2015年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)習(xí)題:第五章

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　　11、替代原則是針對(　)而言的。

　　A.房地產(chǎn)狀況

　　B.估價對象

　　C.估價結(jié)果

　　D.估價目的

　　12、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)(　)應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價。

　　A.合法原則

　　B.最高最佳使用原則

　　C.估價時點原則

　　D.替代原則

　　13、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價值為5000萬元。假定對該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為 1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;如果對該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是(　)?！?011年真題】

　　A.維持現(xiàn)狀

　　B.改變用途

　　C.重新裝修

　　D.重新開發(fā)

　　14、(　)是對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的利用強度超過一定限度后，收益開始下降。

　　A.收益遞減規(guī)律

　　B.邊際效用遞減規(guī)律

　　C.土地過度開發(fā)

　　D.使用管制

　　15、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋?，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于(　)。

　　A.該建筑物的價值低于拆除費用

　　B.該估價結(jié)果肯定有誤

　　C.甲土地的價值高于乙土地的價值

　　D.不可能出現(xiàn)這種情況

　　16、(　)是以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用。它可以幫助我們確定最佳用途。

　　A.適合原理

　　B.均衡原理

　　C.收益遞減原理

　　D.最佳使用原則

　　17、如果某房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應(yīng)以(　)進(jìn)行估價。(2003年試題)

　　A.保持現(xiàn)狀前提

　　B.裝修改造前提

　　C.轉(zhuǎn)換用途前提

　　D.重新利用前提

　　18、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合?，F(xiàn)需評估該工廠用地的公開市場價值，則應(yīng)按(　)進(jìn)行評估。

　　A.工業(yè)廠房

　　B.工業(yè)用地

　　C.商品住宅

　　D.商住用地

　　19、當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應(yīng)以(　)進(jìn)行估價。

　　A.保持現(xiàn)狀前提

　　B.裝修改造前提

　　C.轉(zhuǎn)換用途前提

　　D.重新利用前提

　　20、運用成本法評估房地產(chǎn)抵押價值時，按謹(jǐn)慎原則要求，在估計房地產(chǎn)價格構(gòu)成項目的金額可能會在一定區(qū)間波動時，應(yīng)采用(　)的估計值。【2011年真題】

　　A.正常

　　B.較低

　　C.平均

　　D.較高

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　　二、多項選擇題

　　1、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價原則的表述中，錯誤的是(　)。

　　A.獨立、客觀、公正原則屬于普適性原則

　　B.合法原則屬于一般性原則

　　C.最高最佳使用原則屬于技術(shù)性原則

　　D.謹(jǐn)慎原則屬于一般性原則

　　E.估價時點原則是特殊

　　2、為評估出客觀合理的價值，估價人員應(yīng)本著(　)等進(jìn)行估價。

　　A.各方當(dāng)事人均是理性的

　　B.估價人員應(yīng)以各方當(dāng)事人的心態(tài)來考慮評估價值

　　C.估價人員應(yīng)站在國家的立場來考慮評估價值

　　D.估價人員以老師身份反復(fù)、精細(xì)的權(quán)衡評估價值

　　E.估價人員以委托人的立場來考慮評估價值

　　3、根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則，目前我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價對象的房地產(chǎn)有(　)。(2005年試題)

　　A.土地所有權(quán)

　　B.國有工業(yè)用地土地使用權(quán)

　　C.宅基地土地使用權(quán)

　　D.大型游樂場

　　E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

　　4、我國《物權(quán)法》規(guī)定，下列不得抵押的財產(chǎn)有(　)。

　　A.自留山

　　B.自留地

　　C.被依法查封的財產(chǎn)

　　D.被依法監(jiān)管的財產(chǎn)

　　E.鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的廠房抵押時其占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)

　　5、現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，由于估價目的不同，同時存在著3種估價，分別是(　)。

　　A.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為現(xiàn)時狀況

　　B.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況

　　C.估價時點為未來，估價對象為未來狀況

　　D.估價時點為未來，估價對象為現(xiàn)時狀況

　　E.估價時點為現(xiàn)在，估價對象為歷史狀況

　　6、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的(　)。

　　A.最佳規(guī)模

　　B.最佳經(jīng)營手段

　　C.最佳集約度

　　D.最佳管理方式

　　E.最佳投資渠道

　　7、尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設(shè)想出各種潛在的使用方法，然后按照下列(　)方面篩選。

