1996年土地估價(jià)理論與方法

一、判斷題（共20題，每小題1分。在各小題后的括號(hào)內(nèi)填入判斷結(jié)果，用“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至0分）

1、地價(jià)上漲的速度總是高于一般商品物價(jià)上漲的速度。（    ）

2、在地價(jià)水平穩(wěn)定的情況下，隨著使用者對(duì)土地可使用年期的減少，其土地使用權(quán)價(jià)格會(huì)降低。（    ）

3、定級(jí)單元是評(píng)定和劃分土地的基本空間單元，其內(nèi)部土地特性和區(qū)位條件應(yīng)有較大差異。（    ）

4、土地價(jià)格主要受供給因素影響，其次受需求因素影響。（    ）

5、根據(jù)我國(guó)土地制度，來(lái)自土地的收益，相對(duì)于土地使用者而言，稱為地租；而相對(duì)于土地所有者而言，稱為土地收益。（    ）

6、收益還原法是將評(píng)估土地在未來(lái)每年預(yù)期的純收益，以適當(dāng)?shù)倪€原利率統(tǒng)一還原為評(píng)估時(shí)日收益現(xiàn)值總和的一種方法。（    ）

7、標(biāo)定地價(jià)的確定可以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)。（    ）

8、公用設(shè)施完備度主要影響商業(yè)用地宗地價(jià)格。（    ）

9、成本逼近法的測(cè)算思路表明，土地成本的增加必定帶來(lái)土地價(jià)格的增加。（    ）

10、一條街道只能設(shè)一個(gè)路線價(jià)。（    ）

11、路線價(jià)是指臨街多數(shù)宗地的平均價(jià)。（    ）

12、基準(zhǔn)地價(jià)是某一級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)分用途土地使用權(quán)的基本價(jià)格，即最低價(jià)。（    ）

13、影響地價(jià)的因素有一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。（    ）

14、商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)所對(duì)應(yīng)的使用年限應(yīng)為最高出讓年期50年。（    ）

15、土地市場(chǎng)不發(fā)育的城鎮(zhèn)評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)，應(yīng)以收益測(cè)算結(jié)果為依據(jù)，并用市場(chǎng)交易資料測(cè)算結(jié)果驗(yàn)證，確定基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果。（    ）

16、按照我國(guó)土地增值稅征收條例規(guī)定，只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其附著物、并取得收入的單位和個(gè)人征收。（    ）

17、土地估價(jià)師可在兩空評(píng)估機(jī)構(gòu)中專職或兼職從事土地估價(jià)工作。（    ）

18、剩余法的前提是假定在開發(fā)期間房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上升，建筑費(fèi)等穩(wěn)步下降。（    ）

19、運(yùn)用剩余法估價(jià)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值時(shí)，所采用的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)、租金和成本費(fèi)用等數(shù)據(jù)都應(yīng)根據(jù)未來(lái)數(shù)據(jù)變化趨勢(shì)確定。（    ）

20、收益還原法可用于飯店用地的價(jià)格評(píng)估。（    ）

二、填空題（共20小題，每小題1分。請(qǐng)?jiān)诶ㄌ?hào)內(nèi)填入最恰當(dāng)?shù)膬?nèi)容）

1、地價(jià)是（    ）的資本化。

2、城鎮(zhèn)土地等級(jí)是土地（    ）的等級(jí)化體現(xiàn)。

3、建筑容積率是（    ）現(xiàn)用地面積的比率。

4、當(dāng)前，我國(guó)城鎮(zhèn)土地定級(jí)單元?jiǎng)澐址椒ㄓ校褐饕蛩胤种抵丿B法、主要因素判斷法、（    ）、均質(zhì)地域法、街坊法。

5、收益還原法適用于（    ）土地和建筑物，或是房地產(chǎn)的估價(jià)。

6、房地產(chǎn)綜合還原率一般（    ）土地還原率。

7、我國(guó)當(dāng)前的地價(jià)體系是以（    ）為核心的。

8、某物業(yè)用地面積10000平方米，樓高16層，1~6層每層建筑面積5600平方米，7~16層每層建筑面積4400平方米，則建筑密度為（    ）。

9、某宗地1994年12月31日的價(jià)格為50000元，1994年12月31日至1995年12月31日地價(jià)指數(shù)上漲10%（其他情況不變）則該宗地1995年12月31日價(jià)格為（    ）元。

