2015年房地產(chǎn)估價師《案例分析》試題7

　　特別推薦：房地產(chǎn)估價師歷年真題(2003-2012)匯總　

　　1、某投資市場平均收益率為12%，銀行貸款利率為5.17%，國債收益率為3.5%，房地產(chǎn)投資的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)為0.5，那么當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為(　)。

　　A.3.5%

　　B.5.17%

　　C.7.75%

　　D.8.59%

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：C

　　2、租金調(diào)整時可能會引起爭議而訴諸與法律所帶來的風(fēng)險屬于(　)。

　　A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險

　　B.資本價值風(fēng)險

　　C.比較風(fēng)險

　　D.未來運營風(fēng)險

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：D

　　3、房地產(chǎn)能抵消通貨膨脹的影響，尤其是(　)的影響

　　A.預(yù)期通貨膨脹

　　B.非預(yù)期通貨膨脹

　　C.成本型通貨膨脹

　　D.需求型通貨膨脹

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A

　　4、房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險是(　)。

　　A.比較風(fēng)險

　　B.收益現(xiàn)金流風(fēng)險

　　C.持有期風(fēng)險

　　D.時間風(fēng)險

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：B

　　5、房地產(chǎn)投資的(　)優(yōu)點，是置業(yè)投資者所能容忍較低投資收益率的原因。

　　A.能抵消通貨膨脹的影響

　　B.相對較高的收益水平

　　C.提高投資者的資信等級

　　D.易于獲得金融機構(gòu)的支持

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A

　　6、開發(fā)投資的投資者主要是(　)。

　　A.賺取利潤

　　B.保值增值

　　C.獲得收益

　　D.消費

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A

　　7、北京天鴻寶業(yè)通過公司上市，解決了房地產(chǎn)開發(fā)所需的資本金投入問題，購買該公司的股票屬于(　)。

　　A.房地產(chǎn)開發(fā)投資

　　B.房地產(chǎn)置業(yè)投資

　　C.房地產(chǎn)間接投資

　　D.投資于房地產(chǎn)投資信托公司

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：C

　　8、寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金為400元/m2?年，則其面臨(　)。

　　A.市場供求風(fēng)險

　　B.周期風(fēng)險

　　C.變現(xiàn)風(fēng)險

　　D.通貨膨脹風(fēng)險

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：D

　　解析：通貨膨脹風(fēng)險也稱購買力風(fēng)險。是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。當(dāng)收益是通過其他人分期付款的方式獲得時，投資者就面臨著最嚴(yán)重的購買力風(fēng)險。以固定租金方式出租物業(yè)的租期越長，投資者所承擔(dān)的購買力風(fēng)險就越大。

　　9、中國香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議規(guī)定，在大陸的投資不能超過其全部投資的10%，這是基于(　)的考慮結(jié)果。

　　A.大陸政策多變

　　B.占領(lǐng)世界投資市場

　　C.風(fēng)險轉(zhuǎn)移

　　D.投資組合

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：D

　　解析：投資者是在一個固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險最低，或是在一個預(yù)設(shè)可接受的風(fēng)險水平下，使收益最大化的投資組合。也就是說既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機會。

　　10、個別發(fā)展項目因素、建筑物類型、地點等引起的項目風(fēng)險屬于(　)。

　　A.系統(tǒng)風(fēng)險

　　B.資本價值風(fēng)險

　　C.個別風(fēng)險

　　D.比較風(fēng)險

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：C

　　11、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負債合計為4000萬元，資產(chǎn)合計為6000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為3000萬元和4000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動比率為(　)。

　　A.150%

　　B.200%

　　C.75%

　　D.400%

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：C

　　解析：流動比率等于流動資產(chǎn)總額除以流動負債總額。

　　12、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負債合計為4000萬元，資產(chǎn)合計為6000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為3000萬元和4000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的速動比率為(　)。

　　A.37.5%

　　B.75%

　　C.150%

　　D.113%

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：A

　　解析：速動比率=(流動資產(chǎn)總額-存貨)/流動負債總額=(3000-1500)/4000=37.5%

　　13、項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)可用作還款資金的有(　)。

　　A.利潤

　　B.折舊

　　C.攤銷

　　D.營業(yè)外收入

　　E.其它還款資金

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：ABCE

　　14、下列指標(biāo)可以按年計算，也可以按整個借款期計算的有(　)。

　　A.利息備付率

　　B.資產(chǎn)負債率

　　C.償債備付率

　　D.流動比率

　　E.速動比率

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：AC

　　15、(　)指項目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率。

　　A.利息備付率

　　B.償債備付率

　　C.資產(chǎn)負債率

　　D.流動比率

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：B

　　16、下列不屬于清償能力指標(biāo)的是(　)。

　　A.借款償還期

　　B.利息備付率

　　C.現(xiàn)金回報率

　　D.償債備付率

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：C

　　17、流動比率，下列說法不正確的是(　)。

　　A.流動比率=流動資產(chǎn)總額/流動負債總額×100%

　　B.又稱之為“銀行家比率”

　　C.又稱之為“二對一比率”

　　D.在國際上銀行一般要求這一比率維持在100%以上

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：D

　　解析：在國際上銀行一般要求流動比率維持在200%以上。

　　18、房地產(chǎn)投資較一般投資，具有以下(　)優(yōu)點。

　　A.相對較高的收益

　　B.投資回收期長

　　C.提高投資者的資信等級

　　D.良好的流動性

　　E.投資數(shù)額巨大

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：AC

　　解析：房地產(chǎn)投資的一些優(yōu)點包括自然壽命周期長、易于滿足使用者不斷變化的需要、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益等。房地產(chǎn)投資的優(yōu)點還包括：(1)相對較高的收益水平;(2)易于獲得金融機構(gòu)的支持;(3)能抵消通貨膨脹的影響;(4)提高投資者的資信等級。

　　19、下列風(fēng)險屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險的有(　)。

　　A.持有期風(fēng)險

　　B.或然損失風(fēng)險

　　C.政策風(fēng)險

　　D.通貨膨脹風(fēng)險

　　E.收益現(xiàn)金流風(fēng)險

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：BCD

　　解析：房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險，是指對市場中所有投資項目均產(chǎn)生影響，而投資者對這些風(fēng)險無法控制的風(fēng)險。主要有通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政治風(fēng)險、政策風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等。

　　20、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現(xiàn)在(　)。

　　A.投入資金的安全性

　　B.期望收益的可靠性

　　C.投資項目的變現(xiàn)性

　　D.宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定性

　　E.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

　　標(biāo)準(zhǔn)答案：ABC