2017年高級經(jīng)濟師考試案例分析題練習4

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　　物權(quán)法

　　甲公司于2007年10月10日通過拍賣方式拍得位于北京郊區(qū)的一塊工業(yè)建設(shè)用地;同年10月15日，甲公司與北京市土地管理部門簽訂《建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》：同年10月21日，甲公司繳納全部土地出讓金;同年11月5日，甲公司辦理完畢建設(shè)用地使用權(quán)登記，并獲得建設(shè)用地使用權(quán)證。

　　2007年11月21日，甲公司與相鄰?fù)恋氐慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)人乙公司簽訂書面合同，該合同約定：甲公司在乙公司的土地上修筑一條機動車道，以利于交通方便;使用期限為20年;甲公司每年向乙公司支付8萬元費用。該合同所設(shè)立的權(quán)利沒有辦理登記手續(xù)。

　　2008年1月28日，甲公司以取得的上述建設(shè)用地使用權(quán)作抵押，向丙銀行借款5，000萬元，借款期限3年。該抵押權(quán)辦理了登記手續(xù)。此后，甲公司依法辦理了各項立項、規(guī)劃、建筑許可、施工許可等手續(xù)之后開工建設(shè)廠房。

　　2008年5月，因城市修改道路規(guī)劃，政府提前收回甲公司取得的尚未建設(shè)廠房的部分土地，用于市政公路建設(shè)。甲公司因該原因辦理建設(shè)用地使用權(quán)變更登記手續(xù)時，發(fā)現(xiàn)登記機構(gòu)登記簿上記載的建設(shè)用地使用權(quán)面積與土地使用權(quán)證上的記載不盡一致。

　　要求：根據(jù)本題所述內(nèi)容，分別回答下列問題：

　　(1)甲公司于何時取得建設(shè)用地使用權(quán)?并說明理由。

　　(2)甲公司與乙公司訂立合同擬設(shè)立的是何種物權(quán)?該物權(quán)是否已經(jīng)設(shè)立?并說明理由。

　　(3)甲公司與乙公司的合同訂立后，如果甲公司不支付約定的費用，乙公司在何種條件下有權(quán)解除合同?

　　(4)甲公司在建造的廠房已經(jīng)完工，未辦理房屋所有權(quán)證的情況下，是否取得該房屋所有權(quán)?并說明理由。

　　(5)甲公司建造的廠房是否屬于丙銀行抵押權(quán)涉及的抵押物范圍?并說明理由。丙銀行如何實現(xiàn)自己的抵押權(quán)?

　　(6)在政府提前收回甲公司部分建設(shè)用地使用權(quán)的情況下，丙銀行能否就甲公司獲得的補償金主張權(quán)利?并說明理由。

　　(7)在登記簿上的記載與土地使用權(quán)證上的記載不一致的情況下，以何為準?

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　　【答案】

　　(1)甲公司于2007年11月5日取得建設(shè)用地使用權(quán)。根據(jù)規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)的取得必須向登記機構(gòu)辦理登記，登記是建設(shè)用地使用權(quán)生效的條件。本題中，甲公司于2007年11月5日辦理了建設(shè)用地使用權(quán)的登記，因此，甲公司于2007年11月5日取得建設(shè)用地使用權(quán)。

　　(2)甲乙公司設(shè)立的是地役權(quán)，該地役權(quán)已經(jīng)設(shè)立。根據(jù)規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。本題中，當事人未辦理登記不影響地役權(quán)的設(shè)立，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效2007年11月12日時設(shè)立。

　　(3)在約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)乙公司2次催告，甲公司仍未支付費用的，乙公司有權(quán)解除合同使得地役權(quán)消滅。

　　(4)甲公司已經(jīng)取得該房屋的所有權(quán)。根據(jù)規(guī)定，因合法建造等事實行為設(shè)立物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。本題中，由于甲公司建造的房屋已經(jīng)完工，即使未辦理房屋所有權(quán)證書，但甲公司自合法建造完成之日起就取得了所有權(quán)。

　　(5)廠房不屬于抵押物的范圍。根據(jù)規(guī)定，以城市房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。抵押權(quán)實現(xiàn)時，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同變價，但對新增房屋的變價所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

　　(6)丙銀行可以就補償金主張權(quán)利。根據(jù)規(guī)定，擔保期間，擔保財產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等，擔保物權(quán)人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優(yōu)先受償。

　　(7)在登記簿上的記載與土地使用權(quán)證上的記載不一致的情況下，應(yīng)以登記簿為準。

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