土地估價(jià)師考試試題4土地估價(jià)實(shí)務(wù)試題

　　本部分由兩個(gè)估價(jià)報(bào)告構(gòu)成，請(qǐng)認(rèn)真閱讀案例報(bào)告并加以分析，指出其中存在的問(wèn)題，并說(shuō)明原因，本部分50分，答題時(shí)間為60分鐘。

　　1.(本題20分)土地估價(jià)報(bào)告：

　　一、評(píng)估對(duì)象概況：

　　××市江東消防器材廠位于××公路西側(cè)，該廠西側(cè)一塊平整的土地為估價(jià)標(biāo)的物，面積為3942平方米，該地西北角有兩棟平房，兩棟共計(jì)建筑面積為168平方米。另有已拆除建筑物若干(詳見(jiàn)附表)，該地塊為一不規(guī)則四邊形，位于××市一等二級(jí)地區(qū)，交通方便水電齊全。根據(jù)我市規(guī)劃該地適合作為工業(yè)用地。

　　二、評(píng)估目的：

　　××公司與中國(guó)香港飛達(dá)工藝有限公司合資成立飛馬冷軋鋼有限公司，需要租用該地建冷彎型鋼廠，要求評(píng)估出該地地價(jià)，確定年租金額。

　　三、評(píng)估依據(jù)：

　　1.《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。

　　2.《××市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和有償劃撥暫行規(guī)定》。

　　3.《××市外商投資使用土地暫行辦法》。

　　4.《××市實(shí)施<土地管理法>暫行規(guī)定》。

　　四、評(píng)估過(guò)程：

　　土地部分

　　1.征地成本費(fèi)：

　　根據(jù)《××市實(shí)施<土地管理法>暫行規(guī)定》，我市一般耕地的征地成本費(fèi)用組成如下：項(xiàng)目有青苗費(fèi)、土地費(fèi)、安置費(fèi)、安置配套費(fèi)、耕地占用稅、預(yù)交農(nóng)轉(zhuǎn)非人口差價(jià)款、征購(gòu)糧差價(jià)款、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)、管理費(fèi)、其它費(fèi)用等合計(jì)為70.66元/平方米

　　2.三通一平費(fèi)用：86.00元/平方米

　　3.投資利息：156.66×24/2×0.01=18.80(元/平方米)

　　開(kāi)發(fā)周期為24個(gè)月，銀行貸款月利息為1%。

　　4.正常利潤(rùn)額：175.46×15%=26.32(元/平方米)

　　5.地段差價(jià)=70.00×修正系數(shù)=70.00×0.935=64.45(元/平方米)

　　因該地位于我市一等二級(jí)地區(qū)，取修正系數(shù)為0.935。

　　6.單位地價(jià)：267.23元/平方米

　　7.年租金額：

　　年純收益(年租金額)=地價(jià)×還原利率

　　根據(jù)我市銀行存款利息以及債券投資利率，確定還原利率為9%。

　　即：年租金額=1053420.66×9%=94807.86(元/年)

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　　地上物部分

　　1.已拆除和待拆除部分：

　　名稱(chēng)

　　面積(平方米)

　　結(jié)構(gòu)

　　成新

　　重置價(jià)(元/平方米)

　　估價(jià)額(元)

　　圍墻

　　357.68

　　磚實(shí)砌

　　8

　　46.00

　　11445.76

　　廁所

　　16

　　磚木瓦

　　6

　　150.00

　　1440.00

　　粉碎房

　　44.4

　　磚石棉瓦

　　7

　　200.00

　　6216.00

　　廢料棚

　　16

　　磚石棉瓦

　　7

　　200.00

　　2240.00

　　電焊間

　　14

　　磚墻瓦頂

　　9

　　390.00

　　4914.00

　　倉(cāng)庫(kù)

　　28

　　磚混

　　9

　　390.00

　　9828.00

　　化驗(yàn)室

　　28

　　磚混

　　9

　　390.00

　　9828.00

　　庫(kù)房

　　112

　　磚石棉瓦

　　7

　　200.00

　　15680.00

　　水泥路

　　300

　　水泥

　　9

　　20.00

　　5400.00

　　合計(jì)

　　66991.00

　　2.出租部分

　　二樓會(huì)議室建筑面積138.60平方米，樓面分?jǐn)傉嫉?9.30平方米，需出租給飛馬公司。

　　房屋部分：重置價(jià) 620元/平方米

　　小區(qū)配套 48元/平方米

　　商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 40元/平方米

　　合 計(jì) 744元/平方米

　　估計(jì)額=744×138.6=103118.40(元)

　　土地價(jià)額=69.3×267.23=18519.04(元)

　　二樓會(huì)議室總估價(jià)額=18519.04+103118.40=121637.44(元)

　　年租金額=121637.44×9%=10947. 37(元)

　　五、土地和二樓會(huì)議室總租金額：

　　年租金額=94807.86+10947.37=105755.23(元/年)

　　六、評(píng)估日期

　　七、評(píng)估人簽字：