廣西省2010年公務員考試申論預測題三

　　一、注意事項

　　1.申論考試是對應考者閱讀能力、綜合分析能力、提出和解決問題能力、文字表達能力的測試。

　　2.參考時限：閱讀40分鐘，作答110分鐘。

　　3.仔細閱讀給定資料，按照后面提出的“申論要求”作答。

　　二、資料轉自環(huán) 球 網 校edu24ol.com

　　1.某小區(qū)的一座樓里，其中的兩部電梯全都“罷工”了，徒步上下樓的住戶幾乎個個汗流浹背、氣喘吁吁。物業(yè)公司方面打算更換新的電梯，并得到了部分業(yè)主的響應?？墒牵捎诜N種原因，并不是所有的業(yè)主都積極“掏腰包”，且部分業(yè)主搬走了，難以謀面，電梯購置費用因此至今沒有湊齊。

　　假若是某私人大樓的電梯壞了，不太會出現(xiàn)因購置費湊不齊而不能更換電梯的情形。這是因為電梯作為私人的一項財產，其產權明晰而且集中，資源使用的效率也就很高。

　　而報道中這個小區(qū)里的電梯就不一樣了，這里電梯的產權雖然也很明晰，屬于所有的業(yè)主，但是產權卻是分散和支離破碎的，存在著眾多的所有權人，因而資源就得不到有效的利用。

　　這種局面就是英國經濟學家哈丁所言的“反公地悲劇”——“反公地”作為一項資源或財產，其產權明晰，但同時是分散和支離破碎的，存在著眾多的所有權人，每一個人都有權使用“公地”，但與“公地”相反的是，他們中的每一個人又都沒有能力單獨使用“公地”，因此，沒有人擁有真正有效的使用權，資源也得不到有效的利用。目前大量存在的物業(yè)管理權糾紛恰恰滿足了“反公地悲劇”的模型。

　　顯然，“反公地”的產權是支離破碎的產權，“反公地悲劇”則需要整合產權來化解。具體到該小區(qū)的電梯上，所要做的就是完善業(yè)主權利代理行使制度，設定對于怠于行使權利的業(yè)主代理權自動授權規(guī)則。與此同時，在立法層面，明確物業(yè)管理各方的法律定位，賦予政府相關部門相應監(jiān)督與處罰的行政職能。當產權得到整合之后，電梯購置費就不會因有人不交而湊不齊;當物業(yè)管理各方的法律定位明確之后，積極行使權力的業(yè)主將會更加積極，不積極的業(yè)主迫于處罰壓力也會逐漸積極。

　　2.“交了一年的物管費卻沒有享受一年的服務。”2009年3月25日，南昌縣熊先生向記者反映，南昌佳鑫物業(yè)管理有限責任公司收了物管費卻不管理，而開發(fā)商江西嘉業(yè)房地產有限公司更不知道如何取得聯(lián)系。

　　熊先生告訴記者，2008年年初，他向南昌縣嘉麗小區(qū)的物管公司佳鑫物業(yè)交了全年的物管費，但是，從2008年四五月開始，佳鑫物業(yè)先后3次離開小區(qū)，未履行物業(yè)管理的義務。“現(xiàn)在我們小區(qū)里到處都是垃圾，也沒人管了。”熊先生說。轉自環(huán) 球 網 校edu24ol.com

　　記者聯(lián)系了佳鑫物業(yè)的趙經理，趙經理向記者“大吐苦水”，“不是我們不管，是小區(qū)將近2/3的業(yè)主不肯交物管費，我們現(xiàn)在都是在貼錢經營!”趙經理稱，導致業(yè)主拒交物管費的原因有兩個，一是，業(yè)主對小區(qū)開發(fā)商不滿意，認為小區(qū)的配套設施建設不完整;二是，業(yè)主對小區(qū)的前方一家飯店排出的噪音廢氣頗有微詞。

