2014年公務員考試申論熱點話題:加快保障性住房建設

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　　住房問題是重要的民生問題。1998年，中國政府開始推行了住房史上最為深刻的改革，徹底取消實行了幾十年的福利分房政策，開始進入個人購房時代。當年國務院文件里也明確提出，要建設以經(jīng)濟適用房、廉租房等保障型住房為 主體的多層次市場供給體系。近年來，黨中央、國務院高度重視解決城市居民的住房問題，住房問題也成了歷年兩會中熱點中的熱點問題。 :

　　在2012年政府工作報告中，溫家寶總理提出，要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設。嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進:

　　一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合理回歸。繼續(xù)推進保障性安居工程建設。抓緊完 I!善保障性住房建設、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供給。加快建設城鎮(zhèn)住房信息系統(tǒng)，改革房地產(chǎn)稅收制度，促進房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn) "健康發(fā)展。

　　一、保障性住房概述

　　保障性住房，是與商品性住房(簡稱商品房)相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住 房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房 構(gòu)成。與商品房相比，保障性住房制度還很不完善，為此，我國已經(jīng)提出要加大保障性住房建設力度，進 一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

　　由于不同情況的低收人家庭，對保障性住房有租賃與買賣的不同需求，因此，保障性住房也有不同 的分類，分類如下。

　　1.兩限商品住房

　　兩限商品房即“限套型、限房價、競地價、競房價”。為降低房價，解決本地居民自住需求，保證中低 價位、中小套型普通商品住房土地供應。目前情況來看，首批限價房規(guī)定:限價房的套型建筑面積全部 為90平方米以下。

　　2.經(jīng)濟適用房

　　經(jīng)濟適用住房是政府以劃撥方式提供土地，免收城市基礎(chǔ)設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政 府性基金，實行稅收優(yōu)惠政策，以政府指導價出售給有一定支付能力的低收人住房困難家庭。這類低收 入家庭有一定的支付能力或者有預期的支付能力，購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。

　　經(jīng)濟適用房是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟性和適用性的特點。經(jīng)濟性是指住宅價格 相對于市場價格比較適中，能夠適應中低收人家庭的承受能力;適用性是指在住房設計及其建筑標準上 強調(diào)住房的使用效果，而非建筑標準。經(jīng)濟適用住房面積需要嚴格控制在中小套型，中套住房面積控制 在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。

　　3.廉租房

　　廉租房是政府或機構(gòu)擁有，用政府核定的低租金租賃給低收人家庭。低收人家庭對廉租住房沒有產(chǎn)權(quán)， 是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房。廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。據(jù)調(diào)查，廉租房戶型設定是以一 居室、兩居室為主，建筑面積原則上按一居室套型建筑面積35平方米，兩居室套型建筑面積45平方米，三居 室套型建筑面積55平方米。三個項目中的三居都不高于55平方米，名副其實的“袖珍”小戶型。

　　4.政策性租賃房

　　政策性租賃房是指通過政府或政府委托的機構(gòu)，按照市場租價向中低收入的住房困難家庭提供可

　　租賃的住房，同時，政府對承租家庭按月支付相應標準的租房補貼。其目的是解決家庭收人高于享受廉 租房標準而又無力購買經(jīng)濟適用房的低收人家庭的住房困難。這個概念正好被定格在新出爐的“租賃 型經(jīng)濟適用房”。經(jīng)濟適用房以租代售，可以說是將經(jīng)濟適用房變成“擴大版的廉租房”。

　　二、國家保障性住房建設思路

　　1.宏觀調(diào)控

　　2011年2月28日消息，未來五年，我國計劃新建保障性住房3 600萬套。到“十二五”末，全國城 鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將從目前的7%到8%提高到20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收人家庭住房困難問題。

　　“十一五”期間，我國以廉租住房、經(jīng)濟適用住房等為主要形式的住房保障制度初步形成。通過各類 保障性住房建設，五年間，全國1 140萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭和360萬戶中等偏下收人家庭住房困難問題 得到解決。

　　到2010年底，我國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率已達7%到8%，城鎮(zhèn)居民人均住房面積超過30平方米; 農(nóng)村居民人均住房面積超過33平方米。

　　今后一段時期，我國將進入保障性住房建設“加速跑”階段。保障形式繼續(xù)以包括廉租房在內(nèi)的公 共租賃住房、包括經(jīng)濟適用房在內(nèi)的政策性產(chǎn)權(quán)房和各類棚戶區(qū)改造安置房等實物住房保障為主，同時 結(jié)合租金補貼。

