土地估價(jià)師土地管理基礎(chǔ)輔導(dǎo)第六章3

　　二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理

　　土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的基本涵義土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將有償取得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。

　　(二)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件.以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)符合以下基本條件。

　　按照土地使用權(quán)出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)

　　按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件

　　為了規(guī)范土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓還要受以下幾個(gè)條件的限制：

　　(1)通過(guò)轉(zhuǎn)讓取得的土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者的使用年限后剩余年限。轉(zhuǎn)讓合同終止日期和建設(shè)項(xiàng)目完成日期不得超過(guò)原出讓合同所規(guī)定的終止日期和建設(shè)項(xiàng)目完成日期，不得改變?cè)鲎尯贤械臋?quán)利、義務(wù)和各項(xiàng)用地要求。

　　(2)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，原出讓合同規(guī)定的土地使用權(quán)受讓人的權(quán)利、義務(wù)全部隨之轉(zhuǎn)移。

　　(3)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓;土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓?zhuān)厣辖ㄖ?、其他附著物作為?dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。

　　(4)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，如需改變?cè)鲎尯贤囊?guī)劃用途，必須事先向土地主管部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)提出申請(qǐng)，經(jīng)審核批準(zhǔn)，調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

　　(5)原行政劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)恋剞D(zhuǎn)讓人必須向所在地市、縣人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)補(bǔ)簽土地出讓合同，繳付土地出讓金，辦理土地出讓登記手續(xù)后，才取得轉(zhuǎn)讓的合法權(quán)利。通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的受理人，必須與轉(zhuǎn)讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并共同到土管部門(mén)辦理土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，換取土地使用證。

　　(6)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的，市、縣人民政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)價(jià)格不合理上漲時(shí)，市、縣人民政府可以采取必要措施(如規(guī)定最高限價(jià))來(lái)防止。

　　(三)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式

　　土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有三種方式，即出售、交換、贈(zèng)與。

　　例題：土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式包括( ACD )。

　　A.出售 B。抵押 C. 交換 D.贈(zèng)與

　　三、土地租賃管理

　　我國(guó)土地租賃存在著兩種很不相同的方式。

　　(一)國(guó)有土地租賃管理

　　1.國(guó)有土地租賃的概念

　　所謂國(guó)有土地租賃，是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為?？梢?jiàn)，土地租賃是在土地所有權(quán)不變的情況下，土地所有者將土地的使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)，在一定時(shí)期租給承租人使用并收取租金的一種經(jīng)濟(jì)行為。人們又習(xí)慣將國(guó)有土地租賃稱(chēng)作土地年租制。

　　2.推行土地租賃制應(yīng)遵循的原則

　　(1)國(guó)有土地有償、有限期使用原則;

　　(2)維護(hù)國(guó)家、集體和個(gè)人權(quán)益的原則;

　　(3)嚴(yán)格依法辦事原則;

　　(4)收益合理分配原則;

　　(5)因地制宜、實(shí)事求是原則。

　　3.各地試行土地租賃制的實(shí)踐

　　(1)年租制的形式。從目前來(lái)看，各地試行年租制的范圍主要有三種：一種是政府直接向用地者出租土地，可暫稱(chēng)為一級(jí)市場(chǎng)的土地出租。一種是對(duì)部分行業(yè)使用的劃撥土地征收年租金。還有一種是對(duì)原劃撥土地的人市行為征收年租金，這種作法在全國(guó)各地較為普遍。

　　土地年租制的租用年限。但年租制使用的土地租賃年限不應(yīng)超過(guò)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的土地出讓年限。

　　(3)租金標(biāo)準(zhǔn)的界定。土地租賃年租金標(biāo)準(zhǔn)的確定是土地租賃制的核心。合理的年租金標(biāo)準(zhǔn)可以由下面公式確定：

　　A = P×r /{1-[1/(1+r)]n }

　　式中：A―土地年租金;

　　P―與該土地相同用途使用年限為n年的出讓金;

　　n―出讓土地使用權(quán)的使用年限;

　　r―折現(xiàn)率。

　　(二)土地使用權(quán)出租管理

　　1.土地使用權(quán)出租的概念

　　土地使用權(quán)出租是指土地使用權(quán)者作為出租人，將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

更多土地估價(jià)師信息請(qǐng)關(guān)注: 土地估價(jià)師頻道   土地估價(jià)師論壇

?2009年土地估價(jià)師考試時(shí)間：9月19、20日
?環(huán)球網(wǎng)校2009新版土地估價(jià)師網(wǎng)絡(luò)輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章
?現(xiàn)在報(bào)名09年土地估價(jià)師老師輔導(dǎo)，可獲贈(zèng)08,07年課程！
?《2008年全國(guó)土地估價(jià)師資格考試大綱》解讀
?09年課程由老師黑敬祥、任浩明、張守鋒聯(lián)合主講.

