土地估價實(shí)務(wù):不同性質(zhì)土地使用權(quán)的估價二

　　3、價值標(biāo)準(zhǔn)：經(jīng)出讓取得的土地使用權(quán)是當(dāng)前各種土地使用權(quán)形式中一種比較完整意義上的土地使用權(quán)，一般應(yīng)體現(xiàn)其完全市場條件下應(yīng)有的價值，所以估價應(yīng)采用公開市場價格標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、估價方法及有關(guān)事項(xiàng)：

　　應(yīng)采用基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行，但需要有一個完整的修正體系(內(nèi)銷、外銷);可采用市場比較法，但要注意有的比較實(shí)例需要交易情況修正。另外，其成交價格的內(nèi)涵可能與評估對象的價格內(nèi)涵不一致。如，有的是熟地樓面價(或地面價)，有的是出讓金;可采用假設(shè)開發(fā)法，但其準(zhǔn)確性依賴于對未來市場價格水平和供求的正確預(yù)測，忽視對市場狀況的預(yù)測是錯誤的;可采用成本法作為輔助方法，但一般不贊成使用。

　　5、注意事項(xiàng)：

　　采用哪種出讓方式取得土地使用權(quán)。包括國家直接出讓的方式(開發(fā)商尚未得到土地使用權(quán))和補(bǔ)地價的方式(包括僑匯房、劃撥土地上的別墅、劃撥土地上的商品房)。

　　三、劃撥土地使用權(quán)的價格評估

　　1、估價依據(jù)。劃撥土地使用權(quán)估價與土地使用權(quán)的處理方式、規(guī)定等關(guān)系密切，除需遵循《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》外，還需執(zhí)行針對劃撥士地使用權(quán)管理的有關(guān)國家和地方法規(guī)、政策、條例，如企業(yè)改制中的土地處理規(guī)定、外商投資的合資或合作企業(yè)使用劃撥土地的規(guī)定、劃撥土地上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等規(guī)定。

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　　2、價值內(nèi)涵及標(biāo)準(zhǔn)。劃撥土地使用權(quán)是一種不完全的使用權(quán)形式，其使用權(quán)價值與出讓或轉(zhuǎn)讓的市場方式取得的土地使用價格相比，主要差別在于是否包含土地出讓金。因此，劃撥土地使用權(quán)的成本價內(nèi)涵主要包括土地的取得費(fèi)用和使用中間的持續(xù)投入費(fèi)用(開發(fā)費(fèi))，以及取決于是否承擔(dān)的土地使用權(quán)出讓金、土地使用費(fèi)(場地使用費(fèi))等。

　　3、估價方法：(1)市場比較法。根據(jù)其它同類型劃撥土地成交實(shí)例作為比較案例，采用比較法評估。適用于劃撥土地作價入股、作為合作條件等案例較多的城市。(2)成本法。主要成本費(fèi)用包括：征地費(fèi)、動拆遷費(fèi)、市政配套費(fèi)、土地使用費(fèi)等，其中土地使用權(quán)出讓金、土地使用費(fèi)等需以支付者的年支付額的貼現(xiàn)和計(jì)，實(shí)際上應(yīng)以有關(guān)法規(guī)規(guī)定的出讓金標(biāo)準(zhǔn)計(jì)。以劃撥土地作價投資時，或以土地作為合作條件組成合資企業(yè)，由于土地使用費(fèi)(相當(dāng)于土地租金)可能由合資企業(yè)中的外方或由合資企業(yè)繳納，估價時要視情處理。(3)剩余法。在以土地作為合作條件，士地使用權(quán)所有者不承擔(dān)土地使用費(fèi)的情況下，可假設(shè)評估對象具有完整的使用權(quán)，以同類型土地的市場交易實(shí)例(包括出讓、轉(zhuǎn)讓或其它市場化方式取得的土地使用權(quán))作為比較實(shí)例，采用市場比較法求得評估對象在具有完整使用權(quán)條件下的公開市場價格，然后視情扣減同類型出讓土地的出讓金，剩余的即為評估對象在劃撥土地使用權(quán)條件下的價格。

　　4、注意事項(xiàng)。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及到國有土地收益的分配，國家法律、法規(guī)對此有比較嚴(yán)格的限制。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一般須經(jīng)土地管理部門批準(zhǔn)，并須補(bǔ)交土地出讓金或以土地收益折抵。因此，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時其轉(zhuǎn)讓價格評估應(yīng)當(dāng)另外給出轉(zhuǎn)讓價格所含的土地收益值，并且注意國家對土地收益的處理的規(guī)定。劃撥土地使用權(quán)估價由于房屋權(quán)利與士地權(quán)利不配套會使土地使用權(quán)的處理和估價問題比較復(fù)雜。例如房改出售的房地產(chǎn)，目前各地情況不一致(如上海市規(guī)定房改房在轉(zhuǎn)讓時收1%的土地收益金，估價中扣除1%)，要根據(jù)具體情況決定，并應(yīng)在估價報(bào)告中說明情況。

　　四、租賃土地使用權(quán)價格評估

　　1、估價依據(jù)：

　　租賃土地使用權(quán)價格評估除應(yīng)依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》外，還應(yīng)執(zhí)行地方關(guān)于土地租賃的管理規(guī)定。

　　2、價值標(biāo)準(zhǔn)：

　　租賃土地使用權(quán)的價值實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)在租賃期限內(nèi)年租金的貼現(xiàn)之和，但要考慮地方對租賃期限內(nèi)土地使用權(quán)的限制。