土地估價實務(wù):不同性質(zhì)土地使用權(quán)的估價一

　　一、我國目前的土地權(quán)利

　　弄清土地權(quán)利對正確進行土地的估價具有十分重要的意義。士地權(quán)利是一束權(quán)利，擁有其中全部權(quán)利或部分權(quán)利都是可能的。土地權(quán)利可以通過立法來加以確定。有的國家規(guī)定有完全所有權(quán)、終身所有權(quán)、租借權(quán)、抵押權(quán)、地役權(quán)、開發(fā)權(quán)、典權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、耕作權(quán)等各種權(quán)利。土地權(quán)利可以由一個自然人或法人占有，也可以由二人或二人以上共有。

　　我國目前的土地權(quán)利體系尚不夠完善，但權(quán)利的限制和分離制度已經(jīng)初步形成。土地使用權(quán)和土地所有權(quán)分離，土地抵押權(quán)、出租權(quán)和以買賣方式的轉(zhuǎn)讓，以及城市規(guī)劃、房地產(chǎn)稅、土地增值稅等已經(jīng)通過立法形式確定下來。土地權(quán)利的管理是政府管理機關(guān)依照有關(guān)法律規(guī)定進行的，主要是查清產(chǎn)權(quán)來源，確認產(chǎn)權(quán)歸屬，依法進行土地權(quán)利登記，發(fā)給產(chǎn)權(quán)證明從而達到保護合法權(quán)益，避免糾紛的目的

　　(一)土地的所有權(quán)和使用權(quán)

　　1、土地所有權(quán)和使用權(quán)的概念

　　土地所有權(quán)。指土地所有權(quán)人在法律規(guī)定范圍內(nèi)享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。占有權(quán)指土地的實際占領(lǐng)、控制的權(quán)利;使用權(quán)是指對土地實際利用的權(quán)利;收益權(quán)是指在土地上獲得經(jīng)濟利益的權(quán)利(但通過處分方式獲取收益的除外);處分權(quán)是指在法律允許范圍內(nèi)對土地進行處置的權(quán)利。我國目前實行社會主義的土地公有制。不存在私人所有的土地。

　　土地使用權(quán)。指土地使用人根據(jù)法律、法規(guī)或者行政命令以及合同規(guī)定而取得的國有土地、集體所有土地的占有和使用的權(quán)利，以至包括以買賣方式轉(zhuǎn)讓、出租和抵押的權(quán)利。土地使用權(quán)的取得，依照國家法律的規(guī)定：實行行政劃撥和國有土地使用權(quán)出讓雙軌制，農(nóng)村集體土地由本集體經(jīng)濟組織的成員承包經(jīng)營實行無償使用制度。不同方式取得的土地使用權(quán)具有不同的權(quán)利和義務(wù)。

　　2、集體所有土地的征用和國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村集體所有的土地除了由本集體經(jīng)濟組織和個人依法使用外，在國家進行經(jīng)濟、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)時可以依法由國家征用。集體所有土地目前除國家依法征用外暫無其他轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的法律規(guī)定。

　　國有土地使用權(quán)可以經(jīng)縣以上土地管理部門批準劃撥給符合法定用途的單位或個人使用。國有土地使用權(quán)劃撥分為兩種情況，一是國家依法征用集體所有土地后直接劃撥;二是將單位或個人使用的國有土地收回并再次劃撥。以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，使用人只有依法使用的權(quán)利，不可擅自轉(zhuǎn)讓和改變用途。

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　　國家依法簽訂土地使用權(quán)出讓合同，收取土地使用權(quán)出讓金而出讓的國有土地使用權(quán)，土地使用權(quán)的受讓人可以通過買賣等方式轉(zhuǎn)讓其土地使用權(quán)。

　　3、國有土地使用權(quán)的抵押、出租等權(quán)利的設(shè)立和終止。通過出讓方式取得的國有土地使用權(quán)可以在有關(guān)法律、法規(guī)和出讓合同規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)范圍內(nèi)除了轉(zhuǎn)讓外還可以出租和抵押(擔(dān)保)。

　　通過劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)可以在補交出讓金、補簽出讓合同后獲得轉(zhuǎn)讓、出租和抵押(擔(dān)保)的權(quán)利。

　　通過出讓方式取得的國有土地使用權(quán)有最高使用年限的限制，其中住宅用地為70年;工業(yè)用地為50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;綜合或其他用地50年。

　　土地使用年限期滿后，如未申請續(xù)期，或申請續(xù)期未被批準，其土地使用權(quán)終止。土地使用權(quán)終止時，土地連同其地上建筑物無償無條件交給政府。如果申請續(xù)期獲得批準，需重新簽訂出讓合同，繳納出讓金，獲得繼續(xù)使用的權(quán)利。

　　4、土地所有權(quán)、使用權(quán)的確定和確認，由縣以上土地管理部門依照國家有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定進行確定。土地所有權(quán)或使用權(quán)確定和確認必須提出土地登記申請。集體所有土地由縣級人民政府審核，并依照國家確定土地所有權(quán)的有關(guān)規(guī)定進行登記造冊，核發(fā)《集體土地所有證》，確認所有權(quán);單位和其依法使用的國有土地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，核發(fā)《國有土地使用證》，確認土地使用權(quán)。目前有些地方的集體土地所有權(quán)證尚未發(fā)放。

　　因征用、劃撥而改變土地所有權(quán)、使用權(quán)或者因依法買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等轉(zhuǎn)移土地所有權(quán)的，必須向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記，由縣以上地方人民政府更換土地證書。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)及其轉(zhuǎn)讓、出租抵押等均應(yīng)依法辦理登記。土地權(quán)利登記的內(nèi)容包括土地面積、用途、年期、權(quán)利人(使用人)、地址、地號。地圖等。

　　二、出讓土地使用權(quán)的價格評估

　　1、估價委托方：土地使用權(quán)出讓是以國家為主體來出讓的，土地使用權(quán)出讓價格評估的委托人應(yīng)該是國家。

　　2、價值內(nèi)涵：國有土地使用權(quán)的價格是一定年限的價格，士地使用者必須向國家交納出讓金。因此，出讓土地的使用權(quán)價格評估應(yīng)明確價格內(nèi)涵。目前，各地的情況有所不同，土地使用權(quán)出讓價格大致有三種類型：

　　(1)完全的熟地價格。指已經(jīng)開發(fā)完成，可以提交使用的國有土地使用權(quán)價格，成本價基本包括：動拆遷費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、出讓金。

　　(2)出讓金加上土地取得費。

　　(3)毛地價格。一般指具備了一定的市政基礎(chǔ)設(shè)施，但還不完善，需要經(jīng)過開發(fā)。