　　土地使用權(quán)出租，承租人只有使用的權(quán)利，不得改變土地用途，不得將承租權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押或從事其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，它具有以下幾個(gè)法律特征：

　　(1)土地使用權(quán)出租雙方當(dāng)事人只是就使用土地達(dá)成協(xié)議，不發(fā)生作為物權(quán)的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，這是土地使用權(quán)出租與轉(zhuǎn)讓方式的主要區(qū)別。

　　(2)用于出租的地塊必須具有法律上的依據(jù)。

　　(3)土地使用權(quán)租賃合同是有償合同。

　　(4)土地轉(zhuǎn)租合同中的承租人的法律地位具有特殊性，當(dāng)出租的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，新的土地使用權(quán)人也必須尊重承租人的合法權(quán)利。

　　2.土地使用權(quán)出租程序

　　由于土地使用權(quán)出租與房屋租賃一般是結(jié)合在一起的，很少單獨(dú)出租土地使用權(quán)，因而其租賃程序與房屋租賃程序基本一致。土地使用權(quán)出租的一般程序?yàn)椋?/P>

　　*出租申請(qǐng)和審核。*簽訂租賃合同。*合同公證。*辦理土地使用權(quán)出租登記。

　　3.土地使用權(quán)出租雙方的權(quán)利與義務(wù)

　　(1)出租人的權(quán)利與義務(wù)

　　①交付土地及地上建筑物、其他附著物及保持義務(wù)。

　?、谌绻鲎馊宿D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)及時(shí)通知承租方。若有什么問(wèn)題應(yīng)協(xié)商解決。

　?、鄢鲎馊俗鳛橥恋厥褂脵?quán)享有人的權(quán)利和義務(wù)并不因出租而變化，其作為受讓人同國(guó)家訂立的出讓、租賃合同中的權(quán)利和義務(wù)并沒(méi)有轉(zhuǎn)移給承租人，仍須履行該合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。

　?、艹鲎馊藨{借土地使用權(quán)收取租金。

　?、莩鲎馊擞袡?quán)監(jiān)督承租人對(duì)土地的使用。

　　(2)承租人的權(quán)利和義務(wù)

　　①承租方應(yīng)按租賃合同要求及時(shí)向出租方支付土地使用權(quán)租金。

　?、诔凶馊吮仨毎春贤?guī)定的用途使用土地，凡違反租賃合同規(guī)定而改變土地用途或用承租土地使用權(quán)進(jìn)行非法經(jīng)營(yíng)，出租人有權(quán)解除租賃合同，收回土地。

　?、鄢凶馊擞袡?quán)按租賃合同及時(shí)使用土地，在租賃合同終止時(shí)也應(yīng)及時(shí)返還土地。

　?、艹凶馊耸褂贸鲎馔恋貢r(shí)，不得損害或破壞土地的自然狀況和經(jīng)濟(jì)狀況，有保護(hù)和合理使用土地的義務(wù)。

　　例題：下面關(guān)于土地使用權(quán)出租雙方權(quán)利義務(wù)說(shuō)法正確的是( ABCD )。

　　A.如果出租人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)及時(shí)通知承租方

　　B.承租人不得損害或破壞土地的自然狀況和經(jīng)濟(jì)狀況

　　C. 出租人仍需履行原出讓、租賃合同中規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)

　　D.承租人必須按照合同規(guī)定的用途使用土地

　　4.土地使用權(quán)出租的限制條件

　　(1)土地使用權(quán)出租，應(yīng)當(dāng)簽訂租賃合同。

　　(2)未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得出租。

　　(3)土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物租賃，出租人必須辦理出租登記。

　　(4)土地使用權(quán)出租后，出租人必須繼續(xù)履行土地使用權(quán)出讓合同所規(guī)定的義務(wù)。

　　5.土地使用權(quán)租賃合同管理

　　是一種雙方有償合同。同時(shí)它又是諾成合同，因?yàn)楫?dāng)事人應(yīng)合同主要內(nèi)容達(dá)成合意，合同就成立，并不等于出租人交付土地之后才成立。其合同的主要內(nèi)容有：

　　合同標(biāo)的是因出讓、轉(zhuǎn)讓、土地租賃等有償方式取得土地使用權(quán)及其附有地上建筑物和其他附著物的地塊。

　　(2)土地使用權(quán)的租金按當(dāng)事人雙方合理的原則協(xié)商確定。

　　(3)土地使用權(quán)出租期限的確定應(yīng)在出讓期限范圍內(nèi)。

　　(4)租賃期間對(duì)地塊的合理利用責(zé)任。

　　(5)出租人和承租人雙方的權(quán)利和義務(wù)。

　　(6)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定。出租人在出讓期限內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，須事先通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

　　(7)違約條款及合同終止條款。

　　(8)其他規(guī)定等。

　　例題：下列土地活動(dòng)中，必須簽訂合同的是( ABCD )。

　　A. 出讓 B.轉(zhuǎn)讓 C. 出租 D.抵押