浙江省2011年4月自學考試房地產投資分析試題

　　浙江省2011年4月高等教育自學考試

　　房地產投資分析試題

　　課程代碼：00171

　　一、單項選擇題(本大題共24小題，每小題1分，共24分)

　　在每小題列出的四個備選項中只有一個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選或未選均無分。轉自環(huán) 球 網 校edu24ol.com

　　1.具備開發(fā)建設條件、可以立即開始建設的土地稱為( )

　　A.生地 B.熟地

　　C.毛地 D.建設用地

　　2.通貨膨脹風險也稱為( )

　　A.購買力風險 B.持有期風險

　　C.利率風險 D.變現風險

　　3.一個投資者花費100萬元購買了一套商品住宅，這一行為屬于( )

　　A.房地產開發(fā)投資 B.置業(yè)投資

　　C.間接投資 D.金融投資

　　4.企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經營活動而發(fā)生的費用叫做( )

　　A.管理費用 B.期間費用

　　C.財務費用 D.經營費用

　　5.全部投資收益率反映了( )

　　A.未來收益的現值是多少

　　B.投資者自有資金的收益水平

　　C.某一固定資本投資在其持有期內實際獲得的或預期可獲得的收益率

　　D.全部已投入資本的收益水平

　　6.某企業(yè)2008年經營利潤100萬元，經營成本90萬元，支付所得稅20萬元，營業(yè)外收支凈額為30萬元，則該企業(yè)2008年利潤總額為( )

　　A.20萬元 B.40萬元

　　C.80萬元 D.130萬元

　　7.某房地產開發(fā)商開發(fā)了一棟寫字樓，并將其用于出租以獲取租金收入，則該開發(fā)商的成本構成為( )

　　A.開發(fā)過程中的成本支出 B.建設成本和出租成本

　　C.建設成本和經營成本 D.出租成本

　　8.按照規(guī)定，征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產值的( )

　　A.一至三倍 B.四至六倍

　　C.六至十倍 D.十至十二倍

　　9.按照國家有關法律規(guī)定，工業(yè)用地最高土地使用權出讓年限為( )

　　A.40年 B.50年

　　C.60年 D.70年

　　10.按照規(guī)定，征用基本農田、基本農田以外的耕地未超過35公頃的，由________批準。( )

　　A.國務院 B.建設部

　　C.全國人民代表大會 D.省、自治區(qū)、直轄市人民政府

　　11.所謂市場是指( )

　　A.參與市場交易的買家和賣家

　　B.買賣雙方交易的對象

　　C.能令買賣雙方走到一起，并就某種商品的交易達成彼此都能接受的價格的任何安排

　　D.買賣行為發(fā)生的特定空間場合

　　12.根據購買者購買目的的不同，可以將房地產市場分為( )

　　A.自用市場和轉賣市場 B.自用市場和投資市場

　　C.自用市場和出租市場 D.自用市場和投機市場

　　13.降低土地使用權出讓金收費標準會導致房地產開發(fā)成本的降低，從而供給曲線會________平移。( )

　　A.向左 B.向右

　　C.向上 D.向下

　　14.分析利潤為零時項目的成本、售價或銷售率所處的狀態(tài)，這一分析方法是( )

　　A.盈虧平衡分析 B.單變量敏感性分析

　　C.多變量敏感性分析 D.風險分析

　　15.市場分析人員通過老師訪談自行調查收集到的信息叫做( )

　　A.內部數據 B.外部數據

　　C.加工信息 D.原始信息

　　16.可行性研究包括四個工作階段：①項目的評估和決策②初步可行性研究③投資機會研究④詳細可行性研究，按照發(fā)生的先后順序排列正確的是( )

　　A.①③②④ B.①②④③

　　C.③②④① D.③①②④

　　17.借款人或第三人在不轉移財產占有權的情況下將財產作為貸款的擔保，這一擔保形式被稱為( )

　　A.保證 B.抵押

　　C.質押 D.留置

　　18.房地產開發(fā)企業(yè)權益增長率的計算公式是( )

　　A.[(報告期所有者權益-基期所有者權益)/報告期所有者權益]×100%

　　B.[(報告期所有者權益-基期所有者權益)/基期所有者權益]×100%

　　C.[(基期所有者權益-報告期所有者權益)/基期所有者權益]×100%

　　D.[(基期所有者權益-報告期所有者權益)/報告期所有者權益]×100%

　　19.以下關于流動比率1的說法正確的是( )

　　A.該指標屬于長期償債能力指標

　　B.在國際上銀行一般要求這一比率維持在100%以上

　　C.房地產開發(fā)企業(yè)的流動比率1通常較高，在2左右

　　D.流動比率1=(流動資產/流動負債)×100%

　　20.融資決策過程中包括以下環(huán)節(jié)：①發(fā)現問題;②擬定方案;③方案選擇;④組織實施;⑤信息反饋調整;⑥確定目標，各環(huán)節(jié)的先后順序排列正確的是( )

　　A.①⑥②③④⑤ B.①②⑥③④⑤

　　C.①③④⑥②⑤ D.①⑥②④⑤③

　　21.降低或減免交易契稅的原因是( )

　　A.減少政府稅收 B.擴大市場就業(yè)

　　C.鼓勵居民買房 D.鼓勵開發(fā)商開發(fā)房產

　　22.耕地占用稅的征收方式為( )