　　趙經理說，他曾多次試圖聯(lián)系小區(qū)開發(fā)商江西嘉業(yè)房地產有限公司，但是開發(fā)商當初留下的電話已經打不通。

　　3.哈爾濱市房產住宅局在全市開展以“解決百姓住房難心事，優(yōu)化服務滿意在物業(yè)”為主題的物業(yè)管理大接訪活動。接訪內容包括：物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生臟亂差;物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序混亂;物業(yè)管理區(qū)域內草坪、樹木等綠化養(yǎng)護不及時;二次加壓供水設施運行不正常;下水管道堵塞或污水污物漫溢;物業(yè)管理人員服務態(tài)度等方面的問題。大接訪活動將采取二級接訪方式，各物業(yè)管理企業(yè)主要負責人以管理區(qū)域為單位進行一級接訪，受理和解決小區(qū)居民的來訪。市房產住宅局設立二級接訪，對一級接訪未處理和解決的疑難問題進行重點處理，督辦解決。

　　4.“剛開業(yè)的時候物業(yè)費31元，翻個年頭就漲到62元，再過一年收90，這不是利滾利嘛!”2009年3月18日，記者來到浙江路某美容會所，店主張女士這樣對記者抱怨著。早上的恐怖場面還歷歷在目，張女士說，早上11點左右她的店里來了6個高高大大的男人，來者稱再不交物業(yè)費就斷電，她以物管收費不合理，且沒有盡到應盡職責為由拒交物管費。10分鐘后，她的店便停電了，無奈之下張女士只得交了物管費，才得以恢復供電。

　　張女士稱，自己是做美容美體的，屬于特殊行業(yè)，按照自來水公司的收費標準，應收4.6元/噸，但物業(yè)公司收取的卻是4.7元/噸，且不算這一毛錢的差價，隔壁同樣屬于美發(fā)行業(yè)，物管收取的卻是2.5元/噸。而且她去同一條街的其他業(yè)主處咨詢時得到的答案更讓張女士吃驚，有些業(yè)主稱自己已經一年沒有交過物業(yè)費了，照常營業(yè)，物管也來過人，但硬撐著不交也就不了了之。

　　這樣不合理的收費標準讓張女士難以接受，所以于2009年2月份停交物管費。物業(yè)公司開始派人來店里催交物業(yè)費。“以前都是他們內部的工作人員來，這次竟然帶了6個小混混一樣的人來，太嚇人了。”張女士回憶著早上的情形。轉自環(huán) 球 網 校edu24ol.com

　　“這附近天天有瘋子在店外逛，小偷更是猖獗，白天營業(yè)時間都徑直走到我的店里來偷，治安巡邏人員連個鬼影都沒有。”說到這里，張女士情緒有些激動。“上個月我在店里休息，小偷趁我洗碗的時機，偷走了我的包，里面有3000多元現(xiàn)金，一枚金戒指，一個手機，還有駕駛證、身份證等都被一洗而空。”第二日張女士新買的一部手機，同樣被小偷在店內順利得手。張女士稱，這里的小偷都是慣犯，有一個小偷曾經三次被她當場抓住，但小偷狡猾的以拿來把玩為由退回給張女士。

　　她認為，既然物管收取了費用，卻沒有盡到應有的安保職責，對于業(yè)主的人生財產安全都是一大威脅。

　　5.隨著2007年《物權法》的全面實施，廣大業(yè)主們的合法權益有了更加全面和有力的保障，而在此激勵下，一些原本隱而不宣的物業(yè)糾紛不斷浮現(xiàn)在人們眼前：僅剛剛過去的幾個月，就有數個小區(qū)因為業(yè)主與物業(yè)的糾紛而見諸報端。

　　而面對這種矛盾升級的狀況，外界質疑的聲音也始終不曾停止。有業(yè)內人士直言“在這場物業(yè)的‘戰(zhàn)爭’中，沒有誰是真正的贏家”。

　　2007年12月10日，是美麗園小區(qū)新物業(yè)——南京新××物業(yè)有限公司進駐美麗園整整一年的日子。一年來的美麗園經歷了怎樣的變化?這是關注著美麗園的人們很想知道的。而當人們再次審視美麗園的時候，已經不再像當初那樣著重于“糾紛”本身，而開始用更客觀的眼光去看待這件事的實際意義和如今業(yè)主們的生活。