　　A.法律上的許可性

　　B.技術(shù)上的可能性

　　C.經(jīng)濟(jì)上的可行性

　　D.道德上的可行性

　　E.價值是否最大化

　　8、最高最佳使用包括上(　)的最佳。

　　A.用途

　　B.規(guī)模

　　C.集約度

　　D.檔次

　　E.規(guī)劃

　　9、估價中的最高最佳利用具體包括(　)等。

　　A.最佳用途

　　B.最佳位置

　　C.最佳規(guī)模

　　D.最佳環(huán)境

　　E.最佳集約度

　　10、在房地產(chǎn)抵押估價實務(wù)中，遵循謹(jǐn)慎原則的具體要求包括(　)。

　　A.在運用市場法估價時，不應(yīng)該選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進(jìn)行必要的實地查勘

　　B.在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應(yīng)該采用居中的收益估計值進(jìn)行估價

　　C.在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低

　　D.在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)稅費和利潤，不應(yīng)低估折舊

　　E.在運用假設(shè)開發(fā)法時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，應(yīng)對后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤進(jìn)行適當(dāng)修正

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　　三、判斷題

　　1、房地產(chǎn)估價原則可以使不同的房產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性，從而結(jié)合估價方法的測算就可以評估出一個更加精準(zhǔn)的價值。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　2、獨立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價師站在委托方的立場上，評估出對各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價值。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　3、如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么對該宗土地進(jìn)行估價就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　4、評估拖欠工程款的房地產(chǎn)在建工程的抵押價值時，該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　5、在評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)作為抵押價值時，不應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　6、對于評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值時，該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　7、當(dāng)被拆遷的房屋定性為違章建筑或超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，可以進(jìn)行拆遷估價，只是評估價值要進(jìn)行減價調(diào)整。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　8、某單位于2009年12月1日與市國土局簽訂的建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同規(guī)定，土地的規(guī)劃用途為住宅，容積率為2.0;2010年10月10 日報市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更用途為住宅、辦公;2011年5月9日報市規(guī)劃局批準(zhǔn)變更容積率為3.0;2011年9月1日市國土局委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估需補交的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額，則估價時點應(yīng)為2010年10月10日和2011年5月9日。(　)【2011年真題】

　　Y.對

　　N.錯

　　9、現(xiàn)需評估某期貨房地產(chǎn)的價值，在此估價中，估價對象狀況為未來某時點的狀態(tài)，則房地產(chǎn)市場情況應(yīng)為未來某時點的狀態(tài)。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　10、估價時點原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點的價值。但是房地產(chǎn)估價結(jié)果可能不是現(xiàn)時的估價時點的價值。

　　Y.對

　　N.錯

　　11、在同一個市場上的類似房地產(chǎn)，價格相互牽制，相互接近。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　12、合法原則是最高最佳利用原則的必要條件。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　13、適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。 (　)

　　Y.對

　　N.錯

　　14、均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。(　)

　　Y.對

　　N.錯

　　15、運用假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)價值時，按謹(jǐn)慎原則要求，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。(　)

　　Y.對

　　N.錯

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　　參考答案：

　　一、單項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：房地產(chǎn)估價工作的性質(zhì)，決定了獨立、客觀、公正原則是房地產(chǎn)估價的基本原則。

　　2、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：估價師在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，實事求是地進(jìn)行估價是估價原則中的客觀原則。

　　3、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：合法原則不是只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象而是指依法判定估價對象是哪種狀況的房地產(chǎn)。

　　4、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：合法原則主要是針對估價對象的。

　　5、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：依法判定的使用權(quán)利，應(yīng)以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)。

　　6、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：A估價時點還是原來的估價結(jié)果對應(yīng)的時間(在過去);B估價時點在現(xiàn)在;而估價對象都是過去和現(xiàn)在價值差;C估價時點和估價對象都是現(xiàn)在;D補償標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)在給，房地產(chǎn)狀況是未來的期房。

