1996年土地估價師考試《土地估價實務(wù)》真題(3)

（4）實例修正后的地價計算。

                        期日    容積率     區(qū)域因素    個別因素
                        修正    修正         修正        修正
A．410.25×100/93× 100/77×100/95× 100/93 =597.08元/平方米
B．352.65×100/92× 100/88×100/88× 100/97 =510.29元/平方米
C．349.50×100/92× 100/106×100/90× 100/96 =414.80元/平方米

（5）評估宗地（H）的地價。

（H）=（A+B+C）÷3=（597.08+510.29+414.8）÷3=507.39元/平方米
總地價=507.39×29887.5=1516.46萬元
樓面地價=15164600×13217.39=1147.32元/平方米

2、基準地價系數(shù)修訂法

依據(jù)××××市（1992）29號文件和《××××市國有土地使用權(quán)出讓金和級差地租收取標準》，確定委估地塊位于××××市新區(qū)中心東部，屬二級甲，基準地價18.9萬元/畝，估價對象土地用途為工業(yè)用地，年限修正系數(shù)為0.991，期日修正5%，綜合因素修正系數(shù)為9.4%，按新區(qū)規(guī)劃辦要求，待估宗地容積率為1.8，即可求得宗地地價，系數(shù)修訂公式為：Pi=P×（1±K）×Y×T×Kij

式中：Pi為待估宗地地價        P為待估宗地對應(yīng)的基準地價
      Y為年限修正系數(shù)        K為綜合因素修正系數(shù)和
      T為期日修正系數(shù)        Kij為容積率修正系數(shù)

單位地價=18.9×(1+9.4%)×0.991(1+5%)×1.8 =531.09元/平方米

總地價=531.09×29887.5=581萬元

樓面地價=158730000÷13217.39=1200.92元/平方米

三、地價的確定

1、地價確定的方法

選取市場比較法、基準地價系數(shù)修訂法求取委估地塊地價，結(jié)果非常接近，無實質(zhì)性差異，故我們?nèi)煞N結(jié)果的算術(shù)平均值作為委估宗地的地價評估結(jié)果。

2、估價結(jié)果

總地價：581萬元

單位地價：519元/平方米

樓面地價：1174元/平方米

第四部分  附 件

1、國家建設(shè)用地使用證

2、××單位房產(chǎn)所有證復印件

報告二   ××股份有限公司土地資產(chǎn)評估報告

一、委托評估單位及聯(lián)絡(luò)人：（略）

二、評估單位：（略）

三、評估地塊所在地：本次評估位地××市行政轄區(qū)內(nèi)，××路22號

四、評估目的：××股份有限公司因上市需要，委托××土地估價所對宗地價值進行現(xiàn)值評估。

五、評估地塊面積：宗地面積1785.88平方米

四至界限及詳細位置參見附錄、附件

六、評估依據(jù)：（略）

七、評估基準期日：一九九五年九月三十日

八、評估地塊類別：商服業(yè)辦公綜合用地

九、評估價格年期：伍拾年土地使用權(quán)

十、評估原則

（1）評估時按最優(yōu)、客觀、公正、適法、科學、合理原則進行。

（2）評估時全面考慮地價增減各項因素。

（3）評估時遵守工作獨立，依據(jù)客觀結(jié)果公允的規(guī)則。

（4）依據(jù)規(guī)定的程序及相匹配的方法與標準進行科學評估。

（5）評估分析中遵循綜合分析，最有效利用原則，替代原則，期日原則。

（6）比較標的物同質(zhì)性，可比性原則。

（7）在評估人員能力范圍內(nèi)，力求準確。

十一、評估作業(yè)時間：1995年11月15日～12月8日

十二、評估價格幣值種類：人民幣

十三、評估結(jié)果

評估人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程度，采用科學的估價方法，在認真調(diào)查，分析委估地塊實際條件，生產(chǎn)經(jīng)營水平的基礎(chǔ)上，確實××股份有限公司土地入股土地資產(chǎn)50年土地使用權(quán)在評估基準日期1995年9月30日的土地現(xiàn)值為：單位地價944元/平方米；總地價168.59萬元。

十四、有關(guān)說明

（1）本評估報告是××股份有限公司土地為股本上市需要，明晰企業(yè)土地資產(chǎn)實況，委托××土地估價所對其入股土地資產(chǎn)進行現(xiàn)時開發(fā)利用條件下的土地現(xiàn)值評估，如果改變評估目的或評估條件，本報告評估的土地資產(chǎn)價值應(yīng)重新評估。

（2）本評估地塊的土地面積及權(quán)屬證明材料由××股份有限公司提供。

（3）本評估報告所采用各項標準均以國家有關(guān)部門規(guī)定為準，各項名詞、概念均為房地產(chǎn)評估認可，并普遍采用。

（4）本評估報告有效期12個月。

十五、附錄及附件

十六、評估人員介紹

一九九五年十二月八日

××股份有限公司土地資產(chǎn)評估技術(shù)報告

一、委估公司概況（略）

二、委托評估地塊的基本情況

1、評估對象所處的位置及交通條件

評估宗地位于××市商業(yè)中心偏西南部，坐落在××路22號，距人民廣場和商業(yè)一條街1.5千米，距××火車南站1.5千米，距××國際機場約26千米，距電信樞紐大樓約1千米，距人民公園約300米。地塊附近的××路、××路、××路和××路均為××市的主要交通干道，有3路、51路、36路等公共汽車從此地塊周圍通過，具有通訊、交通、購物、娛樂、辦公、商務(wù)活動的較好壞境，地理位置優(yōu)越，交通條件便捷。

