土地估價師考試試題4土地估價實務(wù)試題

　　本部分由兩個估價報告構(gòu)成，請認真閱讀案例報告并加以分析，指出其中存在的問題，并說明原因，本部分50分，答題時間為60分鐘。

　　1.(本題20分)土地估價報告：

　　一、評估對象概況：

　　××市江東消防器材廠位于××公路西側(cè)，該廠西側(cè)一塊平整的土地為估價標的物，面積為3942平方米，該地西北角有兩棟平房，兩棟共計建筑面積為168平方米。另有已拆除建筑物若干(詳見附表)，該地塊為一不規(guī)則四邊形，位于××市一等二級地區(qū)，交通方便水電齊全。根據(jù)我市規(guī)劃該地適合作為工業(yè)用地。

　　二、評估目的：

　　××公司與中國香港飛達工藝有限公司合資成立飛馬冷軋鋼有限公司，需要租用該地建冷彎型鋼廠，要求評估出該地地價，確定年租金額。

　　三、評估依據(jù)：

　　1.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。

　　2.《××市城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和有償劃撥暫行規(guī)定》。

　　3.《××市外商投資使用土地暫行辦法》。

　　4.《××市實施<土地管理法>暫行規(guī)定》。

　　四、評估過程：

　　土地部分

　　1.征地成本費：

　　根據(jù)《××市實施<土地管理法>暫行規(guī)定》，我市一般耕地的征地成本費用組成如下：項目有青苗費、土地費、安置費、安置配套費、耕地占用稅、預(yù)交農(nóng)轉(zhuǎn)非人口差價款、征購糧差價款、不可預(yù)見費、管理費、其它費用等合計為70.66元/平方米

　　2.三通一平費用：86.00元/平方米

　　3.投資利息：156.66×24/2×0.01=18.80(元/平方米)

　　開發(fā)周期為24個月，銀行貸款月利息為1%。

　　4.正常利潤額：175.46×15%=26.32(元/平方米)

　　5.地段差價=70.00×修正系數(shù)=70.00×0.935=64.45(元/平方米)

　　因該地位于我市一等二級地區(qū)，取修正系數(shù)為0.935。

　　6.單位地價：267.23元/平方米

　　7.年租金額：

　　年純收益(年租金額)=地價×還原利率

　　根據(jù)我市銀行存款利息以及債券投資利率，確定還原利率為9%。

　　即：年租金額=1053420.66×9%=94807.86(元/年)

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　　地上物部分

　　1.已拆除和待拆除部分：

　　名稱

　　面積(平方米)

　　結(jié)構(gòu)

　　成新

　　重置價(元/平方米)

　　估價額(元)

　　圍墻

　　357.68

　　磚實砌

　　8

　　46.00

　　11445.76

　　廁所

　　16

　　磚木瓦

　　6

　　150.00

　　1440.00

　　粉碎房

　　44.4

　　磚石棉瓦

　　7

　　200.00

　　6216.00

　　廢料棚

　　16

　　磚石棉瓦

　　7

　　200.00

　　2240.00

　　電焊間

　　14

　　磚墻瓦頂

　　9

　　390.00

　　4914.00

　　倉庫

　　28

　　磚混

　　9

　　390.00

　　9828.00

　　化驗室

　　28

　　磚混

　　9

　　390.00

　　9828.00

　　庫房

　　112

　　磚石棉瓦

　　7

　　200.00

　　15680.00

　　水泥路

　　300

　　水泥

　　9

　　20.00

　　5400.00

　　合計

　　66991.00

　　2.出租部分

　　二樓會議室建筑面積138.60平方米，樓面分攤占地69.30平方米，需出租給飛馬公司。

　　房屋部分：重置價 620元/平方米

　　小區(qū)配套 48元/平方米

　　商業(yè)網(wǎng)點 40元/平方米

　　合 計 744元/平方米

　　估計額=744×138.6=103118.40(元)

　　土地價額=69.3×267.23=18519.04(元)

　　二樓會議室總估價額=18519.04+103118.40=121637.44(元)

　　年租金額=121637.44×9%=10947. 37(元)

　　五、土地和二樓會議室總租金額：

　　年租金額=94807.86+10947.37=105755.23(元/年)

　　六、評估日期

　　七、評估人簽字：