　　未來五年，全國計劃新建保障性住房3 600萬套，大約是過去10年建設規(guī)模的兩倍;同時，每年還 將改造農(nóng)村危房150萬戶以上。

　　值得一提的是，2011年全國就將開工建設保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1 000萬套，比上年增長 70%以上，創(chuàng)歷年之最。截至2011年底，全國城鎮(zhèn)保障性安居工程開工巳超過1 000萬套，實現(xiàn)了年初 目標任務。

　　通過大規(guī)模保障性住房建設，到“十二五”末，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將提高到20%以上，基本 解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題，同時改善一部分中等偏下收入家庭住房條件，幫助更多困難群眾實 現(xiàn)“安居夢”。

　　2.確保公平

　　保障性住房分配中存在申請弄虛作假、申報不實以及工作人員協(xié)助弄虛作假，不按規(guī)定程序和條件 審批、不認真履行職責、失職瀆職等現(xiàn)象屢見不鮮。為此，社會各界強烈呼吁加強立法，確保分配和有序 運作。

　　全國“兩會”期間，全國人大代表、五指山市副市長陳國誠建議，通過立法加快保障性住房的建設與 管理。陳國誠說，在保障性住房問題上，地方政府當前重建設、輕管理現(xiàn)象非常普遍。對保障性條件動 態(tài)管理的缺位，將會弓I發(fā)政府公共資源新的一輪分配不公。從國際經(jīng)驗來看，許多國家都是通過立法， 在法律層面上確定嚴格準人及退出機制管理，實施有效的動態(tài)監(jiān)管，保障了政府公共資源的分配公平。 雖然我國于2005年發(fā)布《城鎮(zhèn)最低收人家庭廉租住房申請、審核及退出管理辦法》，但因沒有上升到法 律層面，管控效用并不大。在立法上健全保障性住房的動態(tài)管理機制，是住房保障工作得以正常運轉(zhuǎn)、 可持續(xù)發(fā)展和社會公平得以體現(xiàn)的根本性措施。

　　3.資金配套

　　對于大規(guī)模建設保障性安居工程的資金缺口問題。住建部相關(guān)老師表示，中央將會給予保障性安 居工程建設很多配套政策優(yōu)惠，這種配套政策將會一直延續(xù)下去。

　　2011年出臺了更多支持保障性安居工程建設的政策，例如保障房投資信托基金等。從2010年開 始，為了確保地方政府建設保障性安居工程的融資途徑，國務院在清理整頓地方融資平臺中，也對涉及 保障性住房的融資平臺進行了特別處理。

　　日前，財政部等部委發(fā)出了通知，將中央財政補貼、土地出讓純收益和公積金增值收益部分所產(chǎn)生 的資金進行統(tǒng)籌使用，允許地方政府建設公共租賃房也可以使用此筆資金。

　　今后保障性安居工程建設將會迎來更多政策“禮包”。例如，保障房信托投資基金試點批準、政策性 銀行貸款、土地優(yōu)先供應等。另外，養(yǎng)老基金和保險資金可能也將逐漸獲得進人保障性安居工程建設的 資格。

　　保險業(yè)資金或其他資金投人到保障性住房的建設是一種市場行為，只要有蓋保障性住房能夠取得 一定收益，就可能會吸引大量資金進入。

　　4. “十二五”力度不會放松

　　之前業(yè)內(nèi)普遍認為，房地產(chǎn)調(diào)控最讓政府擔心的是房地產(chǎn)投資下降帶來的固定資產(chǎn)投資下降，由此 可能引起經(jīng)濟增長減速。但是，2010年最嚴厲的調(diào)控政策出臺以來，房地產(chǎn)投資并沒有下降，依舊維持 了較高的增長。雖然2011年這一增速將減緩，但是仍不會影響到固定資產(chǎn)投資的整體增長速度。

　　據(jù)悉，“十二五”期間，房地產(chǎn)調(diào)控力度將不會放松?！笆濉币?guī)劃綱要對于房地產(chǎn)的表述，側(cè)重在 中小城鎮(zhèn)建設和保障性安居工程建設上，商品房為主的房地產(chǎn)業(yè)支柱地位概念，沒有再被提及。首創(chuàng)地 產(chǎn)董事長劉曉光也表示，以往開發(fā)商依靠土地增值獲得收益的時代不會再現(xiàn)，現(xiàn)在開發(fā)商都在抓緊謀求 轉(zhuǎn)型，目的就是為了適應將來常態(tài)調(diào)控的情況。

