià)值

　　D.實(shí)際價(jià)值

　　E.原始購置成本

　　12、某宗房地產(chǎn)購買總價(jià)為50萬元，首付款為房價(jià)的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關(guān)于該房地產(chǎn)價(jià)格的說法中，正確的有(　)。

　　A.該廠房的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格

　　B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬元

　　C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬元

　　D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬元

　　E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格

　　13、在商品房交易中，常見的最低價(jià)格有(　)。

　　A.商品房銷售中的起價(jià)

　　B.拍賣活動中的保留價(jià)或起拍價(jià)

　　C.拍賣中減價(jià)拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價(jià)

　　D.招標(biāo)活動中，開發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價(jià)

　　E.采用收益法確定的參考價(jià)格

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　　三、判斷題

　　1、稀缺性是指可用的數(shù)量不夠滿足每個人的欲望或需要，是相對缺乏，而不是絕對缺乏。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　2、在市場經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格是最普遍、最廣泛應(yīng)用的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　3、房地產(chǎn)價(jià)格既有使用代價(jià)的租金，又有交換代價(jià)的價(jià)格。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　4、從一個城市來看，房地產(chǎn)價(jià)格總體上是從市中心向郊區(qū)遞減。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　5、對于正常商品來說，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時，就會增加對商品的需求;相反，就會減少對商品的需求。但對于低檔商品來說，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時，反倒會減少對商品的需求。

　　Y.對

　　N.錯

　　6、當(dāng)消費(fèi)者對某種房地產(chǎn)的偏好程度增強(qiáng)時，該種房地產(chǎn)的需求就會增加;反之，需求就會減少。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　7、在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則消費(fèi)者就會把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　8、消費(fèi)者的收入水平、偏好、對未來的預(yù)期和相關(guān)物品價(jià)格水平的變化，會改變消費(fèi)者在給定價(jià)格水平下對房地產(chǎn)的需求量。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　9、當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)期該種房地產(chǎn)的價(jià)格未來會下降時，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常更多;反之，該種房地產(chǎn)的當(dāng)前供給通常更少。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　10、消費(fèi)者的現(xiàn)時需求不僅取決于其現(xiàn)在的收入和房地產(chǎn)目前的價(jià)格水平，還取決于消費(fèi)者對未來收入和房地產(chǎn)未來價(jià)格的預(yù)期。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　11、甲、乙兩塊土地，甲地塊的容積率為1.6，土地單價(jià)為3000元/m2，乙地塊的容積率為1.8，土地單價(jià)為3500元/m2。假設(shè)其他條件相同，購買甲地塊比購買乙地塊更經(jīng)濟(jì)?！?　)【2011年真題】

　　Y.對

　　N.錯

　　12、使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，沒有使用價(jià)值肯定沒有交換價(jià)值。反過來也一定成立。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　13、抵押價(jià)值是在抵押期間的某一時點(diǎn)，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　14、樓面地價(jià)等于土地單價(jià)除以容積率(　)。

　　Y.對

　　N.錯

　　15、一般來說，成交價(jià)格圍繞著市場價(jià)格而上下波動，市場價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　16、市場法的估價(jià)結(jié)果普遍高于收益法的估價(jià)結(jié)果，說明房地產(chǎn)價(jià)格有一定的泡沫。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　17、在評估投資價(jià)值時，采用的折現(xiàn)率是某個特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會一般報(bào)酬率。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　18、對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個特定投資者角度評估出的投資價(jià)值，一般大于市場價(jià)值。 ( )

　　Y.對

　　N.錯

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　　答案部分：

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：房地產(chǎn)價(jià)格的形成條件為三個：有用性、稀缺性、有效需求，注意有效需求的概念，要和一般的需求、需要等概念區(qū)分開來。

　　2、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：共同之處在于：①都是價(jià)格，是價(jià)值的貨幣表現(xiàn);②都有波動，受供求因素的影響;③都是按質(zhì)論價(jià)：優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)。

　　3、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：供給曲線就是供給量和其價(jià)格之間的關(guān)系。

　　4、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：房地產(chǎn)的均衡價(jià)格是房地產(chǎn)的市場供給量與市場需求量相等時的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價(jià)格。

　　5、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：

　　6、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則消費(fèi)者就會把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。

　　7、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：決定房地產(chǎn)供給量的因素：該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平、該種房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本、該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平、房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期。

　　8、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：供給量=存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量。

　　9、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：炫耀性物品是用以顯示人們的身份和社會地位的物品。由于這種物品只有在高價(jià)位時才能起到炫耀的作用，所以其需求量與價(jià)格成同方向變化關(guān)系。