10、成本逼近法的基本公式是“土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn)+（    ）”。

11、道路對(duì)土地利用價(jià)值影響為零時(shí)的深度連線被稱作（    ）。

12、根據(jù)現(xiàn)行的人工和材料價(jià)格采用與原建筑物相同的材料和標(biāo)準(zhǔn)重新建造一幢相同的建筑物成本是（    ）。

13、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理是（    ）原理。

14、宗地估價(jià)報(bào)告從格式上可以分為書信式、文字式和（    ）三種。

15、某市某級(jí)土地商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為1000元/m2，級(jí)內(nèi)樣點(diǎn)最低地價(jià)800元/m2，距商業(yè)中心距離對(duì)宗地地價(jià)影響權(quán)重為0.2，設(shè)有商業(yè)用地甲，其他影響因素為一般，距商業(yè)中心距離一項(xiàng)條件為劣，則宗地甲的地價(jià)為（    ）元/m2。

16、地價(jià)管理包括地價(jià)管理政策的制定和建立地價(jià)管理（    ）。

17、按照《城市房地產(chǎn)管理法》第32條的規(guī)定（    ）應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。

18、按照《城市房地產(chǎn)管理法》第34條的規(guī)定，國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格（    ）制度。

19、剩余法評(píng)估地價(jià)的基本公式是：地價(jià)=（    ）－建筑成本費(fèi)用－專業(yè)費(fèi)用－利息－開發(fā)商利潤(rùn)－稅費(fèi)。

20、剩作法估價(jià)中，地價(jià)款的計(jì)息期一般為（    ）。

三、單項(xiàng)選擇題（共40題，每小題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意，請(qǐng)將對(duì)應(yīng)的字母填入相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)）

1、馬克思地租理論認(rèn)為：級(jí)差地租產(chǎn)生的根本原因是（    ）。

A、自然條件的差異性       B、土地投入的不同       C、區(qū)位的差異
D、土地的有限性所引起的土地經(jīng)營(yíng)上的壟斷

2、根據(jù)馬克思地租理論，農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)價(jià)格由（    ）農(nóng)產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格決定。

A、優(yōu)等地      B、中等地      C、劣等地       D、其他區(qū)域

3、影響土地區(qū)位的主要因素為（    ）。

A、社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素    B、自然因素      C、行政因素      D、以上三種因素的綜合

4、工業(yè)區(qū)位論認(rèn)為影響工業(yè)布局的因素有（    ）。

A、運(yùn)輸成本                       B、工資因素
C、集聚與分散因素                 D、三種因素的綜合作用

5、級(jí)差地租I是指由于（    ）所創(chuàng)造的超額利潤(rùn)所轉(zhuǎn)化的地租。

A、利用肥沃土地                   B、利用位置較好的土地
C、追加投資 轉(zhuǎn)貼于：土地估價(jià)師考試網(wǎng)                      D、利用肥沃程度和位置較好的土地

6、土地價(jià)格（    ）。

A、不受供求關(guān)系的影響             B、主要受供給量變化的影響
C、主要受需求量變化的影響         D、以上答案均不對(duì)

7、在一定的層數(shù)條件下，容積率與建筑密度成（    ）關(guān)系。

A、反比       B、正比         C、互補(bǔ)         D、不相關(guān)

8、標(biāo)定地價(jià)是（    ）地價(jià)的一種。

A、基準(zhǔn)       B、市場(chǎng)交易      C、宗地         D、拍賣

9、教育設(shè)施完備程度主要影響（    ）用地宗地價(jià)格。

A、商業(yè)       B、住宅          C、旅游         D、工業(yè)

10、下列因素（    ）不是影響地價(jià)的區(qū)域因素。

A、土地級(jí)別                     B、對(duì)外交通
C、區(qū)域公共設(shè)施條件             D、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

11、申報(bào)地價(jià)是由（    ）。

A、土地出讓方和受讓方向有關(guān)方面申報(bào)的地價(jià)
B、土地所有人向有關(guān)機(jī)關(guān)申報(bào)的地價(jià)
C、下級(jí)向上級(jí)申報(bào)的地價(jià)
D、是用地單位或個(gè)人向政府申報(bào)的地價(jià)

12、下列因素（    ）不是影響地價(jià)的個(gè)別因素。

A、宗地所在區(qū)域環(huán)境條件            B、宗地使用限制
C、宗地形狀                        D、宗地容積率

13、城鎮(zhèn)土地定級(jí)中，商服繁華影響度是指（    ）。

A、某一區(qū)域的商服繁華程度
B、某一區(qū)域受各級(jí)商服中心的影響程度轉(zhuǎn)貼于：土地估價(jià)師考試網(wǎng)
C、市級(jí)商服中心對(duì)各級(jí)區(qū)域的影響
D、商服中心的優(yōu)劣