　　“十二五”期間，政府希望在全國大規(guī)模開展保障性安居工程建設，此舉將對目前房地產(chǎn)業(yè)的支柱地 位形成巨大影響，對一直居高不下的房價也將形成巨大沖擊。

　　三、國家連續(xù)出政策遏制部分城市房價過快上漲

　　(-)4-17第一輪遏制房價過快上漲政策

　　2010年4月17日，國務院印發(fā)了國發(fā)〔2010〕4號文件《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通 知》，又稱“國十條”，其主要精神如下。

　　1.各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責

　　(1)統(tǒng)一思想，提高認識。住房問題關(guān)系國計民生，既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生問 題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利于經(jīng)濟社會 協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　(2)建立考核問責機制。穩(wěn)定房價和住房保障工作實行省級人民政府負總責、城市人民政府抓落實 的工作責任制。住房城鄉(xiāng)建設部、監(jiān)察部等部門要對省級人民政府的相關(guān)工作進行考核，加強監(jiān)督檢 查，建立約談、巡查和問責制度。

　　2.堅決抑制不合理住房需求

　　(1)實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的 家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房 的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1. 1倍;對貸款購買第三套及以 上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風險管理原則自主確定。

　　(2)發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個 人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認真做 好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項目進行重點清算和稽查。

　　3.增加住房有效供給

　　(1)增加居住用地有效供應。國土資源部要指導督促各地及時制定并公布以住房為主的房地產(chǎn)供 地計劃，并切實予以落實。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的供應總量。要依法加快處置閑置房 地產(chǎn)用地，對收回的閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設。

　　(2)調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)。各地要盡快編制和公布住房建設規(guī)劃，明確保障性住房、中小套型普通商 品住房的建設數(shù)量和比例。住房城鄉(xiāng)建設部門要加快對普通商品住房的規(guī)劃、開工建設和預銷售審批， 盡快形成有效供應。保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應 總量的70 %，并優(yōu)先保證供應。

　　4.加快保障性安居工程建設

　　確保完成2010年建設保障性住房300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套的工作任務。住房城鄉(xiāng) 建設部、發(fā)展改革委、財政部等有關(guān)部門要盡快下達年度計劃及中央補助資金。住房城鄉(xiāng)建設部要與各 省級人民政府簽訂住房保障工作目標責任書，落實工作責任。地方人民政府要切實落實土地供應、資金 投人和稅費優(yōu)惠等政策,確保完成計劃任務。

　　5.加強市場監(jiān)管

　　(1)加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管。國土資源部門要加大專項整治和清理力度，嚴格依 法查處土地閑置及炒地行為，并限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地。

　　(2)加大交易秩序監(jiān)管力度。對取得預售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定 時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。

　　(3)完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。各地要及時向社會公布住房建設計劃和住房用地年度供應計 劃。住房城鄉(xiāng)建設部要加快個人住房信息系統(tǒng)的建設。統(tǒng)計部門要研究發(fā)布能夠反映不同區(qū)位、不同 類型住房價格變動的信息。

　　國務院各有關(guān)部門要根據(jù)本通知精神，加快制定、調(diào)整和完善相關(guān)的政策措施，各司其職、分工協(xié) 作，加強對各地的指導和監(jiān)督檢?。各地區(qū)、各有關(guān)部門要積極做好房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的解讀工作。 新聞媒體要加強正面引導，大力宣傳國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策和保障性住房建設成果，引導居民住房理 性消費，形成有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的輿論氛圍。

　　(二 )9 • 29第二輪遏制房價過快上漲

　　2010年9月29日，國家為了鞏固4 _ 17調(diào)控效果，有效遏制部分城市房價過快上漲，促進房地產(chǎn) 市場平穩(wěn)健康發(fā)展，再次出臺9 _ 29，即國發(fā)〔2010〕10號文件，或稱新五條。主要內(nèi)容如下。

　　1.各地要加大貫徹落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策措施的力度

　　各地要立即研究制定貫徹落實國發(fā)〔2010〕10號文件的實施細則。已印發(fā)實施細則的地區(qū)，要根據(jù) 最近國家有關(guān)部委出臺的政策措施進行調(diào)整和完善。房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定 時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。嚴格實行問責制，對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至 追究責任。

