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注稅《稅務(wù)代理實務(wù)》第十章預(yù)習(xí):印花稅、土地增值稅納稅

更新時間:2013-03-25 10:49:29 來源:|0 瀏覽0收藏0

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摘要 2013年注冊稅務(wù)師考試《稅務(wù)代理實務(wù)》第十章預(yù)習(xí)題:印花稅、土地增值稅納稅

  第一部分:印花稅

  一、印花稅的基本規(guī)定(熟悉)

  印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、使用、領(lǐng)受的具有法律效力的憑證所征收的一種稅。

  (一)征稅對象

 ?、俳?jīng)濟(jì)合同

 ?、诋a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù):財產(chǎn)所有權(quán)、版權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)共5項

 ?、蹱I業(yè)賬薄

  ④權(quán)利、許可證照:房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊證、專利證、土地使用證

 ?、萁?jīng)財政部門確認(rèn)征稅的其他憑證。

  (二)印花稅的納稅人

 ?、僭谥袊硟?nèi)書立、領(lǐng)受、使用稅法所列舉憑證的單位和個人。主要包括:立合同人、立賬簿人、立據(jù)人、領(lǐng)受人和使用人等。

 ?、诤炗喓贤母鞣疆?dāng)事人都是印花稅的納稅人,但不包括合同的擔(dān)保人、證人和鑒定人。

  (三)印花稅重點稅目注釋:

  1.購銷合同

  (1)購銷合同包括供應(yīng)、預(yù)購、采購、購銷結(jié)合及協(xié)作、調(diào)劑、補償、易貨等合同,以及具有合同性質(zhì)的憑證。具有合同性質(zhì)的憑證是指具有合同效力的協(xié)議、契約、合約、單據(jù)、確認(rèn)書及其其他各種名稱的憑證。

  (2)計稅基數(shù)是購銷金額,不得作任何扣減。

  特別是調(diào)劑合同和易貨合同,應(yīng)包括調(diào)劑、易貨的全額;

  (3)以貨易貨行為,應(yīng)按合同記載的購貨與銷貨金額合計貼花;

  (4)以電子形簽訂的各類應(yīng)稅憑證也要按規(guī)定計繳印花稅。

  (5)電網(wǎng)與用戶之間簽訂的供用電合同不屬于印花稅列舉征稅的憑證,不征收印花稅。

  2.加工承攬合同

  (1)基本內(nèi)容:含加工,定做,修繕,修理,印刷,廣告,測繪,測試。

  (2)計稅依據(jù)為加工或承攬收入。

情形
計稅規(guī)定
①由受托方提供原材料
①在合同中分別記載加工費金額與原材料金額的
①加工費金額按“加工承攬合同”0.5‰計稅,
②原材料金額按“購銷合同”0.3‰計稅
②合同中未分別記載
全部金額依照加工承攬合同計稅貼花,稅率0.5‰
②由委托方提供原材料
對委托方提供的主要材料或原料金額不計稅貼花
②無論加工費和輔助材料金額是否分別記載,均以輔助材料與加工費的合計數(shù),依照加工承攬合同計稅貼花,稅率0.5‰

  3.建筑安裝工程承包合同

  施工單位將自己承包的建設(shè)項目分包或轉(zhuǎn)包給其他施工單位所簽訂的分包合同或轉(zhuǎn)包合同,應(yīng)以新的分包合同或轉(zhuǎn)包合同所載金額為依據(jù)計算應(yīng)納稅額。

  4.財產(chǎn)租賃合同

  (1)計稅基數(shù)是租賃金額,即租金收入;稅額超過1角,不足1元的按照1元貼花。

  (2)財產(chǎn)租賃合同只是規(guī)定(月)天租金而不確定租期的,先定額5元貼花,再結(jié)算時按實際補貼印花。

  5.貨物運輸合同

  計稅依據(jù)為取得的運輸費金額(即運費收入),不包括所運貨物的金額、裝卸費和保險費等。

 情形
計稅依據(jù)
①國內(nèi)各種形式的貨物聯(lián)運
①在起運地統(tǒng)一結(jié)算全程運費
①應(yīng)以全程運費為計稅依據(jù),由起運地運費結(jié)算雙方繳納印花稅
分程結(jié)算運費的
②以分程運費作為計稅依據(jù),分別由辦理運費結(jié)算的各方繳納印花稅
②國際貨運
①由我國運輸企業(yè)運輸
①運輸企業(yè)所持的運費結(jié)算憑證,以本程運費為計稅依據(jù)計算應(yīng)納稅額
②托運方所持的運費結(jié)算憑證,以全程運費為計稅依據(jù)計算應(yīng)納稅額
由外國運輸企業(yè)運輸進(jìn)出口貨物的
①運輸企業(yè)所持的運費結(jié)算憑證免納印花稅
②托運方所持的運費計算憑證,以運費金額為計稅依據(jù)計算應(yīng)納稅額