14、市級(jí)商服中心（    ）。

A、只具有市級(jí)商服中心的功能               B、具有各級(jí)商服中心的商服功能
C、只經(jīng)營(yíng)商檔商品                         D、位地城市的幾何中心

15、某評(píng)價(jià)單元，市級(jí)商服中心的市級(jí)、區(qū)級(jí)、小區(qū)級(jí)商服功能對(duì)其均有影響，影響分值分別為60、20、5，但同時(shí)又受另一區(qū)級(jí)中心的區(qū)級(jí)功能影響，影響分值為18，則該評(píng)價(jià)單元的商服繁華度作用分值為（    ）。

A、83         B、85           C、80         D、78

16、土地的定級(jí)單元是（    ）。

A、四條街道圍成的區(qū)域
B、一個(gè)工廠或一個(gè)居住小區(qū)
C、內(nèi)部特性和區(qū)位條件相對(duì)均一的地塊轉(zhuǎn)貼于：土地估價(jià)師考試網(wǎng)
D、以上答案均不對(duì)

17、按照（    ）原則，投資成本的增加并不一定會(huì)使土地價(jià)格增加。

A、收益分配                      B、報(bào)酬遞增或遞減
C、綜合分析                      D、預(yù)期收益

18、以下答案中，（    ）是正確的。

A、土地純收益與地價(jià)呈反比關(guān)系
B、還原利率與收益價(jià)格成反比關(guān)系
C、宗地各部分價(jià)值隨離街道距離的增加無(wú)變化
D、容積率與地價(jià)成反比

19、收益還原法是借助適當(dāng)?shù)倪€原利率，將待估土地在未來(lái)給定年期內(nèi)的各年（    ）折現(xiàn)求和，以確定其現(xiàn)值的一種評(píng)估方法。

A、預(yù)期總成本      B、預(yù)期純收益     C、實(shí)際總收益       D、實(shí)際純收益

20、收益還原法不宜用于評(píng)估（    ）用地。

A、商業(yè)      B、寫字樓      C、賓館        D、醫(yī)院

21、收益還原法中，土地純收益（    ）地租。

A、等于       B、大于          C、小于        D、都不對(duì)

22、空地出租時(shí)，土地純收益的計(jì)算公式應(yīng)為：土地純收益=租金－（    ）－管理費(fèi)－維護(hù)費(fèi)。

A、保險(xiǎn)費(fèi)     B、稅金          C、折舊費(fèi)      D、利息

23、（    ）還原利率是求取土地及其地上建筑物的價(jià)格時(shí)使用的還原利率。

A、土地       B、建筑物         C、綜合       D、其他

24、評(píng)估飯店用地價(jià)格時(shí)，可先采用（    ）估出該物業(yè)價(jià)格，然后運(yùn)用成本法確定建筑物價(jià)格并予以扣除，以得到土地的試算價(jià)格。

A、收益還原法   B、剩余法     C、路線價(jià)法      D、成本法

25、替代原理是（    ）的理論基礎(chǔ)。

A、成本逼近法   B、剩余法     C、市場(chǎng)比較法     D、收益還原法

26、采用市場(chǎng)比較法評(píng)估地價(jià)時(shí)，采用的比較案例為協(xié)議出讓地塊，其價(jià)格明顯低于市場(chǎng)交易價(jià)格，須作情況修正。若協(xié)議出讓價(jià)為300元/平方米，經(jīng)調(diào)查分析，修正系數(shù)為1.18，則經(jīng)情況修正后的交易案例價(jià)格應(yīng)為（    ）元/平方米。

A、286          B、324        C、354             D、414

27、地價(jià)指數(shù)等于（    ）。

A、前一年地價(jià)÷當(dāng)年地價(jià)           B、報(bào)告期地價(jià)÷基期地價(jià)×100
C、報(bào)告期地價(jià)÷基準(zhǔn)地價(jià)           D、前一年地價(jià)÷當(dāng)年地價(jià)×10

