土地估價(jià)師《土地估價(jià)實(shí)務(wù)》模擬題3

　?、郾容^因素條件指數(shù)：

　　分別將估價(jià)對(duì)象和比較實(shí)例的各比較因素對(duì)比分析，確定出相應(yīng)的條件指數(shù)見下表：

　　比較因素 估價(jià)對(duì)象 比較實(shí)例A 比較實(shí)例B 比較實(shí)例C

　　地價(jià)指數(shù) 110 105 100 108

　　商業(yè)繁華程度 100 94 100 96

　　交通條件 100 97 100 101

　　臨街寬度 100 98 96 95

　　臨街深度 100 103 108 100

　　④因素修正系數(shù)：

　　根據(jù)已得到的各比較因素條件指數(shù)，計(jì)算各比較因素的地價(jià)修正系數(shù)如下表：

　　比較因素 比較實(shí)例A 比例實(shí)例B 比例實(shí)例C

　　交易期日修正 110/105 110/100 110/108

　　商業(yè)繁華程度 100/94 100/100 100/96

　　交通條件 100/97 100/100 100/101

　　臨街寬度 100/98 100/96 100/95

　　臨街深度 100/103 100/108 100/100 ⑤計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格：

　　將交易實(shí)例中的地價(jià)和估價(jià)對(duì)象與比較實(shí)例因素修正系數(shù)代入計(jì)算公式，則：

　　比準(zhǔn)價(jià)格A=3514.75×110/105×100/94×100/97×100/98×100/103

　　=4000.69元/平方米

　　比準(zhǔn)價(jià)格B=4019.22×110/100×100/100×100/100×100/96×100/108

　　=4264.22元/平方米

　　比準(zhǔn)價(jià)格C=4072.63×110/108×100/96×100/101×100/95×100/100

　　=4072.63元/平方米

　　通過(guò)對(duì)上述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格分析比較，確定土地單位面積地價(jià)為4264.22元/平方米。

　　三、地價(jià)的確定

　　估價(jià)人員簽于估價(jià)對(duì)角特定目的，認(rèn)為應(yīng)取市場(chǎng)比較法和收益還原法的估價(jià)結(jié)果的算術(shù)平

　　均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象的最終估價(jià)結(jié)果，即：

　　單位面積地價(jià)=4816.80×0.4+4264.22×0.6=4485.25元/平方米

　　樓面地價(jià)=4485.25÷4.9=915.36元/平方米

　　總地價(jià)=4485.25×595.58=2671325元(取整)

　　第四部分 附錄

　　1. 估價(jià)對(duì)象《國(guó)有土地使用證》

　　2. 估價(jià)對(duì)象宗地圖

　　3. 估價(jià)機(jī)構(gòu)〈土地估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書〉

　　4. 土地估價(jià)師資格證書

　　5. 估價(jià)對(duì)象照片

　　6. 委托估價(jià)協(xié)議書

　　參考答案：

　　第一題：

　　1、解題方法

　　該宗土地與房屋有出租受益，適宜采用收益還原法進(jìn)行估價(jià)。

　　2、房地出租總收益計(jì)算

　　房地年總收益=50元/月平米×800×12月=480000(元)

　　3、計(jì)算出租總費(fèi)用

　　(1) 年稅金=20元/年平米×800=16000(元)

　　(2) 年管理費(fèi)=50元/月平米×800×12月×5%=24000(元)

　　(3) 年維修費(fèi)=2500×800×2%=40000(元)

　　(4) 年保險(xiǎn)費(fèi)=2500×800×0.2%=4000(元)

　　(5) 年折舊費(fèi)=房屋重置價(jià)/房屋可使用年限=2500×800/40=50000(元)

　　(6) 年總費(fèi)用=年稅金+年管理費(fèi)+年維修費(fèi)+年保險(xiǎn)費(fèi)+年折舊費(fèi)=16000+24000+40000+4000+50000=134000(元)

　　4、計(jì)算房屋年純收益

　　房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋還原率=(房屋重置價(jià)-年折舊費(fèi)×已使用年限)=(2500×800-50000×4)×5%=90000(元)

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　　5、計(jì)算土地年純收益

　　土地年純收益=年總收益-年總費(fèi)用-房屋年純收益=?(元)