　　2.完善差別化的住房信貸政策

　　各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款•’對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或 社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及 以上;對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1. 1 倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強對消費性貸款的管理，禁止用于購買住房。對不認真執(zhí)行差別化信貸政 策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實要嚴肅處理。繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔中低價位、中小套型商品住房項目 和參與保障性安居工程的貸款需求。

　　3.調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠政策

　　加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查,重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目 進行土地增值稅的清算和稽查。加快推進房產(chǎn)稅改革試點工作，并逐步擴大到全國。

　　4.切實增加住房有效供給

　　各地要加大對各地2010年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的督查考核力度，切實落實 中小套型普通商品住房和保障性住房建設計劃和供地計劃。房價上漲過快的城市，要增加居住用地的 供應總量。認真落實支持公共租賃住房建設的稅收優(yōu)惠政策。鼓勵金融機構(gòu)支持保障性安居工程建 設，抓緊制定支持公共租賃住房建設的中長期貸款政策。

　　5.加大住房交易市場檢查力度,依法查處經(jīng)紀機構(gòu)炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同” 等行為

　　對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置、改變土地用途和性質(zhì)、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規(guī)行為，要 繼續(xù)加大曝光和處罰力度。對有上述違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和 新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。

　　(三)第三輪抑制房地產(chǎn)“新八條”

　　2011年1月26日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，宣布共計八條政策措施(簡稱“國 八條”)，以求“鞏固和擴大調(diào)控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進 房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

　　1.進一步落實地方政府責任

　　地方政府要切實承擔起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責任。2011年各城市人民政府要根據(jù)當 地經(jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收人增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控 制目標，并于一季度向社會公布。

　　2.加大保障性安居工程建設力度

　　各地要通過新建、改建、購買、長期租賃等方式，多渠道籌集保障性住房房源，逐步擴大住房保障制 度覆蓋面。加強保障性住房管理，健全準人退出機制，切實做到公開、公平、公正。有條件的地區(qū)，可以 把建制鎮(zhèn)納人住房保障工作范圍。努力增加公共租賃住房供應。

　　3.調(diào)整完善相關(guān)稅收政策,加強稅收征管

　　調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收人全額征稅。 加強對土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點對定價明顯超過周邊房價水平的房地產(chǎn)開發(fā)項目，進行土 地增值稅清算和稽查。加大應用房地產(chǎn)價格評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的試點和推廣力 度，堅決堵塞稅收漏洞。嚴格執(zhí)行個人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個人住房 信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。

　　4.強化差別化住房信貸政策

　　對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1. 1倍。人 民銀行各分支機構(gòu)可根據(jù)當?shù)厝嗣裾陆ㄗ》績r格控制目標和政策要求，在國家統(tǒng)一信貸政策的基 礎(chǔ)上，提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。加強對商業(yè)銀行執(zhí)行差別化住房信貸政策情況的監(jiān) 督檢?，對違規(guī)行為嚴肅處理。

　　5.嚴格住房用地供應管理

　　各地要增加土地有效供應，落實保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于 住房建設用地供應總量的70%的要求。在新增建設用地年度計劃中，單列保障性住房用地，做到應保 盡保。2011年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量。大力推廣以“限 房價、競地價”方式供應中低價位普通商品住房用地。加強對企業(yè)土地市場準人資格和資金來源的審 ?，參加土地競買的單位或個人，必須說明資金來源并提供相應證明。對擅自改變保障性住房用地性質(zhì) 的，堅決糾正，嚴肅?處。對已供房地產(chǎn)用地，超過2年沒有取得施工許可證進行開工建設的，及時收回 土地使用權(quán)，并處以閑置1年以上罰款。依法?處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。

　　6.合理引導住房需求

　　各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過篼、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行 住房限購措施。原則上對已有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供當?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會 保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝ィ拶?套住房;對巳擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ?擁有1套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?、無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的 非當?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。

　　7.落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制

　　未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標 或沒有完成保障性安居工程目標任務的省(區(qū)、市)人民政府，要向國務院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定 對相關(guān)負責人進行問責。對于執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關(guān)稅收征管不力，以及 個人住房信息系統(tǒng)建設滯后等問題，也納人約談問責范圍。

　　8.堅持和強化輿論引導

　　對各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發(fā)理性消 費。對制造、散布虛假消息的，要追究有關(guān)當事人的責任。

　　隨著史上最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策的漸進推出和不斷凈化，目前發(fā)達的一線城市已出現(xiàn)了房價下 調(diào)的趨勢，隨著二、三線城市限購、限價政策的不斷跟進，政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標一定會收獲圓滿 答卷。

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