物業(yè)管理基本制度與政策復(fù)習(xí)綱要

　　第一章 物業(yè)管理概述

　　本章要求：

　　掌握：《條例》對(duì)物業(yè)管理的定位，《條例》的指導(dǎo)思想以及確立的基本法律關(guān)系。

　　熟悉：物業(yè)管理的基本特征，物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用，《條例》確立的基本制度，《條例》涉及的主要問(wèn)題。

　　了解：物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革。

　　本章考試知識(shí)要點(diǎn)：

　　1. 《條例》對(duì)物業(yè)管理的定位

　　2. 物業(yè)管理的特征

　　3. 物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征

　　4. 市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件

　　5. 我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展

　　6. 我國(guó)改革開(kāi)放前城鎮(zhèn)住房制度的主要特征

　　7. 物業(yè)管理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)中的地位和作用

　　8. 我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革

　　9. 政府在我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中的特殊地位

　　10. 《條例》頒布前物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn)

　　11. 《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》

　　12. 《條例》頒布后物業(yè)管理制度建設(shè)的主要特點(diǎn)

　　13. 《條例》的指導(dǎo)思想

　　14. 《條例》創(chuàng)設(shè)的法律制度及其內(nèi)容

　　15. 《條例》的主要內(nèi)容

　　16. 《條例》法律責(zé)任的特點(diǎn)

　　17. 《條例》確立的基本法律關(guān)系

　　本章復(fù)習(xí)綱要：

　　一、物業(yè)管理的概念（掌握）

　　1．物業(yè)管理定義

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條明確規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

　　2.物業(yè)管理定義的含義

　　①物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)的活動(dòng)

　?、谖飿I(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同

　?、畚飿I(yè)管理的內(nèi)容是對(duì)物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)

　　3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》調(diào)整的范圍

　?、偌日{(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)

　?、诩劝ǔ鞘校埠w鄉(xiāng)村

　　4.物業(yè)管理的特征

　　社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化是物業(yè)管理的三個(gè)基本特征

　?、偕鐣?huì)化

　　社會(huì)化有兩個(gè)基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會(huì)上去選聘物業(yè)管理企業(yè)；二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會(huì)上去尋找可以代管的物業(yè)。

　　物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提。

　?、趯?zhuān)業(yè)化

　　專(zhuān)業(yè)化是指專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)合同或契約的簽訂，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的要求去實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理。

　?、凼袌?chǎng)化

　　市場(chǎng)化是物業(yè)管理的最主要特點(diǎn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)，所提供的商品是勞務(wù)。

　　物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)，業(yè)主和使用人購(gòu)買(mǎi)并消費(fèi)這種服務(wù)。

　　二、我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展（了解）

　　1. 伴隨著建筑技術(shù)的不斷進(jìn)步，高層建筑附屬設(shè)備增多，結(jié)構(gòu)的復(fù)雜，日常維修養(yǎng)護(hù)和管理事務(wù)的繁瑣復(fù)雜，孳生了物業(yè)管理行業(yè)

　　2. 我國(guó)物業(yè)管理是在城市房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)和住房制度改革背景下，通過(guò)實(shí)行住房商品化制度而逐漸發(fā)展起來(lái)的

　　3. 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專(zhuān)業(yè)公司―――深圳市物業(yè)管理公司掛牌成立。

　　4. 1993年，深圳市人大頒發(fā)了全國(guó)第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)―――《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》

　　5. 建設(shè)部在認(rèn)真總結(jié)深圳和廣州經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，于1994年頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，確立了物業(yè)管理新體制

　　6.四次全國(guó)物業(yè)管理工作會(huì)議

　?、?995年，建設(shè)部在青島召開(kāi)了全國(guó)第一次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣青島對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)。

　?、?997年，建設(shè)部在大連召開(kāi)全國(guó)事二次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣大連整治改造舊住宅小區(qū)，推進(jìn)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)

