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2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》章節(jié)知識(shí)第六章2

更新時(shí)間:2015-08-28 16:32:25 來源:|0 瀏覽0收藏0

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摘要   【摘要】為了幫助考生全面復(fù)習(xí)2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考試課程,系統(tǒng)掌握房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考試教材的相關(guān)重點(diǎn),環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》章節(jié)知識(shí)第六章2",

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 第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策

  第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理

  概述:

  房地產(chǎn)交易管理是指政府房地產(chǎn)管理部門及其他相關(guān)部門采取法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段,對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督,是房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的重要內(nèi)容。

  1988年原建設(shè)部、國(guó)家物價(jià)局、國(guó)家工商行政管理局發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理的通知》中明確規(guī)定:“城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易,包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押,城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng),均屬房地產(chǎn)交易活動(dòng)管理的范圍,其交易活動(dòng)應(yīng)通過交易所進(jìn)行。”1994年7月5日頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》則對(duì)房地產(chǎn)交易進(jìn)行了更為明確的立法解釋:房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。

  房地產(chǎn)交易行為是平等的民事主體之間的民事行為,應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、誠(chéng)實(shí)信用等原則。

  房地產(chǎn)交易的基本制度:

  城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度,即房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。

  (一)房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度

  房地產(chǎn)成交價(jià)格不僅關(guān)系當(dāng)事人之間的財(cái)產(chǎn)權(quán)益,而且也關(guān)系著國(guó)家的稅費(fèi)收益。因此,加強(qiáng)房地產(chǎn)交易價(jià)格管理對(duì)于保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益和保障國(guó)家的稅費(fèi)收益,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展,有著極其重要的作用。

  (二)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度

  《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估,應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則,按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序,以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ),參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。“基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。”

  (三)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度

  《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。”房地產(chǎn)估價(jià)師必須是經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證,取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書》,并經(jīng)注冊(cè)登記取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員。未取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員,不得以房地產(chǎn)估價(jià)師的名義從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。

  房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)及其職責(zé):

  房地產(chǎn)交易的管理機(jī)構(gòu)主要是指由國(guó)家設(shè)立的從事房地產(chǎn)交易管理的職能部門及其授權(quán)的機(jī)構(gòu),包括國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門即住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(原建設(shè)部),省級(jí)建設(shè)行政主管部門即各省、自治區(qū)建設(shè)廳和直轄市房地產(chǎn)管理局,各市、縣房地產(chǎn)管理部門以及房地產(chǎn)管理部門授權(quán)的房地產(chǎn)交易管理所(房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處、房地產(chǎn)交易中心等)。

  房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)主要職責(zé)是:

  (1)執(zhí)行國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)交易管理的法規(guī),并制定具體實(shí)施辦法;

  (2)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序,對(duì)房地產(chǎn)交易、經(jīng)營(yíng)等活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督,查處違法行為,維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益;

  (3)辦理房地產(chǎn)交易鑒證等手續(xù);

  (4)協(xié)助財(cái)政、稅務(wù)部門征收與房地產(chǎn)交易有關(guān)的稅款;

  (5)為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議,交流信息,展示行情等各種服務(wù);

  (6)發(fā)布市場(chǎng)交易信息,為政府宏觀決策和正確引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展服務(wù)。

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述:

  (一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念

  《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。”《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對(duì)此概念中的其他合法方式作了進(jìn)一步的細(xì)化,規(guī)定其他合法方式主要包括下列行為:

  (1)以房地產(chǎn)作價(jià)入股、與他人成立企業(yè)法人,房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

  (2)一方提供土地使用權(quán),另一方或者多方提供資金,合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn),而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的;

  (3)因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;

  (4)以房地產(chǎn)抵債的;

  (5)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

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  (二)屠地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類

  根據(jù)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為地面上有建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和地面上無(wú)建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,地面上無(wú)建筑物的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,習(xí)慣上又被稱為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。《城市房地產(chǎn)管理法》將原來的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移合并為一個(gè)整體通稱為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,對(duì)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)行為,加強(qiáng)市場(chǎng)統(tǒng)一管理,具有積極的作用。

  根據(jù)土地使用權(quán)的獲得方式,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

  根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無(wú)償兩種方式,有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)作價(jià)入股等行為,無(wú)償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈(zèng)與、繼承等行為。

  房地產(chǎn)買賣是指房地產(chǎn)所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價(jià)格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。房地產(chǎn)贈(zèng)與是指房地產(chǎn)所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)將其合法擁有的房地產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)送給他人,不要求受贈(zèng)人支付任何費(fèi)用或?yàn)榇顺袚?dān)任何義務(wù)的行為。房地產(chǎn)買賣屬于雙務(wù)行為,即買賣雙方均享有一定的權(quán)利,并需承擔(dān)一定的義務(wù);房地產(chǎn)贈(zèng)與屬于單務(wù)行為,受讓人不需承擔(dān)任何義務(wù)。在管理實(shí)踐中對(duì)此要嚴(yán)格區(qū)分。

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件:

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬變化,即房屋所有權(quán)連同房屋所占用的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。《城市房地產(chǎn)管理法》及《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的條件,采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓:

  (1)達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的,按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上;②屬于成片開發(fā)的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;③按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書。

  (2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)可以根據(jù)合法申請(qǐng)人的申請(qǐng)或社會(huì)公共利益的需要,依法裁定、決定限制房地產(chǎn)權(quán)利,如查封、限制轉(zhuǎn)移等。在權(quán)利受到限制期間,房地產(chǎn)權(quán)利人不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)。

