09年《稅法二》精選資料轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值額的確定
土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。
土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入-稅法規(guī)定的扣除項目金額
一、收入額的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,是指包括貨幣收入、實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益,不允許從中減除任何成本費用。
二、扣除項目及其金額
(一)新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額:(據(jù)實扣除)
取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按照有關(guān)規(guī)定交納的費用。
其中,“取得土地使用權(quán)所支付的金額”可以有三種形式:
(1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的,為支付的土地出讓金;
(2)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的,為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補繳的出讓金;
(3)以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的,為支付的地價款。
2. 房地產(chǎn)開發(fā)成本:(據(jù)實扣除)
開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本,包括,
(1)土地征用及拆遷補償費
(2)前期工程費
(3)建筑安裝工程費
(4)基礎(chǔ)設(shè)施費
(5)公共配套設(shè)施費
(6)開發(fā)間接費用
例題、下列項目中,屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的有( )。
A.土地出讓金B(yǎng).耕地占用稅
C.公共配套設(shè)施費D.借款利息費用
答案:BC
3.房地產(chǎn)開發(fā)費用:三項期間費用(按比例計算扣除)
房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。
扣除比例視財務(wù)費用中的利息支出是否有金融機構(gòu)證明及按開發(fā)項目分攤,分兩種情況確定扣除:
(1)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的,允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)
(注:利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額,即超過上浮幅度的利息不得扣除;加息、罰息不得扣除)
(2)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的,
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金:三稅一費
包括轉(zhuǎn)讓時繳納的營業(yè)稅(5%)、城市維護建設(shè)稅(7%、5%、1%) 、印花稅(0.05%)以及教育費附加(3%)。
?、俜欠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè):三稅一費
?、诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè):兩稅一費,不包括印花稅。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用,在此印花稅不再單獨扣除。
5.財政部確定的其他扣除項目-加計20%的扣除,僅適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和,加計20%的扣除。
小結(jié):
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè):5項費用扣除,其中稅金是兩稅一費,不包括印花稅
非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè):4項費用扣除,其中稅金是三稅一費
(二)舊房及建筑物扣除項目為(3項扣除)
1.房屋及建筑物的評估價格。
2.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。(必須有憑據(jù))
3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
(三)轉(zhuǎn)讓未進行開發(fā)的土地使用權(quán)
1.取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。
2.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
三、評估價格辦法及有關(guān)規(guī)定(掌握,多選題)
納稅人有下列情況之一的,需要對房地產(chǎn)進行評估,并以房地產(chǎn)的評估價格來確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、扣除項目金額:
(一)出售舊房及建筑物的
(二)隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的
(三)提供扣除項目金額不實的
(四)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,又無正當理由的
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