　　A.稅務機關征收 B.地方人民政府代征

　　C.土地管理部門代征 D.建設主管部門代征

　　23.單純?yōu)楂@取地塊升值而購買及持有土地，在能夠獲得足夠的利潤時將土地原封不動的出售出去，這一行為稱作( )

　　A.土地期權 B.土地置換

　　C.土地投機 D.土地開發(fā)

　　24.反映計算期內各年的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的還款及償還計劃的表格是( )

　　A.營業(yè)成本測算表 B.財務現金流量表

　　C.資金來源與運用表 D.營業(yè)利潤測算表

　　二、多項選擇題(本大題共10小題，每小題1分，共10分)

　　在每小題列出的五個備選項中至少有兩個是符合題目要求的，請將其代碼填寫在題后的括號內。錯選、多選、少選或未選均無分。

　　25.以下關于土地位置與價值之間的關系的說法正確的有( )

　　A.土地的位置從根本上決定了它未來的增值能力

　　B.地處偏僻的土地沒有開發(fā)價值

　　C.位于城市邊緣地區(qū)的土地不可能得到高額回報

　　D.相比較而言，位置好的地塊總是更容易升值

　　E.距離城市交通要道越近的地塊的價值越高

　　26.小型購物中心投資的特點是( )

　　A.小型購物中心的輻射半徑通常為步行15分鐘

　　B.主要向周圍居民出售日常生活用品及提供日常服務

　　C.通常面向為數5000―40000的顧客群

　　D.主要租客是服裝鞋帽商店

　　E.主要租客是普通商品店

　　27.以下屬于計征土地增值稅時可以扣除的項目有( )

　　A.取得土地使用權所支付的金額

　　B.房地產開發(fā)成本

　　C.房地產開發(fā)費用

　　D.舊房及建筑物的評估價格

　　E.與轉讓房地產有關的稅金

　　28.以下關于土地使用費的繳納人說法正確的有( )

　　A.土地使用費的繳納人一般為使用土地的單位和個人

　　B.租賃房屋的，房屋所有人為繳納人

　　C.土地使用權出讓轉讓的，受讓方為繳納人

　　D.宅基地使用人為繳納人

　　E.農村工商用地，工商企業(yè)為繳納人

　　29.五通一平中的“五通”指的是上水、下水和( )

　　A.道路 B.煤氣

　　C.供電 D.通訊

　　E.熱力

　　30.以下關于房地產直接投資和間接投資說法正確的有( )

　　A.對某一個特定的投資者而言，直接投資和間接投資只能選其一

　　B.投資者進行房地產直接投資需參與有關的管理工作

　　C.投資者進行房地產間接投資不需直接參與有關管理工作

　　D.間接投資中投資資金投向有關證券市場

　　E.間接投資中投資資金用于購買已經建成的房地產商品

　　31.投資分析和企業(yè)財務會計中成本概念的區(qū)別體現在( )

　　A.財務會計中得到的成本數據是唯一的

　　B.財務會計中的成本數據是對實際發(fā)生費用的記錄

　　C.投資分析中的成本數據是對實際發(fā)生費用的記錄

　　D.投資分析中的成本數據是對未來情況的預測和估算

　　E.投資分析中得到的成本數據隨方案不同而改變

　　32.可行性研究中的“調查研究”步驟主要調查( )

　　A.供需狀況 B.市場

　　C.資源 D.人口

　　E.收入水平

　　33.房地產金融提供服務的范圍包括( )

　　A.房屋的抵押貸款 B.土地使用權有償轉讓

　　C.房地產開發(fā) D.房屋的銷售

　　E.房屋的租賃

　　34.以下關于需求收入彈性系數的說法正確的有( )

　　A.需求收入彈性系數=收入變化的百分比/需求數量變化的百分比

　　B.需求收入彈性系數=需求數量變化的百分比/收入變化的百分比

　　C.需求收入彈性系數越大，需求數量對收入變化的敏感程度就越高

　　D.當某種商品的需求量隨收入的增加而增加時，稱對該商品的需求具有“負收入彈性”

　　E.當某種商品的需求量隨收入的增加而增加時，稱對該商品的需求具有“正收入彈性”

　　三、簡答題(本大題共5小題，每小題6分，共30分)

　　35.何謂財務評價?房地產開發(fā)項目的財務效益及財務費用的主要表現是什么?

　　36.簡述房地產周期循環(huán)的原因。

　　37.簡述房地產項目融資對房地產投資者和金融機構的意義。

　　38.房地產開發(fā)經營過程中的證書工本費包括哪些費用項目?

　　39.在吸引新租戶落戶的過程中，寫字樓業(yè)主常采用的租金折扣策略有哪些?

　　四、計算題(本大題共2小題，共24分)

　　40.某方案的現金流量如下表所示，基準收益率為15%，試計算(1)靜態(tài)投資回收期;(2)凈現值NPV(將計算表空格處填滿)。(本小題14分)

　　計算表 單位：萬元

　　41.某人欲購買一套面積為120平米的商品住宅，單價為9000元/平米，首付款為房屋總價的20%，其余申請公積金和商業(yè)組合抵押貸款，公積金貸款年限為20年，商業(yè)貸款年限為30年，公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.8%和6%，公積金貸款的最高限額為25萬元。問此人申請組合抵押貸款后的最低月還款額是多少?(本小題10分)

　　五、論述題(本大題12分)

　　42.試述房地產開發(fā)的步驟和階段及階段間的相互關系。

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