　?、?999年，建設(shè)部在深圳召開(kāi)了全國(guó)第三次物業(yè)管理工作會(huì)議，推廣深圳物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)制度和經(jīng)驗(yàn)

　?、?003年，建設(shè)部在北京召開(kāi)了全國(guó)第四次物業(yè)管理工作會(huì)議，貫徹落實(shí)宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》

　　7. 2000年，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)成立，對(duì)加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律起到了重要作用

　　8. 2003年6月8日，國(guó)務(wù)院頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》，標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理進(jìn)入了法制化、規(guī)范化發(fā)展的新時(shí)期

　　三、我國(guó)物業(yè)管理制度的歷史沿革（了解）

　　從我國(guó)物業(yè)管理制度建設(shè)的歷史沿革來(lái)看，可以《物業(yè)管理?xiàng)l例》為分水嶺，劃分成《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布前后兩個(gè)階段，兩個(gè)階段既存在著承繼的關(guān)系，也各自具有鮮明的特點(diǎn)

　　1.從20世紀(jì)90年代初到《條例》頒布前，對(duì)于物業(yè)管理這一新生事物，無(wú)論國(guó)家還是地方都嘗試通過(guò)制度建設(shè)加以推動(dòng)和規(guī)范。

　　這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)以下特點(diǎn)：

　　一是借鑒性，主要借鑒新加桂、中國(guó)香港特區(qū)等國(guó)家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)；

　　二是過(guò)渡性，主要考慮傳統(tǒng)房管模式的根深蒂固，采取漸進(jìn)式的方法進(jìn)行改革；

　　三是針對(duì)性，主要是針對(duì)當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的問(wèn)題，選擇應(yīng)對(duì)性的政策和方法

　　這一階段頒布的物業(yè)管理法規(guī)政策有：

　　《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》是我國(guó)第一部系統(tǒng)規(guī)范物業(yè)管理制度的規(guī)范性文件，是推動(dòng)我國(guó)全面開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)的基石，對(duì)我國(guó)建立物業(yè)管理活動(dòng)秩序產(chǎn)生了重大影響。

　　《全國(guó)優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》

　　《全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)分細(xì)則》

　　《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》

　　《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)合格上崗制度的通知》

　　《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》

　　《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》

　　《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》

　　《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》

　　《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》

　　2. 2003年6月8日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式頒布，這標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理法制建設(shè)進(jìn)入新階段。

　　這一階段物業(yè)管理政策法規(guī)主要體現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

　　一是配套性，主要是以《條例》的配套性文件和實(shí)施細(xì)則的方式出現(xiàn)，以貫徹落實(shí)《條例》為基本指針；

　　二是經(jīng)驗(yàn)性，主要是總結(jié)物業(yè)管理實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有針對(duì)性地作出制度安排；

　　三是操作性，主要是將《條例》中的基本制度和原則規(guī)定予以細(xì)化，使其在現(xiàn)實(shí)操作層面上得以實(shí)施。

　　這一階段的物業(yè)管理政策法規(guī)主要有：

　?。?）2003年6月，建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》；

　?。?）2003年9月，建設(shè)部發(fā)布《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》；

　?。?）2003年11月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》；

　?。?）2004年1月，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)制訂《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》；

　　（5）2004年3月，建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》；

　?。?）2004年7月，國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》；

　?。?）2004年9月，建設(shè)部發(fā)布《業(yè)主臨時(shí)公約（示范文本）》和《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》；

　?。?）2005年11月，人事部、建設(shè)部發(fā)布《物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定》、《物業(yè)管理師資格考試實(shí)施辦法》和《物業(yè)管理師資格認(rèn)定考試辦法》。

　　四、《物業(yè)管理?xiàng)l例》（掌握并熟悉）

　　1.《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法過(guò)程

　　1999年4月，建設(shè)部成立《物業(yè)管理?xiàng)l例》起草小組

　　2001年3月，經(jīng)建設(shè)部常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，形成《物業(yè)管理?xiàng)l例》（送審稿），提請(qǐng)國(guó)務(wù)院審議

