淺談房地產(chǎn)估價(jià)中土地價(jià)格的制定與運(yùn)作
一、土地價(jià)格的制定
價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。土地價(jià)格是土地經(jīng)濟(jì)作用的反映,是土地預(yù)期收益的購(gòu)買價(jià)格,即地租和資本化。我國(guó)土地使用制度是在堅(jiān)持社會(huì)主義公有制的前提下,實(shí)行土地所有權(quán)與使用權(quán)的兩權(quán)分離,主要研究對(duì)象是土地使用權(quán)的價(jià)格。地價(jià)是以土地使用權(quán)有限期出讓、轉(zhuǎn)讓為前提,一次性支付的多年地租的綜合現(xiàn)值,是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)形式,也是土地使用者取得土地使用權(quán)和相應(yīng)限期內(nèi)土地收益的購(gòu)買價(jià)格。這不同于土地私有制國(guó)家,土地私有制的地價(jià)是所有權(quán)價(jià)格,土地所有權(quán)是無(wú)限期的地租收入資本化。這是兩種社會(huì)制度的根本區(qū)別所在。土地價(jià)格的高低,取決于可以獲得的預(yù)期土地收益(地租)的高低,相對(duì)于土地來(lái)說(shuō),取得什么權(quán)利,就可以取得相應(yīng)的土地收益,即有相應(yīng)的價(jià)格。
土地是一種能給使用者(或所有者)帶來(lái)恒久收益的資產(chǎn)。其價(jià)格的本質(zhì)是收益價(jià)格。而這種價(jià)格是和土地的權(quán)利互相聯(lián)系的。土地權(quán)利是一系列權(quán)利的集合,包括土地的所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)等。相應(yīng)的土地價(jià)格又分為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格。作為農(nóng)村集體土地征為國(guó)有土地的價(jià)格,是一種所有權(quán)轉(zhuǎn)移價(jià)格,或稱買斷價(jià)格。
我國(guó)的地價(jià)體系種類較多,若干個(gè)既有聯(lián)系又有區(qū)別的地價(jià)組成價(jià)格體系。在地產(chǎn)市場(chǎng)中,土地使用權(quán)作為一種特殊商品流動(dòng)轉(zhuǎn)移,正在形成一系列具有不同特性和滿足不同用途的地價(jià)。如基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、出讓底價(jià)、交易地價(jià)等。按形式劃分,土地價(jià)格分城市地價(jià)和農(nóng)村地價(jià)。城市國(guó)有土地價(jià)格的制定,一般是根據(jù)城市土地的等級(jí)定級(jí)估價(jià)法等制定的,以基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ);基準(zhǔn)地價(jià)又參照交易地價(jià)取得的地域平均價(jià)格又派生出標(biāo)定地價(jià)和出讓底價(jià)等。而農(nóng)村集體土地價(jià)格即征地價(jià)格,一般是按前三年糧食單位產(chǎn)量計(jì)算的,征地價(jià)格一般應(yīng)由三部分組成:即絕對(duì)地租、級(jí)差地租和資本收益。
目前國(guó)家規(guī)定的土地征用費(fèi)計(jì)算方法,一是土地的各種補(bǔ)償費(fèi)用的計(jì)算,二是被征單位的生產(chǎn)和群眾生活安置費(fèi)用的計(jì)算,按土地的產(chǎn)出水平定價(jià)的、產(chǎn)出水平高,地價(jià)就高,產(chǎn)出水平低,地價(jià)隨之也低,它不反映土地資本的收益,也不反映絕對(duì)地租和級(jí)差地租,更未我分上述三種?,F(xiàn)在實(shí)行由國(guó)土部門(mén)統(tǒng)一征地后出讓給用地單位或個(gè)人,有效地解決了不加區(qū)分的弊端。
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的深入,地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展應(yīng)實(shí)現(xiàn)向市場(chǎng)和集約型轉(zhuǎn)變,要合理高效利用土地,就必須建立完善的地產(chǎn)市場(chǎng),而地價(jià)是地產(chǎn)市場(chǎng)的核心。那么如何制定城市國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格和農(nóng)村集體土地被征的土地價(jià)格呢?首先要考慮兩種土地所有制形式下對(duì)土地價(jià)格的影響因素。
1、城市國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格受下列因素影響:按照因素與土地關(guān)系及影響范圍分為一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素。一般因素包括行政因素,如土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策等,還有人口,社會(huì),國(guó)際,經(jīng)濟(jì)因素等。區(qū)域因素應(yīng)包括土地所在地區(qū)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件,這些條件相互作用所產(chǎn)生的地區(qū)特性,對(duì)本地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價(jià)格水平產(chǎn)生決定性的影響,這一因素還包括位置、交通、基礎(chǔ)設(shè)施條件、城市規(guī)劃限制等。個(gè)別因素應(yīng)包括土地的面積、寬度、形狀、坡度、市政設(shè)施和使用年限等。
2、影響農(nóng)村集體土地價(jià)格因素應(yīng)包括:①土地的自然條件;②所處的地理位置和交通條件;③主要農(nóng)副產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)水平;④土地資本因素;⑤土地供求狀況;⑥社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r;⑦國(guó)家的行政干預(yù)狀況等。
二、地價(jià)的運(yùn)作
在社會(huì)主義實(shí)踐中,社會(huì)主義國(guó)家實(shí)行的土地公有和無(wú)償無(wú)限期的土地使用制度,從體制上,體現(xiàn)了勞動(dòng)人民當(dāng)家作主,發(fā)揮了積極作用。但正因如此,和其他事物一樣,由于觀念和認(rèn)識(shí)問(wèn)題。也產(chǎn)生了一定的消極作用。土地利用較混亂,浪費(fèi)嚴(yán)重,正是無(wú)償無(wú)限期用地制度的結(jié)果。具體表現(xiàn)在:一是非法占地;二是企業(yè)占地寬打窄用,利用率低,工廠用地標(biāo)準(zhǔn)一般比西方國(guó)家高30%-50%,多征少用,甚至征而不用,造成大量耕地浪費(fèi)。據(jù)全國(guó)非農(nóng)建設(shè)用地清查結(jié)果表明,1991-1996年,全國(guó)國(guó)家、集體、農(nóng)民建房三項(xiàng)用地3030萬(wàn)畝,其中占用耕地1560萬(wàn)畝,分別超過(guò)同期計(jì)劃的28%和18%。從投資角度分析,1991-1996年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額為8585億元,僅需占地1995萬(wàn)畝,也就是說(shuō),實(shí)際占地的34%超過(guò)了投資需要,供大于求,在一定程度上導(dǎo)致土地粗放利用、大量閑置。據(jù)1998年7月報(bào)載,1997年,在耕地占用凍結(jié)的情況下,全國(guó)耕地凈減203.8萬(wàn)畝。三是農(nóng)村住宅建設(shè)占地過(guò)多,不少農(nóng)民喜歡獨(dú)門(mén)獨(dú)院,為未成年的子孫建結(jié)婚住房,使村址急劇外延,有的成了空心村;四是廢棄土地長(zhǎng)期得不到利用;五是死人與活人爭(zhēng)地,建造墓穴成風(fēng)。上述不珍惜土地的現(xiàn)象,原因有多方面,有觀念的、認(rèn)識(shí)的原因,但究其根本原因是無(wú)償無(wú)限期的土地使用制度造成的,道理很簡(jiǎn)單,既然土地隨便用,不要錢(qián),那就必然會(huì)出現(xiàn)用之必奪,棄之不惜。
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