  6.借款合同

  (1)企業(yè)之間互相借款書立的憑證,不屬于金融組織的借款合同,不在稅目列舉征稅范圍,暫不貼花。

  (2) 以填開借據(jù)方式取得銀行借款的,凡一次業(yè)務(wù)既簽訂借款合同又一次或分次填開借據(jù)的,只就借款合同按所載借款金額計稅貼花;凡只填開借據(jù)并作為合同使用的,應(yīng)按借據(jù)所載借款金額計稅,在借據(jù)上貼花。

  (3)流動資金周轉(zhuǎn)性借款合同,一般按年(期)簽訂,規(guī)定最高限額,借款人在規(guī)定的期限和最高限額內(nèi)隨借隨還。為此,在簽訂流動資金周轉(zhuǎn)借款合同時,應(yīng)按合同規(guī)定的最高借款限額計稅貼花,以后,只要在限額內(nèi)隨借隨還,不再簽訂新合同,就不另貼印花。

  (4)借款方以財產(chǎn)作抵押,與貸款方簽訂的抵押借款合同,屬于資金信貸業(yè)務(wù),借貸雙方應(yīng)按 “借款合同”計稅貼花。因借款方無力償還借款而將抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)移給貸款方,雙方書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù),應(yīng)按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”計稅貼花。

  (5)對融資租賃合同,可按合同所載的租金總額暫按“借款合同”計稅貼花。

  (6)非金融機(jī)構(gòu)與單位及個人之間,個人與個人之間的借款合同,不屬于印花稅的征稅范圍,不貼印花。

  7.財產(chǎn)保險合同:計稅依據(jù)為收取的保險費,不包括所保的財產(chǎn)金額。

  8.技術(shù)合同:含開發(fā),轉(zhuǎn)讓,咨詢,服務(wù)等合同

  (1)轉(zhuǎn)讓合同包括專利申請轉(zhuǎn)讓、非專利技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同;不包括專利權(quán)轉(zhuǎn)讓,專利實施許可所書立的合同(適用產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù));

  (2)一般的法律,會計,審計咨詢不屬于技術(shù)咨詢,不征印花稅;

  (3)對各種職業(yè)培訓(xùn)、文化學(xué)習(xí)、職工業(yè)余教育等訂立的合同,不屬于技術(shù)培訓(xùn)合同,不貼印花。

  9.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)

  單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù),包括土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同等權(quán)利轉(zhuǎn)移合同,以及個人無償贈與不動產(chǎn)所簽訂的“個人無償贈與不動產(chǎn)登記表”等。

  【特別提示】:

  產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目具體包括:財產(chǎn)所有權(quán)、版權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、專有技術(shù)使用權(quán)等轉(zhuǎn)移書據(jù)和土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同等權(quán)力轉(zhuǎn)移合同。

  10.營業(yè)賬簿

  包括:資金賬簿(總賬);其他營業(yè)賬簿(日記賬,各類明細(xì)賬)

  11.權(quán)利、許可證照

  包括:房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊證、專利證、土地使用證。

  (四)減免稅優(yōu)惠

 ?、僖牙U納印花稅的憑證的副本或者抄本;但以副本或者抄本視同正本使用的,則應(yīng)另貼印花;

 ?、谪敭a(chǎn)所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所立的書據(jù);

 ?、蹏抑付ǖ氖召彶块T與村民委員會、農(nóng)民個人書立的農(nóng)副產(chǎn)品收購合同;

  ④無息、貼息貸款合同;

  ⑤外國政府或者國際金融組織向我國政府及國家金融機(jī)構(gòu)提供的優(yōu)惠貸款所書立的合同;

 ?、薹康禺a(chǎn)管理部門與個人簽訂的用于生活居住的租賃合同;

  ⑦經(jīng)縣級以上人民政府及企業(yè)主管部門批準(zhǔn)改制的企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)免予貼花;

 ?、鄬ν顿Y者(包括個人和機(jī)構(gòu))買賣封閉式證券投資基金免征印花稅。

 ?、釋α庾》?、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營管理單位與廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟(jì)適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。

  (五)處罰規(guī)定(印花稅屬于輕稅重罰)

