2013年湖北省公務(wù)員申論熱點(diǎn):對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的查處當(dāng)嚴(yán)
近年來(lái),有關(guān)部門多次發(fā)文,嚴(yán)禁小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)與銷售。然而,各地小產(chǎn)權(quán)房似乎仍在蔓延。是什么原因?qū)е滦‘a(chǎn)權(quán)房清理難查處難?
查處不斷,違建不停
“十一五”期間,有關(guān)部門針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房發(fā)文多達(dá)14條,明確小產(chǎn)權(quán)房不合法,嚴(yán)禁建設(shè)銷售,要求分類清理整頓,查處相關(guān)責(zé)任人,甚至要求拆除未銷售建筑。其中建設(shè)部還特別提醒城市居民不要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房,強(qiáng)調(diào)不受法律保護(hù)。
據(jù)全國(guó)工商聯(lián)相關(guān)調(diào)查,全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積僅“十一五”期間就達(dá)2.83億平方米。
記者在多個(gè)省份調(diào)查發(fā)現(xiàn),小產(chǎn)權(quán)房有從東部到中西部,從城郊向偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)村擴(kuò)散之勢(shì)。
距離大連市區(qū)40分鐘車程的甘井子區(qū)大黑石村,依山傍海。一家名為“牡丹城”的小產(chǎn)權(quán)樓盤,占地?cái)?shù)百畝,有70多棟樓。銷售部顧經(jīng)理正領(lǐng)著幾名顧客看房。顧經(jīng)理說(shuō):“買房一年后,就拿到一個(gè)不帶國(guó)徽的綠本房產(chǎn)證;有幾百平方米的大房型,也有22平方米的小戶型,價(jià)格最低的每平方米3980元,而附近的商品房?jī)r(jià)格在每平方米1萬(wàn)元以上?!?/p>
在北京市昌平區(qū)鄭各莊村,東西長(zhǎng)約2公里、南北寬約1公里的范圍內(nèi),一棟棟六七層高的小產(chǎn)權(quán)房密密麻麻排列著。
近年來(lái),小產(chǎn)權(quán)房的品種繁多,從普通毛坯房到精裝修小戶型,從海景別墅到田園地產(chǎn),似乎應(yīng)有盡有,并不亞于正規(guī)商品房項(xiàng)目。
供求活躍,產(chǎn)銷兩旺
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)早年以剛需為主,近年不斷有投資者介入,其市場(chǎng)化特征日益明顯,甚至二手交易也很紅火。
從購(gòu)買者的成分看,他們大約來(lái)自三個(gè)方面:一是買不起正規(guī)商品房的被征地農(nóng)民和城市居民,例如南京市鐵心橋街道的“鳳翔花園”,從2002年至今,已經(jīng)開發(fā)了五期,有數(shù)千戶居民。
這里的業(yè)主說(shuō):“住戶七成是拆遷農(nóng)民,當(dāng)時(shí)這里的房?jī)r(jià)是每套12萬(wàn)至15萬(wàn)元,而拆遷補(bǔ)償是每戶20多萬(wàn)元,買下房子后只剩下幾萬(wàn)元。這里的房子沒(méi)有產(chǎn)權(quán),但商品房?jī)r(jià)格要貴一倍。我們都是自住,也不需要產(chǎn)權(quán)證?!?/p>
27歲的大連居民劉女士告訴記者,小產(chǎn)權(quán)房便宜,雖然沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證,但是圓了她有房一族的夢(mèng)。“城里的中低收入群眾、‘新市民\’占了購(gòu)買者很大一部分,他們買商品房有困難?!?/p>
二是退休后到農(nóng)村享受田園生活的城里人。在大連大黑石村一個(gè)名為“億盛風(fēng)情西海岸”的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū),68歲的宋先生說(shuō),去年他在這里買了一套46平方米的房子?!爸饕菫榱送诵莺笮蓍e?!?/p>
三是購(gòu)買別墅用來(lái)投資。一些小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目打出了“不限購(gòu)”,以吸引購(gòu)房者。一些投資者認(rèn)為,小產(chǎn)權(quán)房出租有一定收益,將來(lái)也會(huì)升值。
非法牟利,必須嚴(yán)懲
國(guó)土資源部今年3月重申,小產(chǎn)權(quán)房是指占用農(nóng)村集體土地建設(shè),并向農(nóng)村集體組織以外的成員銷售的商品住宅。如大連大黑石村“牡丹城”“藍(lán)海之星”等項(xiàng)目,都是在農(nóng)地上建設(shè),無(wú)法辦理正規(guī)產(chǎn)權(quán)證,均屬于違法該查禁之列。
江蘇省國(guó)土廳副廳長(zhǎng)吳震強(qiáng)告訴記者,有的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目違規(guī)操作,導(dǎo)致土地秩序混亂,以及國(guó)家稅費(fèi)大量流失,對(duì)于非法牟利的開發(fā)企業(yè)和鄉(xiāng)村干部,必須繩之以法。
這位副廳長(zhǎng)介紹,南京市郊區(qū)有一個(gè)占地900畝的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目,由于村干部與開發(fā)商暗箱操作,國(guó)家方面少收土地出讓金約9億元,但少數(shù)人獲利幾千萬(wàn)元,目前開發(fā)這個(gè)項(xiàng)目的村支書已被司法機(jī)關(guān)逮捕。
老師建議,在清理小產(chǎn)權(quán)房方案中,首先要建立“數(shù)據(jù)庫(kù)”,完成摸底調(diào)查;其次制定“路線圖”,做好分類處置方案;另外,要規(guī)劃“實(shí)施表”,依法操作、公平合理。
國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,清理小產(chǎn)權(quán)房還需要更具可操作性的法規(guī)。比如說(shuō),除了基本農(nóng)田外,農(nóng)民宅基地和集體建設(shè)用地該如何區(qū)分?這就需要更清晰的法規(guī)。
北京大學(xué)教授周其仁說(shuō),禁止小產(chǎn)權(quán)房,需要開辟“城市反哺農(nóng)村”的渠道。目前,農(nóng)村土地征收為國(guó)有后,并沒(méi)有把巨大的土地增值收益反哺到農(nóng)村。因此,首先要在法律上為農(nóng)民“還權(quán)賦能”。
老師指出,解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題,不能忽視農(nóng)村集體享有土地增值的收益問(wèn)題,需要加以評(píng)估、界定,應(yīng)該兼顧各方利益公平處置。
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