相關知識:我國土地評估業(yè)的改革二

　　機構之間存在惡性競爭

　　我國土地估價機構存在短期行為多、惡性競爭嚴重的現(xiàn)象。不少估價的工作重點不是放在專業(yè)服務上，而是放在公關上。具體表現(xiàn)在三個方面：一是送回扣已成為行業(yè)默許行規(guī)之一，這種現(xiàn)象的存在嚴重地影響了評估服務的質(zhì)量，危害了行業(yè)的聲譽，損害了行業(yè)的利益;二是各估價機構爭相壓低收費價格。評估服務收費是由財政部、物價局規(guī)定的，全國統(tǒng)一，有些評估機構為了達到爭取市場份額的目的，自行推出自己的收費標準，并向金融機構、企業(yè)、法院等公開，給行業(yè)造成了極壞的影響;三是同行之間互相詆毀、拆臺。估價行業(yè)十幾年的發(fā)展歷程，先后有百余家機構在尋求生存發(fā)展之道，你方唱罷我登場，各領風騷一兩年，之后沉寂下來，原因之一就是急功近利，賺錢的心態(tài)多于做企業(yè)的心態(tài)。

　　市場接受度較差

　　影響市場接受度的因素一是服務范圍，二是服務質(zhì)量。目前我國的土地評估機構主要業(yè)務范圍就是土地資產(chǎn)價格評估，范圍太窄，缺乏市場靈活性，同時由于服務意識和技術等問題，服務質(zhì)量難以達到市場需求的要求，這樣從市場需求者的角度就認為土地評估可有可無，只要不被強制要求不得不做，就缺乏需求的主動性，由此引起土地評估時常需求量極不穩(wěn)定。

　　風險意識不夠

　　土地評估機構作為獨立的經(jīng)濟法人實體，獨立承擔業(yè)務，享受相應的經(jīng)濟收益，同樣承擔相應的經(jīng)濟和法律責任。過去作為事業(yè)單位，后面有強大的行政主管部門，風險相對較小，但是現(xiàn)在作為企業(yè)單位，必須面對A級B級機構不均衡發(fā)展的風險、稅收風險、法律風險等問題，風險明顯加大，我國土地評估機構卻沒有相應制定迎接風險的舉措。

　　我國土地評估機構發(fā)展的幾點建議

　　針對我國土地評估機構遭遇的制約因素，本文從脫鉤改制、開拓新業(yè)務以及加強風險保障等方面提出了幾點建議。

　　徹底脫鉤，走企業(yè)化改制的道路

　　機構改制過程中，在本金配置上按經(jīng)營者、管理者、勞動者所承擔的不同風險以及對估價所貢獻的大小進行配置，通過改制把員工的責權利緊密地結合起來。同時根據(jù)公司運作，堅持股本金的配置必須相對集中的原則，經(jīng)營者持大股，避免“改制前吃集體，改制后吃股東”的現(xiàn)象。經(jīng)營管理層在改制中既是得利者，更是風險和責任的承擔者，要讓經(jīng)營管理層意識到既然改制，就必須順應發(fā)展，適應形勢的需要。因此，在日常工作中經(jīng)營管理層應該考慮以下幾點：

　　第一，要有積極的意向，主動迎接挑戰(zhàn)，并對生存要有一種“危機感”。第二，在市場拓展上要高度重視，經(jīng)營策略上要有針對性，內(nèi)部管理上要下功夫，在人才引進、培育上要想辦法，在業(yè)務質(zhì)量上要不斷提高，使企業(yè)在社會上的形象有亮度。第三，要提高企業(yè)對市場競爭的應變能力，適應外部環(huán)境，要在拓展市場、創(chuàng)造更多的生存機會上動腦筋。第四，要積極做好員工的思想工作，首先，使大家認識到“狼”真的來了，挑戰(zhàn)就在面前，機遇也在面前。只有不斷提高服務質(zhì)量，提高服務意識，練好“內(nèi)功”，公司才能得以生存和發(fā)展。其次，培養(yǎng)員工樹立良好的品牌理念，培育自己的企業(yè)文化，充分調(diào)動員工的主觀能動性，使員工對公司的發(fā)展充滿信心。

　　積極開拓新業(yè)務，走多元化發(fā)展道路

　　隨著各項經(jīng)濟領域的改革，開展土地評估業(yè)務的機遇也大量地涌現(xiàn)出來，關鍵是看誰在土地評估業(yè)務上具備開拓創(chuàng)新的能力。

　　目前擺在土地評估機構面前的機遇主要有：劃撥土地使用權評估、征地價格評估、集體建設用地流轉價評估，這三個評估政策的出臺，將會大大推進土地評估業(yè)務的發(fā)展，而且可以一舉三得：既為中介機構找到新的業(yè)務渠道;又推進土地評估事業(yè)向前發(fā)展;還使國土資源部的劃撥土地使用權政策得到落實。還有土地登記代理業(yè)務拓展。隨著土地市場的逐步完善，要開展更多種類的土地中介業(yè)務來保證機構業(yè)務量和經(jīng)濟效益，國土資源部已將土地登記代理作為新的產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展。可以預計，登記代理在不久的將來將和土地估價共同形成具有強大市場競爭力的綜合業(yè)務。我國土地評估機構要盡快引進這種業(yè)務類型，爭取創(chuàng)造更大的利潤空間。

　　評估機構拓展業(yè)務受到資質(zhì)業(yè)務范圍的限制，但是市場對其的要求是綜合性一條龍式的服務。因此，各類評估中介機構可以考慮合并加大規(guī)模效應、提高規(guī)模效益。這種做法也可以加快企業(yè)的壯大和樹立良好的品牌，提高與國外進來的評估中介機構競爭的實力。

　　加強風險保障，走健康發(fā)展道路

　　隨著土地評估機構的市場化，尤其土地行政主管部門又取消了土地評估結果的審查確認制度，評估機構的風險明顯增加。應對風險的策略可以參考以下幾方面：要控制風險，從機構自身的角度出發(fā)，加強內(nèi)部項目管理、提高評估人員素質(zhì)和估價報告質(zhì)量;要規(guī)避風險，這要求機構在執(zhí)業(yè)過程中提高服務質(zhì)量、改善服務環(huán)節(jié)、規(guī)范服務內(nèi)容;轉嫁風險，從整個行業(yè)長遠發(fā)展的角度，政府和行業(yè)協(xié)會應積極考慮如何建立行業(yè)保險制度，如借鑒西方發(fā)達國家的經(jīng)驗，與有關保險業(yè)共同建立執(zhí)業(yè)保險制度，這是促進評估行業(yè)順利發(fā)展的有效措施。同時，要整個行業(yè)聯(lián)合起來，建立一套完善行業(yè)退出機制、保證行業(yè)的優(yōu)勝劣汰的措施，畢竟我國土地評估機構大量規(guī)模較小，在內(nèi)部運行機制不完善的基礎上受外部影響很大，一旦環(huán)境改變，他們往往不能很好的適應新的環(huán)境，就會面臨著倒閉的危險，而機構擁有的不動產(chǎn)和人員將無法繼續(xù)安置，這會造成社會資源的大量浪費。國家要對土地評估機構進行定期審核，保證該行業(yè)的正常發(fā)展。

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