　　對美麗園的實地走訪中，有許多變化是明顯的。從環(huán)境上看，小區(qū)已經比一年前有了很大的改觀，道路上比較干凈，路邊沒有再堆放雜物;而小區(qū)的保安工作也有了一些改善，站崗與巡邏的保安其態(tài)度獲得了一些業(yè)主的肯定。一位老年業(yè)主告訴記者，小區(qū)里的物業(yè)糾紛持續(xù)了那么長時間，現(xiàn)在總算開始步入正軌，他希望這種情況能夠保持下去。轉自環(huán) 球 網 校edu24ol.com

　　盡管取得的進步是可喜的，但存在的問題仍然不可回避。新××物業(yè)有限公司董事長王先生告訴記者，目前存在的問題主要有三個：首先是一些交接遺留下來的問題。由于新物業(yè)進駐時，小區(qū)部分電力系統(tǒng)、綠化、地下管網的圖紙沒有拿到，致使后來許多維修工作無法開展，這也是業(yè)主們意見最大的地方。

　　其次是物業(yè)用房問題。老的物業(yè)遷走后，小區(qū)的110號物業(yè)用房被開發(fā)商收回，至今仍未交接。“由于沒有住房，我們的保安只能住在地下室，這種住宿環(huán)境使我們很難留住招來的保安。保安流動過快，無法熟悉周圍的環(huán)境，不利于提高服務的質量”。

　　第三是交流溝通的問題。由于物業(yè)公司的大部分人員來自南方，語言、習慣等存在著一些差別，在交流上存在一些問題。而長期的物業(yè)糾紛使部分業(yè)主對物業(yè)有很大的偏見，“與所有業(yè)主的良好溝通還需要我們的進一步努力。”王先生說。

　　6.物業(yè)管理一直是衡量一個樓盤價值的軟性指標之一，長期的物業(yè)糾紛，帶給業(yè)主的不僅是無休無止的煩惱，更有可能給一些樓盤帶來“惡名”，直接影響了這些住宅在二手市場上的交易，甚至直接帶來樓盤價值的貶損。

　　位于十里堡的京港城市廣場，其物業(yè)糾紛幾經波折后在2006年又再次顯現(xiàn)出來，并在業(yè)內再次引起軒然大波。剪不清理還亂的物業(yè)關系，再加上周圍近年來發(fā)展較快，同類型的可替代性的項目越來越多，致使其價值貶損已越發(fā)明顯。與周邊同類樓盤的最大差價已近5000元/平方米。

　　而美麗園小區(qū)在成交量上也表現(xiàn)出更多的劣勢。據了解，一年多以來美麗園小區(qū)的房屋在二手市場上僅出售了30套左右，僅占小區(qū)總共1100套房子的2?7%，遠低于周邊同類商品房5%～15%的二手成交率。據中原專業(yè)人士介紹，盡管產品的稀缺性與地段的優(yōu)勢在一定程度上掩蓋了房價的波動，但成交量的低迷無疑會使許多急于出手的投資性賣家備受煎熬。

　　北京中原三級市場部副總經理宮萍指出：如果說一個樓盤的房屋質量、配套設施是它的“硬件系統(tǒng)”，那么物業(yè)管理就是一個小區(qū)的“軟件設備”，硬件問題很難解決，但軟件是可以通過業(yè)主們的努力或更換或維護的，因此好的物業(yè)管理對于房產價值會有一定提升作用，而物業(yè)糾紛如果長期得不到處理，也必然會對房屋價值產生負面的影響，而且其影響力僅排在地段、房屋自身品質之后位列第三，不可忽視。

　　7.家住鄭州市城東路5號院一位不愿透露姓名的業(yè)主向記者反映，鄭州市城東路5號院因為開發(fā)商的一再更換，物業(yè)一度陷入幾乎無人管理的地步。2006年春節(jié)以前，院內唯一一部運行的電梯被質量監(jiān)督局查封，12層的高樓，業(yè)主不得不徒步登梯，居民怨聲載道。2006年5月，院內最初的開發(fā)商終于再次成立物業(yè)部門，將其中一部電梯修好，并雇人清掃庭院。然而讓物業(yè)部門煩惱的是，雖然電梯修好了，但由于一座樓只有一部電梯運行，總共16戶業(yè)主的樓房內，樓下的業(yè)主不愿繳包括電梯運營的物業(yè)費，樓上的業(yè)主因為公攤過多也不愿繳納，近一個月過去了，繳納物業(yè)費的業(yè)主不過幾家。

