1996年土地估價(jià)師考試《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》真題(2)

十二、土地估價(jià)人員

李洪   經(jīng)濟(jì)師
盛唐   工程師

一九九六年六月八日

第二部分  估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析

一、估價(jià)對(duì)象描述

1、土地位置狀況

待估宗地位于××××市新區(qū)××××號(hào)，屬工業(yè)用地，宗地四至東為×公司；西為×路；南為×道；北為×廠。占地面積29887.5平方米，土地級(jí)別屬于二級(jí)甲。國(guó)家建設(shè)用地使用證證號(hào)為：××國(guó)用（96）字第411號(hào)。

2、土地權(quán)利狀況

該宗地以劃撥方式取得土地使用權(quán)，使用期限為50年，剩余45年，已使用5年，該單位享有土地的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利，地上附著物及建筑物所有權(quán)歸××塑料建材廠。

3、建筑物和地上附著物狀況

××塑料建材廠除辦公樓四層外，其他兩座廠房、傳達(dá)室等土地附著物均為平房，磚混結(jié)構(gòu)，耐用年限30年，建筑面積13217.39平方米，均為水泥地面，內(nèi)墻為涂料粉刷，外墻水掃石裝飾，建筑高度12米，門窗均為塑鋼材料。

二、地價(jià)影響因素分析

1、一般因素

××塑料建材廠歷年來(lái)為新區(qū)支柱企業(yè)。近年來(lái)，由于受市場(chǎng)影響，效益開始滑坡，經(jīng)營(yíng)處于低谷，導(dǎo)致該廠負(fù)擔(dān)沉重，資金較為緊張，影響了發(fā)展，職工工資連續(xù)3個(gè)月沒(méi)有兌現(xiàn)。根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策，該企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，正在新上國(guó)家級(jí)項(xiàng)目。

2、區(qū)域因素

該宗地土地級(jí)別二級(jí)甲工業(yè)用地，但交通條件較優(yōu)越，新城道為城市生活型主干道，有通往市區(qū)和外縣的公共汽車，各種建筑均符合規(guī)劃要求。商業(yè)、服務(wù)業(yè)基本配套，環(huán)境有輕度污染，市政設(shè)施良好，上水、排水與區(qū)主干線連接。供電有保障。通訊線路與市區(qū)電話聯(lián)網(wǎng)，可以全國(guó)直撥。供暖為統(tǒng)一供熱，是較為理想的工業(yè)用地。

3、個(gè)別因素

該宗地用地規(guī)劃、綠化、美化較好，有花窖一座，道路都已硬化，布局合理，公用設(shè)施配套，最有效用途為工業(yè)，實(shí)際用途與最有效用途一致。宗地的寬度、進(jìn)深、形狀等對(duì)工業(yè)用地沒(méi)有影響。按照區(qū)規(guī)劃要求，地上容積率為0.5～4。

第三部分  土地估價(jià)

一、估價(jià)原則

（一）主要遵循替代原則

可以概括為：
（1）土地價(jià)格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價(jià)格所決定。

（2）地價(jià)水平是由最了解市場(chǎng)行情的買賣者按市場(chǎng)的交易案例相互比較后所決定的價(jià)格。

（3）土地價(jià)格可通過(guò)比較地塊的條件及使用價(jià)值來(lái)確定。

（二）最有效利用原則

由于土地具有用途的多樣性，不同的利用方式能為權(quán)利人帶來(lái)不同的收益量，且土地權(quán)利人都期望從其所占有的土地上獲取更多的收益，并以能滿足這一目的為確定土地利用方式的依據(jù)。

（三）上述原則加上多種評(píng)估方法綜合分析、判斷等以體現(xiàn)客觀、公正、科學(xué)、合法性。

二、估價(jià)方法與估價(jià)過(guò)程

依據(jù)[1995]國(guó)土[籍]字第180號(hào)文件有關(guān)規(guī)定，宗地地價(jià)評(píng)估選用兩種方法以上同時(shí)測(cè)算，綜合分析確定最終地價(jià)。根據(jù)評(píng)估對(duì)象的實(shí)際情況，以市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修訂法進(jìn)行評(píng)估。

1、市場(chǎng)比較法

（1）比較實(shí)例選擇：現(xiàn)收集到與待估宗地（H）條件類似的A、B、C三宗案例進(jìn)行比較，因素條件說(shuō)明表（表1）如下：

表1  因素條件說(shuō)明表

（2）因素選擇（表2）。

表2  比較因素條件指數(shù)表

（3）因素條件說(shuō)明（表3）。

表3  因素比較修正系數(shù)表

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