相關知識:我國土地評估業(yè)的改革一

　　我國土地評估機構已經(jīng)成為土地市場正常運行不可缺少的“媒介”。隨著土地市場活動的日益頻繁和活躍以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將為土地評估業(yè)提供更多的市場機會，帶來新的發(fā)展機遇。但同時，根據(jù)我國加入WTO的承諾，專業(yè)服務性行業(yè)將逐步對外開放，外國專業(yè)人員被允許進入我國市場。這樣，中外評估機構不得不正面交鋒，既在評估業(yè)務上，也在人才的爭奪上，這種形勢迫使我國土地評估機構必須直面自身的發(fā)展狀況并采取相應措施。

　　我國土地評估機構的現(xiàn)狀分析

　　我國的土地評估機構從上世紀90年代初期的主要進行基準地價評估發(fā)展現(xiàn)在主要從事大量的宗地價格評估，評估機構由當初的以政府事業(yè)單位性質的“評估所”為主，逐漸發(fā)展成為完全市場化的中介評估機構。

　　在政策法規(guī)和標準體系的指引下健康發(fā)展

　　土地的價值不能孤立地看，它與國民經(jīng)濟的各行業(yè)如房地產(chǎn)、金融緊密相連，有關土地的政策法規(guī)是在房地產(chǎn)、金融及國土資源等市場中出現(xiàn)問題的背景之下而適時提出的。我國在借鑒國外中介機構并結合自身實際情況的基礎上形成了一套比較健全的土地法律構架。在對這些法律法規(guī)規(guī)章的充分認識下，我國建立了與市場經(jīng)濟體系相適應的土地估價制度和土地估價師資格制度。我國先后頒布了兩個國家標準、三個行業(yè)標準和一系列技術標準，出版了大量專著和眾多研究報告，有超過60個高等院校開設了土地估價的專業(yè)課程，形成了從本科、碩士到博士的系列教育和理論研究體系。

　　形成了專業(yè)隊伍并走上發(fā)展正軌

　　從“中國土地估價師協(xié)會”網(wǎng)站統(tǒng)計的數(shù)據(jù)得知，截至目前，全國執(zhí)業(yè)土地評估機構已達到205家，省市級機構遍布全國各市縣，全國經(jīng)過資格考試認證的土地估價師總數(shù)達到19，520人，其中執(zhí)業(yè)土地估價師有2，098人。經(jīng)過脫鉤改制、改革土地估價結果確認和土地資產(chǎn)處置審批制度、改革土地估價人員和機構監(jiān)督管理方式的三次改革，土地估價行業(yè)的人員素質、機構規(guī)模、業(yè)務能力、競爭風險意識等都有很大的提高，已經(jīng)形成了一批具有規(guī)模的、能夠自我發(fā)展、自我約束、自主經(jīng)營、自擔風險的土地估價專業(yè)隊伍。

　　找準了自身定位并建立持續(xù)發(fā)展的市場

　　土地評估機構有力地配合了土地使用制度改革和土地市場建設。據(jù)有關部門的不完全統(tǒng)計，1992年至2003年，全國土地出讓金收入累計達1萬多億元，其中近三年累計達9100多億元。土地出讓金收入主要用于地方城市建設，對改善城市環(huán)境、加快城市基礎設施建設，推進土地市場建設起了積極作用。土地評估機構有力地配合了國有企業(yè)改革。據(jù)不完全統(tǒng)計，自1992年至2001年，全國共完成了近6萬家改制企業(yè)的土地評估工作，顯化資產(chǎn)5千多億元，僅由原國家土地局和現(xiàn)國土資源部確認和處置的企業(yè)數(shù)就達200家，涉及宗地約9.8萬宗，面積約16萬公頃，土地資產(chǎn)價值近1500億元，其中就包括了中石油、中石化、中國聯(lián)通、中國電信、中國移動通信等特大型集團公司的改制等，在顯化國有土地資產(chǎn)，促進國有經(jīng)濟的戰(zhàn)略性調整，防止土地資產(chǎn)流失等方面曾發(fā)揮了重要作用。

　　我國土地評估機構的制約因素分析

　　我國土地評估機構在發(fā)展的過程中，必須認清可能受到的來自外部環(huán)境和內部運行機制的各種影響和制約因素。

　　脫鉤改制不徹底

　　國土資源部早于1999年就發(fā)出了《關于土地評估機構與政府部門脫鉤的通知》，要求參與市場競爭的機構在人、財、物等方面與政府主管部門徹底脫鉤。按規(guī)定現(xiàn)在的所有在冊的土地評估機構都應該是完成脫鉤改制的、實行企業(yè)化經(jīng)營的企業(yè)法人實體。但是，由于受傳統(tǒng)的經(jīng)營體制和經(jīng)營觀念的影響，有許多機構的脫鉤改制只是形式上的，并沒有真正實現(xiàn)企業(yè)化經(jīng)營，更缺乏充分的市場研究，尚未建立良好的投資管理和企業(yè)管理內部機制，甚至少數(shù)機構還受到來自行政的干擾，這對機構自身發(fā)展來說是非常不利的。

　　地方壁壘依然存在

　　2001年開始，土地估價報告?zhèn)浒溉〈舜_認審批制，由機構對土地估價結果獨立承擔責任。土地行政主管部門將對土地估價及估價報告進行定期抽查，對弄虛作假的機構，將追究責任，依法處理，對違法違規(guī)的機構和個人進行處罰。這種做法在很大程度上減少了政府對于評估機構的行政干預。但土地估價機構存在著嚴重的地方壁壘，一些省級的估價機構，實際上只具備其機構所在市的估價資格，單獨進入本省的其他市是非常困難的，只有通過與其想進入城市的本地評估機構合作等迂回的形式。

　　外國評估機構的介入加劇競爭

　　我國加入WTO后，逐漸涌現(xiàn)了一批中外合資和外國獨資的地產(chǎn)評估機構，這給國內評估業(yè)帶來極大的沖擊，因為這些機構先進的管理理念、成熟的評估技術、服務手段和實踐經(jīng)驗。正是這些優(yōu)勢，突顯了目前我國國內評估機構存在的規(guī)模小、機制不活、市場意識差、職業(yè)素質不高、經(jīng)營管理水平弱、獨立性不強等問題。

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