　　業(yè)主也有自己的理由，一位在4層居住的郭先生說:“我們家就用不著電梯，我根本沒享受上述服務，怎么能繳電梯運行費呢?”住在11樓的業(yè)主認為，樓上沒有幾戶人，每個月幾千塊錢的電費和維修費分攤到他們頭上太重。“電梯停了吧，業(yè)主們吵，電梯修好了讓業(yè)主繳運行費用吧，業(yè)主們仍然吵。”鄭州市城東路5號院的物業(yè)部翟經理抱怨說。一方面是物業(yè)的困擾，另一方面業(yè)主認為物業(yè)費高、物業(yè)管理不善等等，一肚子抱怨也不買這個“糊涂賬”。轉自環(huán) 球 網 校edu24ol.com

　　8.“租住的房子物業(yè)管理費應該由房主交還是租戶交?”針對市民許先生提出的問題，市物管辦有關負責人答復說，物業(yè)費由誰來交納應根據業(yè)主和租戶的約定來執(zhí)行。2005年6月25日，許先生給黨報新聞熱線打來電話說，自己租住了市區(qū)東城路的一套住房，當初租房時，他并沒有同房主討論過小區(qū)物業(yè)費由誰來交的問題。最近，物業(yè)公司的工作人員上門收費，他打電話給房主，但房主要求許先生來負擔物業(yè)管理費。許先生問：“我租了房交房租不就可以了嘛!為什么物業(yè)費也由我來交?”

　　對此，市物業(yè)管理辦公室有關負責人在接受記者采訪時表示，根據國家2003年實施的《物業(yè)管理條例》中的有關規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主同時負連帶交納責任。也就是說，業(yè)主和租戶都可以成為物業(yè)管理費的交納主體，但究竟由誰來交納，須按照業(yè)主和租戶的約定來執(zhí)行。“租房者不需交物業(yè)管理費”的看法并不準確，像許先生這種租房時雙方沒有約定的情況，他可以和房主協(xié)商解決。

　　9.隨著房地產業(yè)的橫向與縱向發(fā)展，強化對物業(yè)管理的法律保護已經成為各國立法之重，對物業(yè)管理的立法，己經成為各個國家和地區(qū)的房地產市場的重要課題。而物業(yè)管理各項課題里，始終離不開物業(yè)管理參與人間的權利義務，即業(yè)主或物業(yè)使用人(住戶)與物業(yè)管理公司間的權利義務，以及政府所扮演之角色，基于對業(yè)主權益的保障，可以從法律層面厘清這三者之間的關系。

　　物業(yè)公司在處理與大多數業(yè)主以及少數業(yè)主的關系時經常會遇到是管理還是放縱的考量。由于物業(yè)公司負責的對象是作為共同體的業(yè)主大會的公共意志，因此在日常的管理中，應當有權在一定限度內限制少數業(yè)主的不當或違法行為，甚至可以動用一定的強制力，比如依照業(yè)主大會確定的規(guī)則，對不遵守相應規(guī)則的人的行為予以制止甚至提起訴訟。

　　對物“管理”與對人“管理”的矛盾統(tǒng)一：現(xiàn)代物業(yè)管理展現(xiàn)對物管理與對人管理的二重性，使得有的人希望將“物業(yè)管理”改為“人居服務”，然而，有權的對世性與作為所有權客體的物的獨立性是相應的，“所有權之標的物須為獨立之一體”，但是隨著大規(guī)模合住住宅的出現(xiàn)，這種獨立性受到了極大的限制，縱橫交錯的分割所有關系，緊密相連的毗連狀態(tài)，專有共有部分犬牙交錯，使得居住業(yè)主必須調整或改變“各人自掃門前雪，不管他人瓦上霜”的傳統(tǒng)觀念或生活習慣，必須共同參與制定規(guī)約，組織區(qū)分所有權人或住戶會議等。