　　2002年10月16日，經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，國(guó)務(wù)院法制辦將《物業(yè)管理?xiàng)l例》（草案）登報(bào)公開(kāi)向社會(huì)征求意見(jiàn)

　　2003年5月28日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)第九次會(huì)議審議并原則通過(guò)了《條例》（草案）

　　2003年6月8日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶簽署中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院379號(hào)令頒布了《物業(yè)管理?xiàng)l例》

　　2003年9月1日，《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式實(shí)施

　　2.《物業(yè)管理?xiàng)l例》的指導(dǎo)思想

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法指導(dǎo)思想，主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

　　一是強(qiáng)調(diào)保護(hù)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，協(xié)調(diào)單個(gè)業(yè)主與全體業(yè)主的共同利益關(guān)系；

　　二是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體，是服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系；

　　三是強(qiáng)調(diào)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)公平、公開(kāi)和協(xié)商方式處理物業(yè)管理事項(xiàng)。

　　3.《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法原則

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》在立法過(guò)程中，主要遵循以下基本原則：

　?、傥飿I(yè)管理權(quán)利和財(cái)產(chǎn)權(quán)利相對(duì)應(yīng)的原則

　　②維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的原則

　?、郜F(xiàn)實(shí)性與前瞻性有機(jī)結(jié)合的原則

　?、軓膶?shí)際出發(fā)，實(shí)事求是的原則

　　4.《物業(yè)管理?xiàng)l例》創(chuàng)設(shè)的法律制度

　　創(chuàng)設(shè)了業(yè)主大會(huì)、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標(biāo)、物業(yè)承接查驗(yàn)、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金等七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度（具體內(nèi)容見(jiàn)第三章）

　　5.《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主要內(nèi)容

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》分為七章70條

　　6．《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的基本法律關(guān)系

　?、贅I(yè)主相互之間的關(guān)系

　?、谖飿I(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的關(guān)系

　　③開(kāi)發(fā)企業(yè)與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系

　?、芄┧?、供電等單位與業(yè)主以及物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系

　?、萆鐓^(qū)居委會(huì)與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)及物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系

　?、尬飿I(yè)管理各方主體與政府之間的關(guān)系

　　五、涉及《物業(yè)管理?xiàng)l例》的有關(guān)數(shù)字知識(shí)匯總（掌握）

　?。ㄒ唬r(shí)間數(shù)字

　　1、《物業(yè)管理?xiàng)l例》經(jīng)2003年5月28日國(guó)務(wù)院第9次常務(wù)會(huì)議通過(guò)，2003年6月8日以國(guó)務(wù)院第379號(hào)令公布，自2003年9月1日起施行?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》是我國(guó)第一部物業(yè)管理行政法規(guī)，確立了一系列重要的物業(yè)管理制度，對(duì)業(yè)主及業(yè)主大會(huì)、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)的使用與維護(hù)等方面作了明確規(guī)定，并明確了相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　2、籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。 

　　3、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。

　　4、推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議3日前，就業(yè)主大會(huì)會(huì)議擬討論的事項(xiàng)書(shū)面征求其所代表的、業(yè)主意見(jiàn)，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對(duì)及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。

　　5、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　6、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。

　　7、原業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起l0日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交新一屆業(yè)主委員會(huì)，并做好交接手續(xù)。

　　8、業(yè)主委員會(huì)委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會(huì)所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。

　　9、業(yè)主委員會(huì)任期屆滿2個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)的換屆選舉；逾期未換屆的，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)可以指派工作人員指導(dǎo)其換屆工作。

　　10、新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按三級(jí)資質(zhì)核定，并設(shè)一年的暫定期。

　　11、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生變換時(shí)，代管的專(zhuān)項(xiàng)維修資金帳目經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核無(wú)誤后，應(yīng)當(dāng)辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章之日起l0日內(nèi)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)備案。

