2015年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》章節(jié)知識第六章3

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　　第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策

　　第三節(jié) 商品房銷售管理

　　商品房預(yù)售：

　　1.商品房預(yù)售的概念

　　2.商品房預(yù)售的條件

　　3.商品房預(yù)售許可

　　4.商品房預(yù)售合同登記備案

　　商品房現(xiàn)售：

　　為規(guī)范商品房銷售，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，2001年4月4日，原建設(shè)部頒布了《商品房銷售管理辦法》(原建設(shè)部令第88號)。

　　商品房現(xiàn)售，必須符合以下條件：

　　(1)出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

　　(2)取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件;

　　(3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

　　(4)已通過竣工驗收;

　　(5)拆遷安置已經(jīng)落實;

　　(6)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施設(shè)備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期;

　　(7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。

　　商品房銷售代理：

　　房地產(chǎn)銷售代理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他房地產(chǎn)擁有者將物業(yè)銷售業(yè)務(wù)委托專門的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)代為銷售的一種經(jīng)營方式。

　　(1)實行銷售代理必須簽訂委托合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。中介機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

　　(2)房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的收費。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用。

　　(3)房地產(chǎn)銷售人員的資格條件。房地產(chǎn)專業(yè)性強、涉及的法律多，因此對房地產(chǎn)銷售人員的資格有一定的要求，必須經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)取得相應(yīng)的資格后，才能從事商品房銷售業(yè)務(wù)。

　　商品房銷售中禁止的行為：

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。(3)不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)費用。

　　(4)商品住宅必須按套銷售，不得分割拆零銷售。

　　2005年5月9日國務(wù)院下發(fā)的《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》中增加了新的規(guī)定：國務(wù)院根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條的授權(quán)決定禁止商品房預(yù)購，人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。在預(yù)售商品房竣工交付、預(yù)購人取得房屋所有權(quán)證之前，房地產(chǎn)主管部門不得為其辦理轉(zhuǎn)讓等手續(xù);房屋所有權(quán)申請人與登記備案的預(yù)售合同載明的預(yù)購人不一致的，房屋權(quán)屬登記機關(guān)不得為其辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。實行實名制購房，推行商品房預(yù)售合同網(wǎng)上即時備案，防范私下交易行為。

　　(5)2011年，國辦下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》(國辦發(fā)[2011]1號)，要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購措施。對已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁有l(wèi)套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，無法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

　　對虛構(gòu)買賣合同，囤積房源，發(fā)布不實價格和銷售進(jìn)度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購，以及不履行開工時間、竣工時間、銷售價格(位)和套型面積控制性項目要求的，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門要將以上行為記人房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光。對一些情形嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，國務(wù)院住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同有關(guān)部門要及時依法從嚴(yán)處罰，并向社會公布：

　　商品房買賣合同：

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與購房者簽訂商品房買賣合同。2000年原建設(shè)部、國家工商行政管理局對原于l995年頒布的《商品房購銷合同示范文本》進(jìn)行了修訂，并更名為《商品房買賣合同示范文本》(以下簡稱《示范文本》)。