土地估價(jià)師土地估價(jià)實(shí)務(wù)模擬試題二

　　項(xiàng)目其他相關(guān)資料如下：

　　(1)該大廈為框架結(jié)構(gòu)，重置價(jià)格為3000元/m2。經(jīng)濟(jì)耐用年限70年，殘值率2%。該大廈1～4層、5～10層建筑面積均相等，大廈首層建筑面積1500m2。

　　(2)該大廈建成后即投入使用，除lO層為該公司自用外，1～4層為商場，5～9為寫字樓，全部以出租方式經(jīng)營。商場與該公司簽定的租約為3年，租金為6元/日.m2。根據(jù)市場調(diào)查，商場與寫字樓的出租率分別為90%和80%。同類物業(yè)商場市場租金水平為250元/月.m2，寫字樓市場租金水平為180元/月.m2。一般各類物業(yè)的出租費(fèi)用為：年管理費(fèi)為租金的5%，年維修費(fèi)為重置價(jià)格的8%，稅金為年租金的12%，保險(xiǎn)費(fèi)為房屋重置價(jià)格的2‰，當(dāng)?shù)赝恋剡€原利率為8%，綜合還原利率為10%，銀行一年期貸款利率為6%，貼現(xiàn)率為12%。

　　5.A市政府招待所與政府脫鉤，擬組建股份制公司繼續(xù)經(jīng)營，委托某土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，用于辦理用地手續(xù)，評(píng)估基準(zhǔn)日確定為2004年1月31日，評(píng)估人員確定采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和市場比較法作為評(píng)估的基本方法，確定宗地屬于商業(yè)用地二級(jí)區(qū)，并在該招待所附近地區(qū)調(diào)查選取了7宗類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為交易案例，請(qǐng)選擇三個(gè)交易案例作為比較實(shí)例并計(jì)算出該招待所宗地內(nèi)“七通一平”條件下的土地使用權(quán)價(jià)格。

　　另調(diào)查獲知，當(dāng)?shù)?003年1～10月份，土地市場價(jià)格平均每月上漲1%，2003年11月～2004年3月平均每月上漲2%，2002年底美元與人民幣的市場匯率為1美元一8.27元人民幣，2004年1月美元與人民幣的市場匯率為1美元一8.25元人民幣，當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用地的土地還原利率為8%，容積率對(duì)地價(jià)的影響是：以容積率為2.5時(shí)為基準(zhǔn)，當(dāng)容積率每上升或下降0.1時(shí)，宗地地價(jià)上升或下降2個(gè)百分點(diǎn)，宗地所在區(qū)域的規(guī)劃容積率為3。1999～2004年，A市的商業(yè)用地宗地內(nèi)從“五通一平”到“七通一平”的平均費(fèi)用為60元/m2。

　　有關(guān)資料如表4-2：

　　表4-2

　　6.某開發(fā)公司于2002年12月取得某商業(yè)用地的40年期土地使用權(quán)即投入開發(fā)商用樓，該宗地土地面積為3800m2，開發(fā)總建筑面積為7500m2，該商用樓為地下一層，地上為4層，各層建筑面積均相等，開發(fā)總期為1年，預(yù)計(jì)開發(fā)后正常售價(jià)如表4-3所示。某商戶于2003年12月初買下竣工后的大樓的地下一層的1000m。(建筑面積)作為超市經(jīng)營，該月底，該商戶以其購買的商鋪及其所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)進(jìn)行抵押貸款，現(xiàn)委托某土地評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，如貸款額度為評(píng)估價(jià)格的65%，問其可以以其土地使用權(quán)實(shí)際貸款多少萬元?

　　各層售價(jià)表如下：單位為元/m2

　　4-3

　　其他基本資料有：該區(qū)域同類建筑物建筑造價(jià)為1000元/m2，不可預(yù)見費(fèi)為5%，銷售費(fèi)用為房地產(chǎn)總價(jià)的6%，同期銀行貸款利率為5.31%，房地產(chǎn)開發(fā)利潤為房地產(chǎn)總價(jià)的16%;各商戶分?jǐn)偼恋孛娣e比例原則為以其所購買商用房建筑面積占總建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?該城市的樓層地價(jià)分配比例表如表4-4：

　　4-4