2022年稅務(wù)師稅法一練習(xí)題：土地增值稅

第五章 土地增值稅

一、土地增值稅概述

(一)了解土地增值稅的概念

(二)了解土地增值稅特點(diǎn)

二、納稅義務(wù)人、征稅范圍和稅率

(一)熟悉土地增值稅的納稅義務(wù)人

(二)掌握土地增值稅的征稅范圍

(三)熟悉土地增值稅的稅率

三、計(jì)稅依據(jù)

(一)掌握收入額的確定

(二)掌握扣除項(xiàng)目及金額的確定

四、稅收優(yōu)惠

(一)掌握轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、公租房的稅收優(yōu)惠

(二)熟悉國家征收、收回的房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠

(三)掌握企業(yè)改制重組的稅收優(yōu)惠

(四)了解其他稅收優(yōu)惠

五、應(yīng)納稅額的計(jì)算

(一)掌握土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算的一般規(guī)定

(二)掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

六、征收管理

(一)熟悉納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

(二)熟悉納稅期限

(三)熟悉納稅地點(diǎn)

1、下列房地產(chǎn)交易行為中，應(yīng)當(dāng)計(jì)算繳納土地增值稅的是(　)。

A、房地產(chǎn)公司出租高檔住宅

B、縣城居民之間互換自有居住用房屋

C、非營利的慈善組織將合作建造的房屋轉(zhuǎn)讓

D、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入

【正確答案】 C

【答案解析】 對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅。但是，建成后轉(zhuǎn)讓的，屬于征收土地增值稅的范圍，應(yīng)計(jì)算繳納土地增值稅。選項(xiàng)A、D，沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅的征稅范圍，不征收土地增值稅;選項(xiàng)B，對個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

2、下列關(guān)于土地增值稅扣除項(xiàng)目的處理中，不正確的是(　)。

A、代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅

B、對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，也可以作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)

C、代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入

D、對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用

【正確答案】 B

【答案解析】 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

3、2017年4月，張某將2016年6月購入的商鋪轉(zhuǎn)讓，取得收入600萬元，張某持有購房增值稅普票注明金額350萬元，稅額17.5萬元，無法取得商鋪評估價(jià)格。張某計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)，可以扣除舊房金額以及加計(jì)扣除共計(jì)(　)萬元。

A、350.00

B、367.50

C、385.88

D、404.25

【正確答案】 B

【答案解析】 營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，扣除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算：提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)“每年”是指按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年。本題中2016年6月-2017年4月，未滿12個(gè)月，不能加計(jì)扣除。

可以扣除舊房金額以及加計(jì)扣除=350+17.5=367.5(萬元)

4、2017年某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售一幢新建商品房，取得不含增值稅銷售收入7000萬元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)價(jià)款及開發(fā)成本合計(jì)為2400萬元，該公司沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傘y行借款利息，該商品房所在地的省政府規(guī)定計(jì)征土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%，銷售商品房繳納的有關(guān)稅費(fèi)42萬元(不含增值稅和印花稅)。該公司銷售商品房應(yīng)繳納土地增值稅(　)萬元。

A、1328.25

B、1444.70

C、1535.25

D、1540.50

【正確答案】 B

【答案解析】 收入總額=7000(萬元)

扣除項(xiàng)目合計(jì)=2400+2400×10%+2400×20%+42=3162(萬元)

增值額=7000-3162=3838(萬元)

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%=3838÷3162×100%=121.38%，適用稅率50%，速算扣除系數(shù)15%。

應(yīng)納土地增值稅稅額=3838×50%-3162×15%=1444.70(萬元)

5、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年7月開發(fā)一幢寫字樓，當(dāng)年完工并銷售了85%，按規(guī)定進(jìn)行了土地增值稅的清算，允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)8500萬元，2017年4月將15%的剩余部分銷售，取得不含增值稅銷售收入2500萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2017年應(yīng)計(jì)算繳納土地增值稅為(　)萬元。

A、0

B、209.00

C、325.00

D、330.85

【正確答案】 C

【答案解析】 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

允許扣除的項(xiàng)目金額=8500÷85%×15%=1500(萬元)

增值額=2500-1500=1000(萬元)

增值率=1000÷1500×100%=66.67%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%。

應(yīng)納稅額=1000×40%-1500×5%=325(萬元)

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