　　10、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格較低時，當(dāng)消費(fèi)者的收入較高時，當(dāng)消費(fèi)者對該種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格較高或者互補(bǔ)品的價(jià)格較低時，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價(jià)格未來會上漲時，消費(fèi)者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會增加。

　　11、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：與其他可移動的商品不同，房地產(chǎn)由于不可移動及變更用途困難，決定某一房地產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。

　　【該題針對“房地產(chǎn)供求與價(jià)格”知識點(diǎn)進(jìn)行考核】

　　【答疑編號10218990】

　　12、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：因?yàn)槭菫楦傎I人確定報(bào)價(jià)提供參考依據(jù)，所以評估的是競買人可承受的最高價(jià);而如果是政府部門委托估價(jià)，則可能是掛牌底價(jià)。

　　13、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：火災(zāi)不能損害土地使用權(quán)，為房地產(chǎn)投保火災(zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中，涉及土地使用權(quán)價(jià)值的選項(xiàng)都不是正確選項(xiàng)。排除AD;焚毀的建筑物，應(yīng)該按照其重置成本，才能確定其實(shí)際損失。建筑安裝工程造價(jià)，是全新狀態(tài)下的建筑物價(jià)值。

　　14、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：實(shí)際總價(jià)為10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28萬元。

　　15、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：1名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格絕對相同，3由于貸款需要支付利息，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格也是一致的，所以AB可以排除。5肯定存在名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格的差異，所以正確選項(xiàng)是D。

　　16、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：一般來說，成交價(jià)格圍繞著市場價(jià)格而上下波動。

　　17、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：市場價(jià)格是短期均衡價(jià)格

　　18、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：市場法測算出的價(jià)值趨向于市場價(jià)格。

　　19、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：開發(fā)商主要會比較甲乙的樓面地價(jià)，甲的樓面地價(jià)=900÷6=150(元/┫)，乙的樓面地價(jià)=600÷3=200(元/┫)，甲<乙，所以開發(fā)商會選甲地。

　　20、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：基準(zhǔn)地價(jià)是指在某個城鎮(zhèn)的一定區(qū)域范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在某一時點(diǎn)的平均價(jià)格。

　　21、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：在成交日期一次性付清的價(jià)格或者將不是在成交日期一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期的價(jià)格為實(shí)際價(jià)格。

　　22、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價(jià)的20%。

　　23、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：評估市場價(jià)值時所采用的折現(xiàn)率，應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會一般報(bào)酬率。

　　24、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：評估市場價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是社會一般報(bào)酬率;而評估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率。特別需要注意的是此最低報(bào)酬率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會一般報(bào)酬率。

　　25、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：期房價(jià)格=4500-500/1.08-500/1.082-4500*3%=3473

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　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】：AD

　　【答案解析】：有效需求=意愿+支付能力。

　　2、

　　【正確答案】：BCDE

　　【答案解析】：

　　3、

　　【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：某種房地產(chǎn)的替代品，是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產(chǎn)，如經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫字樓之間存在著一定的替代關(guān)系。

　　4、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：某種房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：①該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平;②該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本;③該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平;④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者對未來的預(yù)期。

　　5、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：①全國房地產(chǎn)總的供求狀況;②本地區(qū)房地產(chǎn)總的供求狀況;③全國同類房地產(chǎn)的供求狀況;④本地區(qū)同類房地產(chǎn)的供求狀況。

　　6、

　　【正確答案】：AB

　　【答案解析】：C應(yīng)該是最低報(bào)酬率;D應(yīng)該是稅后凈收益;E投資價(jià)格的評估是個非常主觀的過程，對未來凈收益的估計(jì)不一定是客觀的。

　　7、

　　【正確答案】：ABCE

　　【答案解析】：A應(yīng)該無影響。無租約限制，則無合同租金，無租約限制下的評估價(jià)值是全產(chǎn)權(quán)價(jià)值，合同租金與市場租金的差異對之沒有影響;B應(yīng)該評估出租人的權(quán)益價(jià)格;E承租人的權(quán)益價(jià)值就是市場租金與其合同租金差異的現(xiàn)值。

　　8、

　　【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：

　　9、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：同一房地產(chǎn)之所以對不同的投資者有不同的投資價(jià)值，是因?yàn)椴煌耐顿Y者可能在品牌、開發(fā)成本、運(yùn)營費(fèi)用等方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，風(fēng)險(xiǎn)偏好不同，對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期或信心不同。

