1996年土地估價師考試《土地估價實務(wù)》真題(4)
2、房屋的現(xiàn)值
根據(jù)對該物業(yè)的實地勘察和從有關(guān)部門調(diào)查資料估算土建造價1150元/平方米,設(shè)備裝修900元/平方米,因此重置價為:
(1)建安工程直接費(fèi):1150+900=2050元/平方米
(2)間接工程費(fèi)(為直接工程費(fèi)的20%):2050×20%=410元/平方米
(3)不可預(yù)見費(fèi)取前兩項和的5%:(2050+410)×5%=123元/平方米
(4)利息支出,年利息取12.98%:(2050+410+123)×12.98%=335.27元/平方米重置價=9897.6×(1050+410+123+335.27)=2888.39萬元
因該框架房屋建成于1998年,根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定鋼混結(jié)構(gòu),非生產(chǎn)用房的耐用年限為60年,殘值率為0,由于該宗地參股年限為50年,房屋尚可使用50年,已使用了7年,所以現(xiàn)值為:V=C{1-(1-R)×[t/(t+n)]} =2888.39×{1-(1-0)×[7/(7+50)]}=2533.68萬元
3、土地價值
土地價值=土地價值=物業(yè)總價值-建筑物現(xiàn)值=2759.35-2533.68=225.67萬元
單位地價=225.67÷1785.88=1263.63元/平方米
比較法:
根據(jù)估價師實際工作中掌握材料,及相關(guān)部門提供情況,在××市區(qū)選擇了與評估地塊類似的土塊交易、土地入股比較案例如表3。
表3
A |
B |
C |
D | |
宗地位置 | ××路 | ××路 | ××路 | ××路 |
土地面積 | 11260m2 | 136m2 | 1426m2 | 1217m2 |
土地用途 | 商 | 商 | 商住 | 商住 |
地價類型 | 入股評估 | 交易價 | 交易價 | 交易價 |
日期 | 1995.8.20 | 1994.7 | 1994.6 | 1995.8 |
交易情況 | 正常 | 正常 | 正常 | 正常 |
臨路情況 | 臨路 | 臨路 | 離路較遠(yuǎn) | 離路稍遠(yuǎn) |
規(guī)劃限制 | 無 | 無 | 較大 | 無 |
交通情況 | 較好 | 好 | 較差 | 較差 |
地價年限 | 40年 | 25年 | 30年 | 40年 |
地價 | 915元/m2 | 880元/m2 | 714元/m2 | 820元/m2 |
將以上四宗案例與評估地塊在交易情況,交易期日,區(qū)域情況,個別因素,使用年期進(jìn)行比較修正,最終求出土地價格,修正系數(shù)表如表4:
表4
A | B | C | D | |
交易情況 | 100/100 | 100/100 | 100/100 | 100/100 |
交易日期 | 100/100 | 111/100 | 112/100 | 100/100 |
區(qū)域因素 | 95/100 | 95/100 | 105/100 | 103/100 |
個別因素 | 96/100 | 93/100 | 107/100 | 106/100 |
年期修正 | 101/100 | 105/100 | 103/100 | 101/100 |
比較地價計算如下:
比較地價A=915×100/100×100/100×95/100×96/100×101/100 =843元/平方米
比較地價B=880×100/100×111/100×95/100×93/100×105/100=906元/平方米
比較地價C=714×100/100×112/100×105/100×107/100×103/100=925.4元/平方米
比較地價D=820×100/100×100/100×103/100×104/100×101/100 =878.6元/平方米
根據(jù)估價師討論后,認(rèn)為以上四宗比較案例與評估宗地有比較強(qiáng)的可比性,以四個比較地價的平均值做為土地價格:
評估宗地單位地價=(814+906+925.4+878.6)=888.25元/平方米
基準(zhǔn)地價修正法:
a、根所××市商業(yè)用地基準(zhǔn)地價表,查出地價水平,如表5:
表5
地價級 | 一 | 二 | 三 | 四 | 五 | 六 | 七 |
基準(zhǔn)地價(元/m2) | 1986 | 1487 | 946 | 644 | 367 | 211 | 156 |
本次評估中宗地處于三級地內(nèi),基準(zhǔn)地價應(yīng)為615元/平方米
b、進(jìn)行各項因素修正。
(1)容積率修正。
本次評估土地面積1785.88平方米,樓房屬共建,含他項使用權(quán)面積較多,不作容積率修正。
(2)對評估地塊進(jìn)行區(qū)域因素修正。
區(qū)域因素修正系數(shù)表(%)
優(yōu) | 較優(yōu) | 一般 | 較劣 | 劣 | |
商服繁華度 | 7.1 | 3.6 | 0 | -3. 9 | -7.8 |
基礎(chǔ)設(shè)施便利度 | 5.7 | 2.9 | 0 | -3.2 | -6.3 |
公共交通便捷度 | 3.8 | 1.9 | 0 | -2.1 | -4.2 |
對外交通便利度 | 3.5 | 1.8 | 0 | -2 | -3.9 |
環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度 | 1.4 | 0.7 | 0 | -0.8 | -1.6 |
人口密度 | 3.5 | 1.8 | 0 | -2 | -4 |
根據(jù)地塊具體情況,估價人員對三級區(qū)域進(jìn)行實地考察并結(jié)合以上各項因素分值圖及分值表進(jìn)行如下修正:
0% -5.7% -2.1% -2.0% -0.8% -2.0%=-12.6%
(3)對評估地塊進(jìn)行個別因素修正。
個別因素修正系數(shù)表(%)
優(yōu) | 較優(yōu) | 一般 | 較劣 | 劣 | |
臨路類型 | 3.2 | 1.6 | 1.1 | 0 | -3.5 |
距公交站距離 | 2.5 | 1.8 | 0.8 | 0 | -2.8 |
拐角形成 | 1.9 | 1.5 | 1.0 | 0.5 | 0 |
面積 | 0.6 | 0.3 | 0 | ||
寬深比 | 1.3 | 0.7 | 0 | -0.7 | -1.4 |
根據(jù)評估地塊實際情況,對照個別因素指標(biāo)說明表,進(jìn)行如下修正:
3.2%+1.8%+1%+0+0.7%=6.7%
(4)對評估地塊進(jìn)行年期修正。
K=1-(1/1+R)n
R為土地還原利率(12%)
n為土地使用年限(50年)
K=0.9965
(5)基準(zhǔn)地價調(diào)整結(jié)果。
評估地塊土地價格=946×(1-12.6%+6.7%)×0.9965=887元/平方米
評估結(jié)果確定:
根據(jù)以上采用的殘余法、比較法、基準(zhǔn)地價修正法的測算結(jié)果,分別給出權(quán)重0.15、0.45、0.4加權(quán)平均,并結(jié)合估價師經(jīng)驗判斷,該宗地地價確定為944元/平方米。
八、評估結(jié)果匯總
單位地價:944元/平方米;總地價168.59萬元。
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