2019稅務(wù)師考試《稅法一》沖刺綜合題

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綜合分析題

某縣城一家房地產(chǎn)開發(fā)公司為增值稅一般納稅人，2017年發(fā)生如下業(yè)務(wù)：

(1)1月受讓一宗土地使用權(quán)，支付土地使用權(quán)價款9000萬元并繳納契稅，取得契稅完稅憑證。當(dāng)月將受讓土地使用權(quán)的80%用于開發(fā)建造住宅樓。

(2)開發(fā)期間發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元，其中包括：前期拆遷補償費100萬元、直接建筑成本2300萬元、環(huán)衛(wèi)綠化工程費用80萬元、利息費用520萬元(利息費用未超過同期銀行貸款利率，但無法提供銀行貸款證明)。

(3)開發(fā)期間發(fā)生管理費用1100萬元、銷售費用800萬元。

(4)11月房地產(chǎn)開發(fā)公司將住宅樓全部銷售，取得不含稅銷售收入20000萬元，選擇簡易計稅方法計算增值稅。　　(5)12月將已經(jīng)使用過的職工宿舍樓轉(zhuǎn)讓給政府作為保障性住房，取得不含稅收入3500萬元，該職工宿舍樓于2012年自行建造，當(dāng)時取得土地使用權(quán)支付地價款100萬元，轉(zhuǎn)讓時評估價格為3000萬元，繳納相關(guān)稅金180萬元。

已知：當(dāng)?shù)卣?guī)定，契稅稅率3%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)時發(fā)生的開發(fā)費用準(zhǔn)予扣除的比例為國家規(guī)定的最高比例，不考慮增值稅的影響。)

根據(jù)上述資料，回答下列問題：

<1> 該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓住宅樓計算土地增值稅時可扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為(　)萬元。

A、7200

B、7416

C、9000

D、9270

<2> 該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓住宅樓計算土地增值稅時可扣除的開發(fā)成本為(　)萬元。

A、2300

B、2400

C、2480

D、3000

<3> 該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓住宅樓繳納土地增值稅時扣除項目合計為(　)萬元。

A、10985.60

B、12864.80

C、12964.80

D、12990.00

<4> 該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓住宅樓應(yīng)繳納的土地增值稅為(　)萬元。

A、1234.13

B、1652.85

C、2165.84

D、2689.20

<5> 該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓職工宿舍樓計算土地增值稅時扣除項目金額為(　)萬元。

A、3100.00

B、3180.00

C、3280.00

D、3281.75

<6> 該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓職工宿舍樓應(yīng)繳納的土地增值稅為(　)萬元。

A、0

B、65.48

C、66.00

D、96.00

答案見第二頁

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綜合題答案

<1>【正確答案】 B

【解析】將受讓土地使用權(quán)的80%用于開發(fā)建造住宅樓，則地價款只能按80%扣除。

可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=9000×(1+3%)×80%=7416(萬元)

<2>

【正確答案】 C

【解析】 可以扣除的開發(fā)成本=3000-520=2480(萬元)

<3>【正確答案】 C

【解析】 銷售住宅樓應(yīng)繳納的增值稅=20000×5%=1000(萬元)

銷售住宅樓應(yīng)繳納的城建稅及附加=1000×(5%+3%+2%)=100(萬元)

加計扣除金額=(7416+2480)×20%=1979.20(萬元)

扣除項目金額總計=7416+2480+(7416+2480)×10%+100+1979.2=12964.80(萬元)

<4>【正確答案】 C

【解析】 增值額=20000-12964.8=7035.2(萬元)

增值率=7035.2÷12964.8×100%=54.26%，適用稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%。

應(yīng)繳納土地增值稅=7035.2×40%-12964.8×5%=2165.84(萬元)

<5>【正確答案】 D

【解析】 扣除項目=100+3000+180+3500×0.05%=3281.75(萬元)

<6>【正確答案】 A

【解析】 增值額=3500-3281.75=218.25(萬元)

增值率=218.25÷3281.75×100%=6.65%<20%

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。所以轉(zhuǎn)讓職工宿舍樓應(yīng)繳納的土地增值稅為0。

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