1996年土地估價(jià)師考試《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》真題(2)
十二、土地估價(jià)人員
李洪 經(jīng)濟(jì)師
盛唐 工程師
一九九六年六月八日
第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析
一、估價(jià)對(duì)象描述
1、土地位置狀況
待估宗地位于××××市新區(qū)××××號(hào),屬工業(yè)用地,宗地四至東為×公司;西為×路;南為×道;北為×廠。占地面積29887.5平方米,土地級(jí)別屬于二級(jí)甲。國(guó)家建設(shè)用地使用證證號(hào)為:××國(guó)用(96)字第411號(hào)。
2、土地權(quán)利狀況
該宗地以劃撥方式取得土地使用權(quán),使用期限為50年,剩余45年,已使用5年,該單位享有土地的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利,地上附著物及建筑物所有權(quán)歸××塑料建材廠。
3、建筑物和地上附著物狀況
××塑料建材廠除辦公樓四層外,其他兩座廠房、傳達(dá)室等土地附著物均為平房,磚混結(jié)構(gòu),耐用年限30年,建筑面積13217.39平方米,均為水泥地面,內(nèi)墻為涂料粉刷,外墻水掃石裝飾,建筑高度12米,門窗均為塑鋼材料。
二、地價(jià)影響因素分析
1、一般因素
××塑料建材廠歷年來(lái)為新區(qū)支柱企業(yè)。近年來(lái),由于受市場(chǎng)影響,效益開(kāi)始滑坡,經(jīng)營(yíng)處于低谷,導(dǎo)致該廠負(fù)擔(dān)沉重,資金較為緊張,影響了發(fā)展,職工工資連續(xù)3個(gè)月沒(méi)有兌現(xiàn)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策,該企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu),正在新上國(guó)家級(jí)項(xiàng)目。
2、區(qū)域因素
該宗地土地級(jí)別二級(jí)甲工業(yè)用地,但交通條件較優(yōu)越,新城道為城市生活型主干道,有通往市區(qū)和外縣的公共汽車,各種建筑均符合規(guī)劃要求。商業(yè)、服務(wù)業(yè)基本配套,環(huán)境有輕度污染,市政設(shè)施良好,上水、排水與區(qū)主干線連接。供電有保障。通訊線路與市區(qū)電話聯(lián)網(wǎng),可以全國(guó)直撥。供暖為統(tǒng)一供熱,是較為理想的工業(yè)用地。
3、個(gè)別因素
該宗地用地規(guī)劃、綠化、美化較好,有花窖一座,道路都已硬化,布局合理,公用設(shè)施配套,最有效用途為工業(yè),實(shí)際用途與最有效用途一致。宗地的寬度、進(jìn)深、形狀等對(duì)工業(yè)用地沒(méi)有影響。按照區(qū)規(guī)劃要求,地上容積率為0.5~4。
第三部分 土地估價(jià)
一、估價(jià)原則
(一)主要遵循替代原則
可以概括為:
(1)土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定。
(2)地價(jià)水平是由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格。
(3)土地價(jià)格可通過(guò)比較地塊的條件及使用價(jià)值來(lái)確定。
(二)最有效利用原則
由于土地具有用途的多樣性,不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同的收益量,且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益,并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。
(三)上述原則加上多種評(píng)估方法綜合分析、判斷等以體現(xiàn)客觀、公正、科學(xué)、合法性。
二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程
依據(jù)[1995]國(guó)土[籍]字第180號(hào)文件有關(guān)規(guī)定,宗地地價(jià)評(píng)估選用兩種方法以上同時(shí)測(cè)算,綜合分析確定最終地價(jià)。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況,以市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法進(jìn)行評(píng)估。
1、市場(chǎng)比較法
(1)比較實(shí)例選擇:現(xiàn)收集到與待估宗地(H)條件類似的A、B、C三宗案例進(jìn)行比較,因素條件說(shuō)明表(表1)如下:
表1 因素條件說(shuō)明表
待估宗地(H) | 實(shí)例一(A) | 實(shí)例二(B) | 實(shí)例三(C) | ||
交易時(shí)間(年?月) | 1996.5 | 1995.9 | 1995.7 | 1995.7 | |
交易情況 | 正常 | 正常 | 正常 | 正常 | |
區(qū)域因素 | 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 | 七通一平 | 七通一平 | 七通一平 | 七通一平 |
離市中心距離 | 200 | 250 | 400 | 300 | |
個(gè)別因素 | 容積率 | 4.0 | 2.5 | 3.5 | 4.5 |
宗地面積(m2) | 29888 | 30025 | 29000 | 28900 |
(2)因素選擇(表2)。
表2 比較因素條件指數(shù)表
待估宗地(H) | 實(shí)例一(A) | 實(shí)例二(B) | 實(shí)例三(C) | ||
地價(jià)指數(shù) | 100 | 80 | 90 | 105 | |
交易情況 | 正常 | 正常 | 正常 | 正常 | |
區(qū)域因素 | 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 | 100 | 100 | 100 | 100 |
離市中心距離 | 100 | 90 | 75 | 90 | |
個(gè)別因素 | 容積率 | 85 | 65 | 75 | 90 |
宗地面積(m2) | 100 | 101 | 97 | 96 |
(3)因素條件說(shuō)明(表3)。
表3 因素比較修正系數(shù)表
待估宗地(H) | 實(shí)例一(A) | 實(shí)例二(B) | 實(shí)例三(C) | ||
交易時(shí)間(年?月) | 1996.5 | 1995.9 | 1995.7 | 1995.7 | |
交易情況 | 正常 | 正常 | 正常 | 正常 | |
區(qū)域因素 | 基礎(chǔ)設(shè)施狀況 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | |
離市中心距離 | 100/90 | 100/75 | 100/80 | ||
個(gè)別因素 | 容積率 | 85/65 | 85/75 | 85/90 | |
宗地面積(m2) | 100/101 | 100/97 | 100/96 |
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