  1.未貼或少貼印花稅票或者印花稅票未注銷或者未劃銷的,追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金,并處不繳或者少數(shù)的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。

  2.已貼稅票揭下重用造成未繳或少繳印花稅的,追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金,并處不繳或者少數(shù)的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

  3.偽造印花稅票,由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令改正,處以2000元以上1萬元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,處以1萬元以上5萬元以下的罰款;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

  4.按期匯繳的,超過核定的納稅期限,未繳少繳稅款,追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金,并處不繳或者少數(shù)的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,撤銷匯繳許可證,構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

  5.匯總繳納的,要加注匯繳戳記,并裝訂成冊;納稅憑證要妥善保管(國家有規(guī)定的,從其規(guī)定,沒有規(guī)定期限的,應(yīng)在履行完畢后保存1年),否則按第二章的標(biāo)準(zhǔn)處罰規(guī)定處理

  (六)印花稅的計算方法

  印花稅實行從價定率和從量定額兩種征收辦法。

 ?、賾?yīng)納稅額=計稅金額×稅率

  ②應(yīng)納稅額=固定稅額×應(yīng)稅憑證件數(shù)

  【特別提示】:

  ①應(yīng)納稅額不足一角的不征稅。應(yīng)納稅額在一角以上,其尾數(shù)按四舍五入方法計算貼花。

 ?、谄髽I(yè)應(yīng)稅憑證所記載的金額為外幣的,應(yīng)按憑證書立、領(lǐng)受當(dāng)日國家外匯管理局公布的外匯牌價折合為人民幣,計算應(yīng)納稅額。

>>>報考指南

  【補充知識】:

  (一)印花稅的主要計稅依據(jù)如下:

  (1)購銷合同的計稅依據(jù)為購銷金額;

  (2)加工承攬合同的計稅依據(jù)為加工或承攬收入的金額;

  (3)建設(shè)工程勘察設(shè)計合同的計稅依據(jù)為收取的費用;

  (4)建筑安裝工程承包合同的計稅依據(jù)為承包金額;

  ★(5)財產(chǎn)租賃合同的計稅依據(jù)為租賃金額;

  ★(6)貨物運輸合同的計稅依據(jù)為運輸費用,但不包括裝卸費用;

  (7)倉儲保管合同的計稅依據(jù)為倉儲保管費用;

  ★(8)借款合同的計稅依據(jù)為借款金額;

  (9)財產(chǎn)保險合同的計稅依據(jù)為支付(收取)的保險費金額,不包括所保財產(chǎn)的金額;

  (10)技術(shù)合同的計稅依據(jù)為合同所載金額;

  (11)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的計稅依據(jù)為所載金額;

  ★(12)營業(yè)賬簿

  A、營業(yè)賬薄稅目中記載資金的賬薄的計稅依據(jù)為“實收資本”與“資本公積”兩項的合計金額。

  B、其他賬薄的計稅依據(jù)為應(yīng)稅憑證件數(shù);

  (13)權(quán)利、許可證照的計稅依據(jù)為應(yīng)稅憑證件數(shù)。

  (14)同一憑證,載有兩個或兩個以上經(jīng)濟(jì)事項而適用不同稅目稅率:

  ①如分別記載金額的,應(yīng)分別計算應(yīng)納稅額,相加后按合計稅額貼花;

  ②如未分別記載金額的,按稅率高的計稅貼花。(運輸合同和倉儲合同中最易出現(xiàn))

  (15)有些合同,在簽訂時無法確定計稅金額,如技術(shù)轉(zhuǎn)讓合同中的轉(zhuǎn)讓收入,是按銷售收入的一定比例收取或者按實現(xiàn)利潤分成的;財產(chǎn)租賃合同,只是規(guī)定了月(天)租金標(biāo)準(zhǔn)而卻無租賃期限的。對這類合同,可在簽訂時先按定額5元貼花,以后結(jié)算時再按實際金額計稅,補貼印花。

  (16)應(yīng)稅合同在簽訂時納稅義務(wù)即已產(chǎn)生,應(yīng)計算應(yīng)納稅額并貼花。所以,不論合同是否兌現(xiàn)或是否按期兌現(xiàn),均應(yīng)貼花。

  (17)對已履行并貼花的合同,所載金額與合同履行后實際結(jié)算金額不一致的,只要雙方未修改合同金額,一般不再辦理完稅手續(xù)。

  (二)印花稅稅率

  1.比例稅率

應(yīng)稅憑證
稅 率
①財產(chǎn)租賃合同、倉儲保管合同、財產(chǎn)保險合同
1‰
②加工承攬合同、建筑工程勘察設(shè)計合同、貨物運輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)賬簿中記載資金的賬簿
0.5‰
③購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同
0.3‰
④借款合同(不包括銀行同業(yè)拆借合同
0.O5‰