　　7、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：評估期房的價值時，估價時點為現(xiàn)在，估價對象為未來狀況。

　　8、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：要以原估價時點時的狀況為準(zhǔn)，才能檢驗原估價結(jié)果是否合理。

　　9、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：

　　10、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：替代原則要求估價結(jié)果不得不合理偏離與估價對象相似的房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

　　編輯推薦：

　　11、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：替代原則是針對估價結(jié)果而言的。

　　12、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：

　　13、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：重新裝修價值=6500-800*1.1-0.5-500=5161

　　改變用途價值=8000-2160*1.1-0.5-500=5235

　　14、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：收益遞減規(guī)律是對于一宗土地來說，表現(xiàn)在對該宗土地的利用強度超過一定限度后，收益開始下降。

　　15、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：

　　16、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途

　　17、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：這是最佳最高原則的體現(xiàn)。

　　18、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：在合法的前提下采用最高最佳原則估價。

　　19、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：以建筑物為例，現(xiàn)有建筑物應(yīng)予以保留的條件是：(新房地產(chǎn)的價值-拆除現(xiàn)有建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤-建造新建筑物的必要支出及應(yīng)得利潤)<現(xiàn)有房地產(chǎn)的價值。

　　20、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。

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　　二、多項選擇題

　　1、

　　【正確答案】：DE

　　【答案解析】：

　　2、

　　【正確答案】：ABD

　　【答案解析】：在估價操作層面，為了評估出公平合理的價值，估價師首先應(yīng)本著以下假設(shè)進(jìn)行估價：各方當(dāng)事人均是利己并理性的，其次，估價師應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來考慮評估價值，然后，估價師再以老師的身份來反復(fù)、精細(xì)地權(quán)衡評估價值。在此基礎(chǔ)上自然就能夠得出一個對各方當(dāng)事人來說均為公平合理的評估價值。

　　3、

　　【正確答案】：AC

　　【答案解析】：根據(jù)我國《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押

　　4、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：

　　5、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：

　　6、

　　【正確答案】：AC

　　【答案解析】：均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。

　　7、

　　【正確答案】：ABCE

　　【答案解析】：四個方面：法律上是否允許;技術(shù)上是否可能;經(jīng)濟(jì)上是否可行;價值是否最大化。

　　8、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的規(guī)模、最佳的集約度和最佳的檔次。

　　9、

　　【正確答案】：ACE

　　【答案解析】：最高最佳利用包括最佳的用途、最佳的規(guī)模、最佳的集約度和最佳的檔次。

　　10、

　　【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：B在運用收益法估價時，估價未來收益可能高也可能低，應(yīng)該采用較低的，而不是居中的收益估計值進(jìn)行估價;E不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。

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　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：房地產(chǎn)估價原則可以使不同的房產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)估價的基本前提具有一致性，從而結(jié)合估價方法的測算就可以評估出一個更加精準(zhǔn)的價值。

　　2、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：獨立、客觀、公正原則要求估價機構(gòu)和估價師站在中立的立場上評估出對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。

　　3、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等，則對該土地進(jìn)行估價就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。

　　4、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　5、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：評估建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)變?yōu)槌鲎尩慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的出讓金等費用。

　　6、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值的，該房地產(chǎn)的抵押價值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。

　　7、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：如果被征收房屋被認(rèn)定為違法建筑或超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，就不應(yīng)予以估價，或者評估價值應(yīng)為零。

　　8、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：估價時點只有一個。補地價，是按照新規(guī)劃對應(yīng)的時間作為估計時點，新規(guī)劃對應(yīng)的時間為2011年5月9日。但是估價對象的狀況要回溯2009年12月1日時房地產(chǎn)狀況。

　　9、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：

　　10、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　11、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：相似的房地產(chǎn)之間價格相互牽掣的結(jié)果，是它們的價格相互接近。

　　12、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　13、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：適合原理是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳使用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。

　　14、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：均衡原理是以估價對象內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價對象是否為最高最佳使用。均衡原理可以幫助確定最佳集約度和規(guī)模。

　　15、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：運用假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)價值時，按謹(jǐn)慎原則要求，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。

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