　　10、

　　【正確答案】：ACDE

　　【答案解析】：投?；馂?zāi)險(xiǎn)時的保險(xiǎn)價(jià)值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價(jià)值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價(jià)值，通常具體是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失(如停產(chǎn)停業(yè)損失、租金損失等)。

　　11、

　　【正確答案】：BC

　　【答案解析】：賬面價(jià)值也稱為賬面凈值、折余價(jià)值。

　　12、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：因?yàn)橘J款是需要支付利息的，所以，名義價(jià)格實(shí)際價(jià)格都是50萬。。

　　13、

　　【正確答案】：

　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：一種物品稀缺，是指它的數(shù)量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它。是相對缺乏，不是絕對缺乏。

　　2、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：在市場經(jīng)濟(jì)中，價(jià)格是最普遍、應(yīng)用最廣泛的一種分配方式，總是在起著配給有限的供給量的作用。

　　3、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：房地產(chǎn)同時有兩種價(jià)格：一是交換代價(jià)的價(jià)格，二是使用代價(jià)的租金。

　　4、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　5、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：對正常商品來說，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時，就會增加對商品的需求;相反，就會減少對商品的需求。但對于低檔商品來說，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時，反倒會減少對商品的需求。

　　6、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格較低時，當(dāng)消費(fèi)者的收入較高時，當(dāng)消費(fèi)者對該種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格較高或者互補(bǔ)品的價(jià)格較低時，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價(jià)格未來會上漲時，消費(fèi)者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會增加。

　　7、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：在替代品之間，一種房地產(chǎn)的價(jià)格不變，另一種房地產(chǎn)的價(jià)格如果上漲，則消費(fèi)者就會把需求轉(zhuǎn)移到該種房地產(chǎn)上，從而該種房地產(chǎn)的需求增加。

　　8、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：當(dāng)一種房地產(chǎn)的價(jià)格較低時，當(dāng)消費(fèi)者的收入較高時，當(dāng)消費(fèi)者對該種房地產(chǎn)的偏好增強(qiáng)時，當(dāng)該種房地產(chǎn)的替代品的價(jià)格較高或者互補(bǔ)品的價(jià)格較低時，當(dāng)消費(fèi)者預(yù)期該種房地產(chǎn)價(jià)格未來會上漲時，消費(fèi)者對該種房地產(chǎn)的當(dāng)前需求通常會增加。

　　9、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格未來會上漲，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會增加房地產(chǎn)開發(fā)量，從而會使未來的房地產(chǎn)供給增加，同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有者會“捂盤惜售”，從而會減少房地產(chǎn)的當(dāng)前供給。

　　10、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：消費(fèi)者的現(xiàn)時房地產(chǎn)需求不僅取決于當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格水平，還取決于他對未來房地產(chǎn)價(jià)格漲落的預(yù)期。

　　11、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　樓面地價(jià)=3000/1.6=1875元/m2

　　樓面地價(jià)=3500/1.8=1944.44元/m2

　　12、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：使用價(jià)值是交換價(jià)值的前提，沒有使用價(jià)值肯定沒有交換價(jià)值。但反過來不一定成立。

　　13、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：房地產(chǎn)抵押價(jià)值是在抵押期間的各個時點(diǎn)，特別是在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，將抵押房地產(chǎn)拍賣、變賣最可能所得的價(jià)款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。

　　14、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：樓面地價(jià)等于土地單價(jià)除以容積率。

　　15、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：一般來說，成交價(jià)格圍繞著市場價(jià)格而上下波動，市場價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動。

　　16、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：如果市場法測算出的價(jià)值大大高于收益法、成本法測算出的價(jià)值，則說明房地產(chǎn)價(jià)值被市場所高估或房地產(chǎn)價(jià)格有泡沫。

　　17、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：評估市場價(jià)值所采用的折現(xiàn)率是社會一般報(bào)酬率;而評估投資價(jià)值所采用的折現(xiàn)率應(yīng)是某個特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率。特別需要注意的是此最低報(bào)酬率可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會一般報(bào)酬率。

　　18、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：市場價(jià)值源于市場參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀的、非個人的價(jià)值，在某一具體時點(diǎn)，市場價(jià)值是唯一的;投資價(jià)值是基于特定投資者的主觀、個人判斷形成的價(jià)值，投資價(jià)值因人而異。投資價(jià)值可能大于等于市場價(jià)值，只有投資價(jià)值大于市場價(jià)值，投資者才會投資。投資價(jià)值也可能小于市場價(jià)值，這時投資者就會放棄投資。