  2008年4月24日起,證券交易印花稅稅率下調(diào)為1‰;2008年9月19日起,證券交易印花稅實行單邊收取,對買賣、繼承、贈與所書立A股、B股股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)的出讓方按1‰稅率征收證券(股票)交易印花稅,對受讓方不再征稅。

  2.定額稅率:5元/件――權(quán)利許可證照、其他賬簿

  (七)印花稅納稅義務(wù)發(fā)生的時間為應(yīng)稅憑證書立或領(lǐng)受的當(dāng)時

方法
適用范圍
具體規(guī)定
①自行貼花
應(yīng)稅憑證較少或貼花次數(shù)較少的納稅人
自行計算應(yīng)納稅額,自行購買印花稅票,自行一次貼足印花稅票并加以注銷或畫銷
   對于已貼花的憑證,修改后所載金額增加的,其增加部分應(yīng)當(dāng)補貼印花稅票,但多貼印花稅票者,不得申請退稅或者抵用
②匯貼或匯繳
一般適用于應(yīng)納稅額較大或者貼花次數(shù)頻繁的納稅人
匯貼:當(dāng)一份憑證應(yīng)納稅額超過500元時,應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請?zhí)顚懤U款書或者完稅憑證
匯繳:同一種類應(yīng)稅憑證需要頻繁貼花的。匯總繳納的期限,由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確定,但最長不得超過1個月
③委托代征法
稅務(wù)機(jī)關(guān)委托,由發(fā)放或者辦理應(yīng)納稅憑證的單位代為征收印花稅稅款

  (八)代理印花稅納稅申報操作規(guī)范與申報表填制方法

  下列憑證中,無需繳納印花稅的有( )。

  A.外國政府向我國企業(yè)提供優(yōu)惠貸款所簽訂的借款合同

  B.銀行同業(yè)拆借所簽訂的借款合同

  C.無息、貼息貸款合同

  D.倉庫設(shè)置的屬于會計核算范圍,記載金額的相關(guān)賬簿

  E.財產(chǎn)所有人將財產(chǎn)捐贈給學(xué)校所書立的各類書據(jù)

  【正確答案】BCE

  【答案解析】選項A:外國政府向我國政府及國家金融機(jī)構(gòu)提供優(yōu)惠貸款所簽訂的借款合同免稅;選項D:由于屬于會計核算范圍,且是記載金額的賬簿,所以屬于印花稅征稅范圍。

  第二部分:土地增值稅

  一、土地增值稅的計算方法

  土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

  【特別提示】:3條提示

  (1)土地使用權(quán)、地上建筑物的“產(chǎn)權(quán)”必須發(fā)生轉(zhuǎn)讓。

  房地產(chǎn)的出租、抵押,不繳納土地增值稅。

  (2)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中:

 ?、俎D(zhuǎn)讓方交營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅、所得稅;

 ?、诔惺芊浇黄醵悺⒂』ǘ?。

  (3)從2008年11月1日起:

  ①對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;

 ?、趯€人銷售住房暫免征收土地增值稅。

  (一)土地增值稅的范圍:(基本上是看房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移)

   項 目
征收土地增值稅
不征收或免征土地增值稅
①出售
(1)出售土地使用權(quán);(2)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售;
(3)存量房地產(chǎn)買賣
①出讓國有土地的行為;
②國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物的行為不征稅
②房地產(chǎn)繼承、贈與
 不是所有的繼承、贈與都不納稅(如:非公益性贈與則征稅
(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為。不納稅
(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非盈利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為。不納稅
③以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營
投資方或被投資方從事房地產(chǎn)開發(fā)的;或投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的征稅
投資方與被投資方都未從事房地產(chǎn)開發(fā)的
④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途
產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移
產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移
⑤房地產(chǎn)交換
單位之間進(jìn)行房地產(chǎn)交換
個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)
⑥合作建房
建成后轉(zhuǎn)讓
建成后按比例分房自用,暫免征稅
⑦房地產(chǎn)抵押
以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓
抵押期間不征收土地增值稅
⑧其 他
土地使用者處置土地使用權(quán)。
①企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn);
②房地產(chǎn)代建房;
③房地產(chǎn)出租;
④房地產(chǎn)重新評估
這四種行為都不納稅(未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移)

>>>報考指南

  (二) 納稅人的種類:

  即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),還是從事舊房交易的納稅人

  (三) 土地增值稅稅率

  實行四級超率累進(jìn)稅率(考試時一般會提供)

級 數(shù)
增值額占扣除項目金額比例
稅率
速算扣除系數(shù)
1
50%以下(含50%)
30%
0
2
超過50%~100%(含100%)
40%
5%
3
超過100%~200%(含200%)
50%
15%
4
200%以上
60%
35%

  (四)土地增值稅的計算方法

  應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

  其中:增值額=收入額-規(guī)定的扣除項目金額

 ?、俅_定收入;全額開具發(fā)票的,按發(fā)票金額確認(rèn)收入

 ?、诖_定扣除額;(見下表)

 ?、鄞_定增值額=收入額-規(guī)定的扣除項目金額

 ?、艽_定增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

  (以確定土地增值稅的適用稅率);

 ?、萦嬎愣惪?增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

  扣除項目金額相關(guān)內(nèi)容總結(jié):

銷售新房
銷售舊房及建筑物(非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人)
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額
包括地價款,有關(guān)費用和稅金。
(1)包括地價款,有關(guān)費用和稅金。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本
包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。
(2)舊房及建筑物的評估價格=重置成本價×成新度折扣率
(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用
不是按照納稅人實際發(fā)生額進(jìn)行扣除(指開發(fā)期間發(fā)生的期間費用
 
 
①利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的:
=利息支出+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%
 
②利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的:=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%
全部為自有資金的,按此條規(guī)定執(zhí)行
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
A、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人:營業(yè)稅、城建稅、教育費附加
B、非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人:營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅
 
(3)在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金:營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅
(5)財政部確定的其他扣除項目
(1)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用
(2)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和,加計20%扣除。
 

  (五)納稅人有下列情形之一的,按照房地產(chǎn)評估價格計算征收

 ?、俪鍪叟f房及建筑物的;

 ?、陔[瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的;

 ?、厶峁┛鄢椖拷痤~不實的;

 ?、苻D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格,又無正當(dāng)理由的。

  (六)稅收優(yōu)惠

  1.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。如果超過20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。

  2.因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,免稅;

  3. 2008年11月1日起起,對居民個人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅。

  4.企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房,經(jīng)濟(jì)適用房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。

  二. 土地增值稅納稅申報操作規(guī)范與申報表的填制

  (一)土地增值稅納稅申報操作規(guī)范(了解)

  (二)代理編制土地增值稅納稅申報表的方法(熟悉)

  1.土地增值稅納稅申報表(一)――適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的土地增值稅納稅人

  包括轉(zhuǎn)讓已完成開發(fā)的房地產(chǎn)取得轉(zhuǎn)讓收入,或預(yù)售正在開發(fā)的房地產(chǎn)并取得預(yù)售收入的情況。

  對同時轉(zhuǎn)讓兩個或兩個以上計稅單位的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)按每一基本計稅單位填報一份申報表的原則操作。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時兼有免稅和征稅項目單位,也應(yīng)分別填報。

  注意:

  (1)“房地產(chǎn)開發(fā)費用”兩種填寫方式

 ?、倮⒅С龇隙惙ㄒ?guī)定

  第14行“利息支出”據(jù)實填寫

  第15行“其他房地產(chǎn)開發(fā)費用”填寫:(土地使用權(quán)所支付的價款+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%

 ?、诶⒅С霾环蠁为氂嬎懔兄б?guī)定

  第14行“利息支出”填寫:0

  第15行“其他房地產(chǎn)開發(fā)費用”填寫:(土地使用權(quán)所支付的價款+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%

  (2)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”,按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加三項合計數(shù)填寫。

  (3)“財政部規(guī)定的其他扣除項目”,填寫按稅法規(guī)定可根據(jù)取得土地使用權(quán)時支付的價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20%的扣除。

  (4)“適用稅率”,本欄按土地增值稅所適用的最高一級稅率填寫。如果屬于免稅項目,稅率應(yīng)為零。

  2.土地增值稅納稅申報表(二)――適用于非從事房地產(chǎn)開發(fā)的土地增值稅納稅人

  注意:

  (1)“舊房及建筑物的評估價格”是按重置成本法并經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的評估舊房及建筑物價格。

  (2)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”,除營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加外,還包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的印花稅。

  【補充知識點】

  土地增值稅納稅申報應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日內(nèi),到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理。

  符合下列情形之一的,納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算:

  ①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

 ?、谡w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

  ③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

  符合下列情形之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:

  ①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

 ?、谌〉娩N售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

  ③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

 ?、苁《悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

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