28、某交易實(shí)例的交易時(shí)日已過6年（    ）作為待估宗地的比較交易案例。

A、適合         B、不適合       C、交易價(jià)格       D、參考價(jià)格

29、采用市場(chǎng)比較法評(píng)估求得的土地價(jià)格，稱為（    ）。

A、積算價(jià)格      B、比準(zhǔn)價(jià)格     C、交易價(jià)格       D、參考價(jià)格

30、成本逼近法中，農(nóng)地取得費(fèi)的計(jì)息期為（    ）。

A、整個(gè)開發(fā)期    B、1/2開發(fā)期    C、1/4開發(fā)期        D、3/4開發(fā)期

31、應(yīng)用成本逼近法評(píng)估地價(jià)時(shí)，單位面積土地取得費(fèi)用應(yīng)按（    ）計(jì)算。

A、預(yù)算費(fèi)用    B、實(shí)際發(fā)生費(fèi)用   C、區(qū)域內(nèi)平均費(fèi)用    D、以上都不對(duì)

32、根據(jù)路線價(jià)的基本原理，特定街道上各宗土地的單位面積地價(jià)隨（    ）。

A、土地開發(fā)成本的高低而升降           B、使用者的改變而升降

C、臨街深度的增加而遞減               D、經(jīng)營(yíng)管理水平的優(yōu)劣而升降

33、路線價(jià)評(píng)估工作是從（    ）開始。

A、收集交易案例                       B、劃分地價(jià)區(qū)段
C、劃分路線價(jià)調(diào)查區(qū)段                 D、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度

34、影響建筑物價(jià)格的最基本因素是（    ）。
A、建筑年代    B、建筑用途     C、建筑樓層       D、建筑結(jié)構(gòu)

35、根據(jù)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，（    ）是決定城市土地收益和價(jià)格的最主要因素。

A、土地使用者      B、城市形態(tài)     C、土地位置       D、以上三者都對(duì)

36、各類不同用途土地的基準(zhǔn)地價(jià)是（    ）的土地使用權(quán)平均價(jià)格。

A、同為無(wú)限年                   B、相同的有限年期
C、各類用途最高出讓年期         D、以上都可以

37、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修政法評(píng)估的宗地價(jià)格是（    ）。

A、收益價(jià)格     B、比準(zhǔn)價(jià)格      C、成本累加價(jià)格      D、剩余價(jià)格

38、評(píng)估宗地價(jià)格一般應(yīng)采用（    ）方法。

A、一種         B、兩種以上      C、三種以上         D、兩種

39、以下（    ）情況，國(guó)家可以對(duì)單位和個(gè)人的出讓土地使用權(quán)提前收回。

A、房屋破損                        B、社會(huì)公益事業(yè)需要
C、企業(yè)破產(chǎn)                        D、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移

40、剩余法評(píng)估中，（    ）項(xiàng)目應(yīng)計(jì)算利息。

A、地價(jià)         B、銷售稅費(fèi)        C、工商登記費(fèi)          D、投資利潤(rùn)

四、多項(xiàng)選擇題（共30題，每小題2分。每小題的備選答案中，有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意的答案，請(qǐng)將其對(duì)應(yīng)的字母填入相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選或多選均不得分；少選但選擇正確的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）

1、（    ）等地價(jià)是按土地權(quán)利分類的。

A、宗地價(jià)格      B、課稅價(jià)格         C、所有權(quán)價(jià)格         D、使用權(quán)價(jià)格

2、（    ）是屬于評(píng)估地價(jià)。

A、申報(bào)價(jià)格        B、出讓底價(jià)         C、基準(zhǔn)地價(jià)         D、交易地價(jià)

3、土地收益測(cè)算應(yīng)根據(jù)以下原則（    ）。

A、測(cè)算統(tǒng)一以工礦企業(yè)利稅作為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)
B、以貨幣形態(tài)的土地收益為指標(biāo)
C、必須從企業(yè)利潤(rùn)入手
D、必須以行政區(qū)劃為單位計(jì)算

4、樓面地價(jià)是（    ）之比。

A、土地總價(jià)與土地總面積                B、土地單價(jià)與土地總面積
C、土地總價(jià)與建筑總面積                D、土地單價(jià)與建筑容積率

5、城鎮(zhèn)土地定級(jí)的基本設(shè)施狀況因素包括（    ）。

A、商服繁華度                        B、生活設(shè)施完備度
C、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度                    D、公用設(shè)施完備度

6、以下評(píng)估對(duì)象中可用收益還原法評(píng)估地價(jià)的是（    ）。

A、機(jī)關(guān)        B、商場(chǎng)       C、住宅         D、學(xué)校