2015年房地產估價師《制度與政策》章節(jié)知識第四章3

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　第四章 房地產開發(fā)經營管理制度與政策

　　第三節(jié) 房地產經營管理

　　房地產開發(fā)項目轉讓：

　　(一)轉讓條件

　　1.以出讓方式取得的土地使用權

　　2.以劃撥方式取得的土地使用權

　　(二)轉讓程序

　　《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二十一條規(guī)定，轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30 日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案。

　　為了保護已經與房地產開發(fā)項目轉讓人簽訂合同的當事人的權利，要求房地產項目轉讓的雙方當事人在辦完土地使用權變更登記后30日內，到房地產開發(fā)主管部門辦理備案手續(xù)。在辦理備案手續(xù)時，房地產開發(fā)主管部門要審核項目轉讓是否符合有關法律、法規(guī)的規(guī)定;房地產開發(fā)項目轉讓人已經簽訂的拆遷、設計、施工、監(jiān)理、材料采購等合同是否作了變更，相關的權利、義務是否已經轉移;新的項目開發(fā)建設單位是否具備開發(fā)受讓項目的條件;開發(fā)建設單位的名稱，是否已經變更。上述各項均滿足規(guī)定條件，轉讓行為有效。如有違反規(guī)定或不符合條件的，房地產開發(fā)主管部門有權責令其補辦有關手續(xù)或者認定該轉讓行為無效，并可對違規(guī)的房地產開發(fā)企業(yè)進行處罰。

　　備案應當提供的文件，在《城市房地產開發(fā)經營管理條例》中只提到了房地產開發(fā)項目轉讓合同，各地在制定具體辦法時應當進一步明確應當提供的證明材料。如受讓房地產開發(fā)企業(yè)的資質條件、拆遷的落實情況、土地使用權的變更手續(xù)以及其他的證明材料。房地產開發(fā)企業(yè)應當在辦理完土地使用權變更登記手續(xù)后 30日內，到市、縣人民政府的房地產行政主管部門辦理項目轉讓備案手續(xù)。未經備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產轉讓行為無效。

　　房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產開發(fā)項目時，尚未完成安置補償的，原安置補償合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

　　房屋拆遷補償安置是房地產開發(fā)的重要環(huán)節(jié)之一，與被拆遷人的利益密切相關。房地產開發(fā)企業(yè)項目轉讓之后能否保證被拆遷人的利益不受損害，是政府部門審查房地產項目是否允許轉讓的重要指標。這樣規(guī)定的目的是保障被拆遷人的合法權益，防止在項目轉讓過程中或者轉讓后，因轉讓方、受讓方互相推諉扯皮，使被拆遷人的權益受到損害。

　　商品房交付使用：

　　(一)履約按期交房，協(xié)助辦理權屬登記

　　(二)《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度

　　根據《城市房地產開發(fā)經營管理條例》的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　1.住宅質量保證書

　　《住宅質量保證書》應當列明工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內容。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計算。商品住宅的保修期不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續(xù)期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續(xù)期。在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損失，房地產開發(fā)企業(yè)不承擔責任。保修期內，因房地產開發(fā)企業(yè)對商品住宅進行維修，致使房屋使用功能受到影響，給購買人造成損失的，房地產開發(fā)企業(yè)應當承擔賠償責任。

　　2.《住宅使用說明書》

　　《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等做出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：

　　1)開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位;

　　2)結構類型;

　　3)裝修、裝飾注意事項;

　　4)上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明;5)有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項;

　　6)門、窗類型，使用注意事項;7)配電負荷;

　　8)承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明;9)其他需說明的問題。

　　住宅中配置的設備、設施，生產廠家另有使用說明書的，應附于《住宅使用說明書》中。

　　房地產廣告：

　　《城市房地產開發(fā)經營管理條例》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳。

　　房地產廣告，指房地產開發(fā)企業(yè)、房地產權利人、房地產中介服務機構發(fā)布的房地產項目預售、預租、出售、出租、項目轉讓以及其他房地產項目介紹的廣告。為了加強房地產廣告管理，規(guī)范房地產廣告制作單位、發(fā)布單位以及房地產廣告用語等行為，國家工商行政管理局發(fā)布了《房地產廣告發(fā)布暫行規(guī)定》(國家工商局令第86號)，對房地產廣告作了以下規(guī)范性的規(guī)定：

　　(一)房地產廣告應當遵守的原則及要求

　　(二)禁止發(fā)布房地產廣告的幾種情形凡下列情況的房地產，不得發(fā)布廣告：(1)在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發(fā)建設的;

　　(三)發(fā)布房地產廣告應當提供的文件

　　(四)房地產廣告的內容

　　(五)房地產廣告的要求