　　三、申論要求

　　1.用不超過150字的篇幅概括所給材料反映的主要內容。(15分)

　　2.根據材料所反映的主要問題，用不超過350字的篇幅提出解決的方案。要求方案有針對性和可操作性。(15分)

　　3.談談我國物業(yè)管理起到的作用主要有哪些。要求：敘述完整，條理清晰，400字左右。(25分)

　　4.就給定材料所反映的主要問題，用1200字左右的篇幅，自選角度、自擬題目進行論述。要求中心明確，內容充實，論述深刻。(45分)

　　參考答案(范文)

　　1.答案提示

　　材料通過列舉物業(yè)管理公司和業(yè)主、租戶之間發(fā)生的種種糾紛問題，反映出由于我國在物業(yè)管理方面存在著無法可依的狀態(tài)，隨著物業(yè)管理的快速發(fā)展，人們對物業(yè)管理的要求越來越高，物業(yè)管理覆蓋面也不斷擴大，物業(yè)管理發(fā)展的深層次問題和矛盾也隨之暴露出來。因此，物業(yè)管理立法成為當務之急。

　　2.答案提示

　　進一步完善物業(yè)管理法律法規(guī)。建議立法機關盡快出臺規(guī)制物業(yè)管理的法律、法規(guī)，有關行政部門也可對物業(yè)管理收費提供參考性標準，改變目前存在的收費無依據，交費無發(fā)票現(xiàn)象，加強對物業(yè)管理公司的管理。

　　盡快確立業(yè)主委員會的訴訟地位，發(fā)揮其積極作用。由全體業(yè)主通過一定程序選舉相關人員組成業(yè)主委員會，用業(yè)主委員會的名義代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司進行交涉或以業(yè)主委員會的名義提起訴訟，合全體之力、集全體之智參與維權活動，以避免業(yè)主因勢單力薄而致權益受損。

　　完善物業(yè)管理監(jiān)督機制。要將法律監(jiān)督、紀律監(jiān)督、社會監(jiān)督結合起來，共同促進物業(yè)管理的順利進行。

　　加強法制宣傳，提高業(yè)主與物業(yè)管理公司的法律意識。

　　3.答案提示

　　我國物業(yè)管理起到的主要作用有以下四點：

　　第一，配合城鎮(zhèn)住房制度改革。我國城鎮(zhèn)住房制度改革要按照社會主義市場經濟的要求，實現(xiàn)住房商品化，由此將形成住房產權多元化和管理社會化的新格局。市場化、專業(yè)化的現(xiàn)代物業(yè)管理是住房制度改革的一項重要內容和配套工程。

　　第二，促進城市管理工作。城市管理是現(xiàn)代政府的重要職責。物業(yè)小區(qū)是城市的縮影、城市的細胞，物業(yè)的容貌構成城市的整體形象，物業(yè)管理是城市管理工作系統(tǒng)的一個組成部分。因此，物業(yè)管理的成效影響一個城市的市政形象。轉自環(huán) 球 網 校edu24ol.com

　　第三，提升業(yè)主生活質量。隨著經濟的發(fā)展，人們對住宅面積數量的關注逐漸轉向對居住環(huán)境質量的強調。物業(yè)管理不僅能充分發(fā)揮維修養(yǎng)護物業(yè)，發(fā)揮物業(yè)最大功能，而且能以物為媒，以人為本，與社區(qū)建設相得益彰，為業(yè)主創(chuàng)造安全、舒適、文明、和諧的生活工作環(huán)境。

　　第四，增加勞動就業(yè)，繁榮第三產業(yè)。物業(yè)管理作為服務行業(yè)，可以吸納多種勞動力，提供就業(yè)機會，同時物業(yè)管理帶動裝飾維修業(yè)、家政服務業(yè)、園林綠化業(yè)等相關產業(yè)的發(fā)展，從而將有效推動第三產業(yè)及國民經濟的發(fā)展。