　?。ǘ┤嗣駧艛?shù)字

　　1、物業(yè)管理企業(yè)的條件中，一級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上；二級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上；三級(jí)資質(zhì)注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上。

　　2、住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬(wàn)元以下的罰款。

　　3、建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　4、不移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào)，處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

　　5、未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)沒(méi)收違法所得，并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　6、物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　7、建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處10萬(wàn)元以上50萬(wàn)元以下的罰款。

　　8、未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)管理企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級(jí)以上地人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并處1萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款。

　　9、有下列行為之一的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，給予警告，并按照規(guī)定處以罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，剩余部分按照業(yè)主大會(huì)的決定使用： (1)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的； (2)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的； (3)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。個(gè)人有以上行為之一的，處1000元以上1萬(wàn)元以下的罰款；單位有以上行為之一的，處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下的罰款。

　　（三）百分?jǐn)?shù)及分?jǐn)?shù)數(shù)字

　　1、業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。

　　2、業(yè)主大會(huì)作出決定，必須經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過(guò)。業(yè)主大會(huì)作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和統(tǒng)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過(guò)。

　　3、有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：①20％以上業(yè)主提議的；②發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；③業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況；

　　4、經(jīng)業(yè)主委員會(huì)或者20％以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

　　5、經(jīng)1／3以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)作書(shū)面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字后存檔。

　　6、物業(yè)管理企業(yè)的條件中，一級(jí)資質(zhì)管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％： (A)多層住宅200萬(wàn)m2； B)高層住宅100萬(wàn)m2； (C)獨(dú)立式住宅(別墅)15萬(wàn)m2； (D)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬(wàn)m2。二級(jí)資質(zhì)管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并且管理各類(lèi)物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100％： (A)多層住宅100萬(wàn)m2； (B)高層住宅50萬(wàn)m2； C)獨(dú)立式住宅(別墅)8萬(wàn)m2； (D)辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬(wàn)m2。

　　7、物業(yè)管理企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處委托合同價(jià)款30％以上50％以下的罰款

　　8、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集分以下兩種情況： (1)商品住房在銷(xiāo)售時(shí)，購(gòu)房者與售房單位應(yīng)當(dāng)簽定有關(guān)專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳交約定。購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房款2％－3％的比例，向售房單位繳交專(zhuān)項(xiàng)維修資金，收取比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確定，售房單位代為收取的專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬全體業(yè)主共同所有。 (2)公有住房出售以后，專(zhuān)項(xiàng)維修資金由售房單位和購(gòu)房人雙向籌集。1)售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上該部分多層住宅不低于售房款的20％，高層住宅不低于售房款的30％，專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬售房單位所有。2)購(gòu)房者按購(gòu)房款2％的比例，向售房單位繳交專(zhuān)項(xiàng)維修資金。售房單位代為收取的專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬全體業(yè)主共同所有，不計(jì)入住宅銷(xiāo)售收入。

　?。ㄋ模┟娣e數(shù)字

　　1、物業(yè)管理企業(yè)的條件中，二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬(wàn)m2以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)m2以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬(wàn)m2以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)m2以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

　　（五）分項(xiàng)數(shù)字

　　1、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)二級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)二級(jí)和三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受?chē)?guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門(mén)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　3、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

　　4、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以及兩個(gè)以上產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)公共部位、共用設(shè)備設(shè)施專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

　?。┤藛T數(shù)字

　　1、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起3日內(nèi)召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)主任1人，副主任1～2人。

　　2、業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有過(guò)半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

　　3、投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

　　4、物業(yè)管理企業(yè)的條件中，一級(jí)資質(zhì)，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱。二級(jí)資質(zhì)，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱。三級(jí)資質(zhì)，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)中級(jí)以上職稱。

　?。ǘ┍稊?shù)數(shù)字

　　1、挪用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)追回挪用的專(zhuān)項(xiàng)維修資金，給予警告，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。