2、自然條件

××市位于××河河畔。建成區(qū)南北長16千米，東西寬2~3千米。建成區(qū)起伏不平，主體呈南北向狹長帶狀分布，外圍形成數(shù)個相對獨立的工業(yè)區(qū)。該地區(qū)斷層發(fā)育，地震活躍。地質(zhì)地貌條件較好。礦產(chǎn)資源豐富，降水量少，蒸發(fā)量大，日照時間長，晝夜?jié)癫畲?，屬典型大陸性氣候，水資源有冰川融水、地表徑流等形態(tài)，但并不豐富。

三、委估宗地現(xiàn)狀

根據(jù)估價人員對資料的分析現(xiàn)場的實地勤查，評估宗地總布面積為1785.88，現(xiàn)已建成框架結(jié)構(gòu)的九層樓，地上八層，地下一層，是1992年建成的綜合樓，其占地形狀基本呈長方形，長約50米，寬約35米，基礎(chǔ)設(shè)施都已具備。

四、委估地塊四至及周圍環(huán)境

評估宗地東臨××路，南臨××大廈和××電影院，××家屬院，北臨××貿(mào)易總公司。周圍有××市場、郵電醫(yī)院、××大廈、××中醫(yī)院、建設(shè)銀行、人民公園、××賓館、××大酒店、××批發(fā)市場。周圍人口稠密，城市基礎(chǔ)設(shè)施完備，服務(wù)業(yè)種類較多，有較好的商務(wù)活動環(huán)境，使該委估地塊上經(jīng)營經(jīng)綜合性大廈具有極大的發(fā)展?jié)摿Α?/P>

五、委估宗地占地面積的確認

評估宗地按《中華人民共和國國有土地使用證》（1995）××號所載明的四至范圍和載明批準用地面積為2765平方米，市規(guī)劃局頒發(fā)的《規(guī)劃建設(shè)用地紅線圖》及所附說明書中載明紅線范圍內(nèi)的面積為2765平方米，××大廈與××貿(mào)易大廈共建，××大廈分攤土地面積為1785.88平方米。

六、宗地評估路徑

（一）估價方法介紹

1、土地殘余法

根據(jù)市場上同類行業(yè)經(jīng)營狀況，推算出委估地塊物業(yè)正常經(jīng)營水平下的物業(yè)總價值，用收益還原法以外的方法求取建筑物的現(xiàn)值，從而剝離出土地地價。

2、比較法

比較法是在同一市場條件下，根據(jù)替代原則，以條件類似或土地使用價值相同的土地買賣，租賃實例與待估宗地加以對照比較，就兩者之間在影響該土地的交易情況、期日、區(qū)域及個別因素等的差別進行修正，求取等估宗地在評估時日地價的方法。

3、基準地價修正法

就是利用已有的基準地價成果結(jié)合評估地塊實際情況進行各項因素修正，求取評估地塊地價的方法。

（二）評估程序（略）

七、宗地地價測算

土地殘余法：

物業(yè)總價值

（1）商業(yè)、餐飲娛樂、辦公用房市場租金水平。根據(jù)掌握的市場資料，××商場，××商場，××百貨大樓，××貿(mào)易大廈，以及該宗地鄰近及周圍商業(yè)用房年租金在800~3000元之間，根據(jù)本宗地物業(yè)的實際情況和市場需求情況，推算出年租金水平1300元/平方米。
對××大廈、××樓，××大酒樓以及周圍餐飲娛樂租金水平和年收益推算年租金600~2500元/平方米，根據(jù)該物業(yè)現(xiàn)狀和經(jīng)營方式推算年租金水平1200元/平方米。

根據(jù)××物業(yè)管理公司和其他一些物業(yè)管理公的寫字樓和其他一些寫字樓出租資料分析，年租金在400~2000元/平方米，結(jié)合本宗物業(yè)的地段和檔次推算年租金為700元/平方米，因此確定本評估宗地物業(yè)的租金水平如表1。

表1

（2）有收益的面積。

1~8層地下層總面積9897.6平方米，6層為公司的自用辦公樓面積為1359.2平方米，使用面積折算率為75%，公用面積比為0.15，第5層分攤給共建立位××大廈。

有收益面積=(9897.6－1359.2) ×(1－0.15) ×75%=5443.23平方米

（3）年純益收。

年平均空置率10%，出租和運營費用按毛租金25%計，見表2：

表2

（4）物業(yè)總價值。

根據(jù)銀行存、貸款利率、國庫券、上漲指數(shù)及經(jīng)營風險大小等因素測算綜合還原利率13.5%，物業(yè)純收益年增長率5%，收益獲取年限50年。

總價值=a/（r-s ）{1-[（1＋s）/（1＋r）]^n}=239.43/（13.5%-5% ）{1-[（1＋5%）/（1＋13.5%）]^50}= 2759.35萬元

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