土地估價(jià)實(shí)務(wù):不同性質(zhì)土地使用權(quán)的估價(jià)三

　　3、估價(jià)方法：

　　(1)市場比較法。若租賃期限內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利與出讓土地使用權(quán)相同，則可以正常情況下的出讓或市場交易實(shí)例為比較案例，采用市場比較法評估，但要進(jìn)行年期修正。(2)收益還原法。以年租金為土地純收益，按照租賃年限還原出地價(jià)。應(yīng)注意使用期限內(nèi)有無其它費(fèi)用。

　　4、注意事項(xiàng)：(1)租金評估與租賃權(quán)評估是兩個(gè)不同的概念，要加以區(qū)分。租賃權(quán)指承租人所享有的權(quán)利的價(jià)值，即所謂租金溢利現(xiàn)象。(2)以營利為目的出租劃撥土地上的房屋，其租賃價(jià)格評估應(yīng)另外給出租金中所含的土地收益值，并應(yīng)注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時(shí)在估價(jià)報(bào)告中予以說明。

　　五、設(shè)立了抵押等他項(xiàng)權(quán)利的土地使用權(quán)價(jià)值評估

　　1、估價(jià)依據(jù)：土地抵押價(jià)值評估，應(yīng)按照《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當(dāng)?shù)氐钠渌嘘P(guān)規(guī)定進(jìn)行。

　　2、價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：土地抵押價(jià)值評估實(shí)質(zhì)是對房地產(chǎn)處分權(quán)的評估。抵押過程中，將房地產(chǎn)處分權(quán)移交給了銀行，但由于房地產(chǎn)市場狀況變化難測，因此明確給出評估對象在抵押期末甚至不確定的未來時(shí)點(diǎn)的處分價(jià)值是不現(xiàn)實(shí)的。從估價(jià)角度講，應(yīng)根據(jù)當(dāng)前客觀的市場現(xiàn)狀，采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場價(jià)格進(jìn)行評估，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未來市場變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對抵押價(jià)值的影響，以供抵押權(quán)人確定抵押價(jià)格時(shí)抉擇。

　　土地使用權(quán)抵押價(jià)值應(yīng)是以抵押方式將土地使用權(quán)(或抵押房地產(chǎn)時(shí)事實(shí)上將土地使用權(quán)隨之抵押)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。

　　3、注意事項(xiàng)：

　　(1)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，可采用下列方式之一處理：

　?、偈紫惹笕≡O(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價(jià)值，然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，兩者相減為抵押價(jià)值。此時(shí)土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。②用成本法估價(jià)的價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)考慮設(shè)定抵押權(quán)以及抵押期限屆滿時(shí)土地使用權(quán)的剩余年限對抵押價(jià)值的影響。

　　(2)以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押物，其抵押價(jià)值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價(jià)值，這時(shí)往往要考慮的是土地使用權(quán)的處分權(quán)限，即處分時(shí)土地的收益歸屬。

　　4、當(dāng)土地使用權(quán)設(shè)定了租賃等他項(xiàng)權(quán)利時(shí)，應(yīng)根據(jù)所設(shè)定權(quán)利及其對土地使用權(quán)影響的情況進(jìn)行估價(jià)(如：租憑權(quán)、取道權(quán))。

　　六、集體建設(shè)用地使用權(quán)估價(jià)

　　根據(jù)《土地管理法》和地方性法規(guī)，集體建設(shè)用地使用權(quán)可以在本集體內(nèi)轉(zhuǎn)讓，也可以作價(jià)投人合資、合作企業(yè)，因此，集體建設(shè)用地估價(jià)很值得研究。

　　估價(jià)方法：①成本法，除勞動力安置費(fèi)以外其他費(fèi)用與國家建設(shè)征用集體所有土地的費(fèi)用差不多，但由于國家沒有統(tǒng)一規(guī)定，要根據(jù)地方法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行估價(jià)。②市場比較法?？梢愿鶕?jù)土地的市場性成交實(shí)例按市場比較法進(jìn)行估價(jià)。如果成本費(fèi)用明確，則也可以用剩余法估價(jià)。

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