　　4.答案提示

　　完善物業(yè)管理立法

　　我國物業(yè)管理經過艱難的探索和實踐，從無到有，從小到大，其巨大的社會效益、強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景，已充分顯示出來，其作用也日益顯著。但隨著經濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，廣大群眾對物業(yè)管理的要求也會越來越高，而我國傳統(tǒng)的房屋管理體制和物權法律結構阻礙了市場化物業(yè)管理的推行。在物業(yè)管理迅速發(fā)展的今天，制定物業(yè)管理法律法規(guī)，完善物業(yè)管理法律制度將有助于規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)，維護業(yè)主權益，推動房地產市場，促進城市社區(qū)建設。

　　當前出現(xiàn)物業(yè)管理問題的原因十分復雜，涉及觀念、機構、體制、市場、法制和監(jiān)管等諸多方面。特別是法治建設嚴重滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，致使物業(yè)管理市場不規(guī)范，物業(yè)管理活動中各方面主體的權利、義務不清，合法權益得不到保護，政府的監(jiān)督管理缺乏法律依據，大量矛盾糾紛得不到解決。主要表現(xiàn)在：物業(yè)管理的體制問題;物業(yè)管理的服務價格問題;物業(yè)管理相關主體之間的法律責任問題;物業(yè)管理企業(yè)經營活動不規(guī)范問題;已經出臺的法規(guī)政策層次不高，沒有涵蓋物業(yè)管理的全部內容，整體性、連續(xù)性、實踐性較差，可操作性不強。

　　針對以上情況，完善物業(yè)管理立法已是當務之急。

　　首先，立法部門應盡快建立和完善物業(yè)管理法律法規(guī)體系，加強《物業(yè)管理條例》的貫徹落實，并將《物業(yè)管理條例》上升為法律，將行政管理處罰的權限上升為司法行政的權限。

　　第二，應以法規(guī)的形式對物業(yè)管理在體制、收費等原則性問題做一個統(tǒng)一的規(guī)范，但不宜太具體。因為各地房地產及物業(yè)管理狀況差異較大，具有立法權的各省市可以結合本地區(qū)實際、因地制宜，制定相應的具體細則或實施辦法。對于中央與地方立法沖突問題，堅持根據法律的效力層級理論，在《條例》生效之后，各地方的地方性法規(guī)繼續(xù)有效，但是這些法規(guī)中與《條例》相沖突的條款無效，應以《條例》中的規(guī)定為準;在合適的時候，對《城市房地產管理法》進行修改，加入物業(yè)管理一章，專門調整物業(yè)管理中各種法律關系。同時經過對實踐操作中遇到的問題進行總結，結合相關實踐經驗、國外先進經驗和我國具體國情，對《物業(yè)管理條例》進行修改、完善，使之更加具體，可操作性更強。

　　第三，盡快完善物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會體制，實行行業(yè)自律管理。要理順行業(yè)協(xié)會與政府的關系。早期的行業(yè)協(xié)會基本由政府派生出來，具有“二政府”或“準政府”的特征?，F(xiàn)階段行業(yè)協(xié)會必須真正轉變角色，從對政府的完全“依賴”轉化到“依托”的地位，改變過去行政部門無事不理、無所不包的格局，切實使協(xié)會背靠企業(yè)、面向政府，成為真正的企業(yè)自律組織。在構建完善的行業(yè)自律機制過程中，理順行業(yè)協(xié)會與物業(yè)管理企業(yè)的關系是前提，強化行規(guī)行約是重點，充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的職能作用是關鍵。

　　良好的法制環(huán)境，對物業(yè)管理行業(yè)快速、健康發(fā)展起到促進和保障作用。我國物業(yè)管理要實現(xiàn)法制化運作，關鍵在于加速物業(yè)管理立法，完善物業(yè)管理法律體系。

·2010年公務員錄用考試申論輔導

·2010年公務員考試行政能力輔導

·2010年公務員考試公共基礎輔導

·2010年公務員考試面試全程指導

更多信息請訪問：公務員頻道    公務員考試論壇    公務員博客圈