　　6、計(jì)算2002年9月土地價(jià)格

　　(1)土地總價(jià)= a/ r ×[ 1- 1/(1+r)n ]=?(元)

　　r=4%， n=36

　　(2)單位地價(jià)=土地總價(jià)/1000=?(元/平方米)

　　第二題：

　　1、方法選擇

　　根據(jù)題意，應(yīng)采用成本逼近法

　　2、基本公式

　　出讓土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+利息+利潤(rùn)+土地增值收益)/可出讓土地面積比率×年期修正系數(shù)

　　3、計(jì)算步驟

　　(1)計(jì)算土地取得費(fèi)：15×15=225(元/平方米)

　　(2)計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)用：10×15=150(元/平方米)

　　(3)計(jì)算利息：

　　利息=土地取得費(fèi)利息+土地開發(fā)費(fèi)利息=225×[(1+8%)2-1]+150×40%×[(1+8%)1.5-1] +150×60%×[(1+8%)0.5-1]=?(元/平方米)

　　(4)計(jì)算利潤(rùn)：

　　利潤(rùn)=(土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi))×投資回報(bào)率=(225+150)×20%=75(元/平方米)

　　(5)計(jì)算土地增值收益：

　　土地增值收益=(土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+利息+利潤(rùn))×土地增值收益率=(225+150+利息+75)×20%=?(元/平方米)

　　(6)計(jì)算無(wú)限年期全開發(fā)區(qū)土地的單位地價(jià)

　　無(wú)限年期全開發(fā)區(qū)土地的單位地價(jià)=土地取得費(fèi)用+土地開發(fā)費(fèi)用+利息+利潤(rùn)+土地增值收益=?(元/平方米)

　　(7)計(jì)算無(wú)限年期可出讓土地平均單位地價(jià)

　　無(wú)限年期可出讓土地平均單位地價(jià)=無(wú)限年期全開發(fā)區(qū)土地單價(jià)/可出讓土地面積比率=無(wú)限年期全開發(fā)區(qū)土地單價(jià)/(5-1)=?(元/平方米)

　　(8)進(jìn)行年期修正，計(jì)算50年期可出讓土地平均單位地價(jià)

　　50年期可出讓土地平均單位地價(jià)=無(wú)限年期可出讓土地平均單位地價(jià)×年期修正系數(shù)=無(wú)限年期可出讓土地平均單位地價(jià)×[1-1/(1+8%)50]=?(元/平方米)

　　第三題：

　　(一)解題思路

　　1、 運(yùn)用收益還原法估算房地合一的房地產(chǎn)價(jià)格;

　　2、 運(yùn)用剩余法估算土地價(jià)格;

　　3、 根據(jù)貸款要求推算可以貸款的額度。

　　(二)本題應(yīng)用的主要公式

　　1、收益還原法涉及的主要公式：

　　年房地純收益=年出租總收入-年房地費(fèi)用

　　年出租總收入=商鋪年出租總收入+寫字樓年出租總收入

　　年房地費(fèi)用=管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+折舊

　　年折舊=建安造價(jià)/按土地剩余使用權(quán)年限計(jì)算的折舊期

　　采用收益還原法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格公式(略)

　　2、剩余法涉及的主要公式：

　　地價(jià)=房地產(chǎn)價(jià)格-總建筑成本-利息-利潤(rùn)

　　3、可抵押貸款額計(jì)算涉及的主要公式：

　　可抵押貸款額=地價(jià)×可貸款比例

　　(三)計(jì)算步驟

　　1、應(yīng)用收益還原法測(cè)算房地產(chǎn)總價(jià)

　　(1)計(jì)算年出租總收入

　　房地產(chǎn)總建筑面積=土地面積×容積率=10000×3=30000(平方米)

　　商鋪建筑面積=5000(平方米)

　　寫字樓建筑面積=30000-5000=25000(平方米)

　　商鋪年出租收入=200×12×(1000+4000×90%)=1104(萬(wàn)元)

　　寫字樓年出租收入=100×12×(5000+20000×90%)=2760(萬(wàn)元)

　　年出租總收入=商鋪年出租收入+寫字樓年出租收入=3864(萬(wàn)元)