  (3)依法收回土地使用權(quán)的。根據(jù)國(guó)家利益或社會(huì)公共利益的需要,國(guó)家有權(quán)決定收回出讓或劃撥給他人使用的土地,任何單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)服從國(guó)家的決

  定,在國(guó)家依法做出收回土地使用權(quán)決定之后,原土地使用權(quán)人不得再行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

  (4)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的。共有房地產(chǎn),是指房屋的所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)為兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人所共同擁有。共有房地產(chǎn)權(quán)利的行使需經(jīng)全體共有人同意,不能因某一個(gè)或部分權(quán)利人的請(qǐng)求而轉(zhuǎn)讓。

  (5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的。權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn),是指有關(guān)當(dāng)事人對(duì)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生爭(zhēng)議,致使該項(xiàng)房地產(chǎn)權(quán)屬難以確定。轉(zhuǎn)讓該類房地產(chǎn),可能影響交易的合法性,因此在權(quán)屬爭(zhēng)議解決之前,該項(xiàng)房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。

  (6)未依法進(jìn)行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。產(chǎn)權(quán)登記是國(guó)家依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬}的法定手續(xù),未履行該項(xiàng)法律手續(xù),房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利不具有法律效力,因此也不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)。

  (7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形,是指上述情形之外,其他法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

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  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序:

  《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序作了如下規(guī)定:

  (1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同;

  (2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng),并申報(bào)成交價(jià)格;

  (3)房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查,并做出是否受理的決定;

  (4)不予受理的,書面告知理由。予以受理的,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi);

  (5)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù),核發(fā)權(quán)屬證書。

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更,必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)轉(zhuǎn)移、變更登記,然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記。

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同:

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各方權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。合同的內(nèi)容由當(dāng)事人協(xié)商擬定,一般應(yīng)包括:

  (1)雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所;(2)房地產(chǎn)權(quán)屬證書的名稱和編號(hào);

  (3)房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限;

  (4)土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限;(5)房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì);

  (6)成交價(jià)格及支付方式;(7)房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間;(8)違約責(zé)任;

  (9)雙方約定的其他事項(xiàng)。

  以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓:

  以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),受讓人取得的土地使用權(quán)的權(quán)利、義務(wù)范圍應(yīng)當(dāng)與轉(zhuǎn)讓人原有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)范圍相一致。轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利、義務(wù)是由土地使用權(quán)出讓合同載明的,因此,該出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移給新的受讓人。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán),可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓,但土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限不變。以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人,其實(shí)際使用年限不是出讓合同約定的年限,而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權(quán)已經(jīng)使用年限后的剩余年限。例如土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為50年,原土地使用者使用10年后轉(zhuǎn)讓,受讓人的使用年限只有40年。

  以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,受讓人改變?cè)ㄔO(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的,必須取得原土地出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同,相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。

  以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓:

  我國(guó)城市土地屬于國(guó)家所有,這一點(diǎn)早已在法律上明確,但國(guó)有土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的徹底體現(xiàn),還需要一個(gè)較長(zhǎng)的過程。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn),在轉(zhuǎn)讓的價(jià)款或其他形式收益中,包含著土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的收益,這部分收益不應(yīng)完全由轉(zhuǎn)讓人獲得,國(guó)家應(yīng)參與分配。由于所轉(zhuǎn)讓土地的開發(fā)投入情況比較復(fù)雜,轉(zhuǎn)讓主體、受讓主體和轉(zhuǎn)讓用途情況也不相同,因此處理土地使用權(quán)

  收益不能簡(jiǎn)單化和“一刀切”。《城市房地產(chǎn)管理法》做了明確規(guī)定,對(duì)劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式,一種是需辦理出讓手續(xù),變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán),由受讓方繳納土地出讓金;另一種是不改變?cè)型恋氐膭潛苄再|(zhì),對(duì)轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金。《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》規(guī)定以下幾種情況可以不辦出讓手續(xù):

  (1)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn),轉(zhuǎn)讓的土地用于《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項(xiàng)目,即:①國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地}②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地;③國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地;④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

  (2)私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的;

  (3)按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的;

  (4)同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的;

  (5)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的;(6)根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的;

  (7)縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

  對(duì)于暫不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)將土地收益上繳國(guó)家或作其他處理,并在合同中注明。土地收益的征收辦法,在國(guó)務(wù)院未作出新的規(guī)定之前,應(yīng)當(dāng)按照財(cái)政部《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)有償使用收入若干財(cái)政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定,由房地產(chǎn)市場(chǎng)管理部門在辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)時(shí)收取土地收益金上繳國(guó)家。對(duì)于轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓,需要辦理出讓手續(xù)、補(bǔ)交土地出讓金的,應(yīng)當(dāng)扣除已繳納的土地收益。

  已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市的有關(guān)規(guī)定:

  經(jīng)濟(jì)適用住房的土地使用權(quán)全部是劃撥供給,已購(gòu)公有住房的土地使用權(quán)絕大部分也是劃撥供給的,原先的政策對(duì)這兩類住房的上市有較嚴(yán)格的限制性規(guī)定。1999年4月,原建設(shè)部發(fā)布了《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》(原建設(shè)部令第69號(hào))頒布實(shí)施,標(biāo)志著上市限制的取消。為鼓勵(lì)住房消費(fèi),國(guó)家對(duì)已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房的上市從營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅、個(gè)人所得稅、土地收益等方面均給予了減、免優(yōu)惠政策,以及對(duì)上市條件予以放寬。各地又在此基礎(chǔ)上出臺(tái)了一些地方優(yōu)惠政策,大大活躍了存量房市場(chǎng)。

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