土地估價師土地管理基礎輔導第六章4

　　四、土地使用權抵押管理

　　(一)土地使用權抵押的概念及其法律特征

　　土地使用權抵押是指土地使用者(抵押人)以其合法取得的土地使用權以不轉移占有的方式作為抵押財產(chǎn)向債權人(抵押權人)履行債務作出的擔保行為。抵押權人不對抵押土地使用權直接占有使用，繼續(xù)由抵押人使用并收益。土地使用權被當做貸款的擔保，如果抵押人在借款合同期滿后仍不能歸還貸款，土地使用權將轉歸抵押權人所有，或者由抵押權人按法定程序處置。

　　土地使用權抵押除了具有一般財產(chǎn)抵押權的法律特征，如抵押權是一種擔保物權，以清償債務為目的，具有不可分性、附屬性以外，還具有其特有的法律特征。

　　(1)用于抵押的土地使用權必須是通過有償出讓或轉讓方式取得的合法土地使用權，并且是已辦理土地登記手續(xù)的土地使用權。

　　(2)土地使用權抵押設定本身并不發(fā)生土地使用權轉移。

　　(3)土地使用權抵押時，其地上建筑物及其他附著物隨之抵押。土地使用權與地上建筑物及其他附著物必須同時抵押。

　　(4)土地使用權抵押不得違背土地使用權出讓合同的規(guī)定。

　　(5)土地使用權人將土地抵押后，并不喪失轉讓權，但在轉 讓土地使用權時，應告知抵押權人。

　　例題：用于抵押的土地使用權必須是通過( AB )方式合法取得。

　　A. 出讓 B.轉讓 C.劃撥 D.租賃

　　判斷題：土地使用權抵押設定本身并不發(fā)生土地使用權轉移。 ( R )

　　(二)土地使用權抵押的程序

　　土地使用權抵押的一般程序為：

　　(1)抵押申請。

　　(2)抵押物估價。受理抵押貸款的銀行對抵押物(土地使用權)進行估價，并根據(jù)抵押物估價額的一定比例確定貸款數(shù)額，但其貸款額度一般不高于估價的70%。

　　(3)抵押雙方當事人簽訂土地使用權抵押合同。

　　抵押合同公證。抵押合同簽訂后，抵押人與抵押權人共同到所在地司法部門公證處辦理公證手續(xù)，領取抵押公證書。

　　(三)土地使用權抵押合同管理

　　簽訂抵押合同，必須采取書面形式。土地使用權抵押合同的主要內(nèi)容有：

　　(1)土地使用權抵押雙方當事人的名稱、住所、抵押人的開戶銀行及賬號。

　　(2)抵押標的物的位置、面積、地價、權屬狀況與性質，即土地使用權屬是否清楚合法，是出讓(轉讓)取得土地使用權還是劃撥土地使用權，若是后者，是否已補辦出讓手續(xù)等，土地使用年限和剩余年限等。

　　(3)土地使用權抵押貸款的數(shù)額、幣種、用途、借款年限、利率、支付方式、歸還本息方法等。

　　(4)土地使用權估價額與抵押率(即抵押貸款與土地使用權估價額的比率)

　　(5)土地使用權抵押的占管人、占管方式、占管責任，以及意外毀損，滅失的風險責任。

　　(6)土地使用權是否已設定過抵押。

　　(7)土地使用權抵押權的實現(xiàn)與消失的處分方式。即如抵押期限屆滿，土地使用權抵押權的處置方式，如歸還、拍賣、轉讓等。

　　(8)違約責任及爭議解決的約定。

　　(9)簽約日期、地點及雙方商定的其他條款等。

　　土地使用權抵押當事人如違反抵押合同，其違約責任主要有：

　　(1)抵押人未按規(guī)定用途使用貸款，抵押權人可以提前收回抵押貸款，并按有關規(guī)定處理罰息。

　　(2)抵押人擅自將抵押物轉讓、出租或以其他方式處分時，其行為無效。抵押權人有權提前收回貸款，并可要求抵押人支付一定的違約金。

　　(3)抵押到期不能履行債務或者在抵押合同期間宣告解散、破產(chǎn)的，抵押權人有權依照法律規(guī)定和抵押合同的規(guī)定處分抵押財產(chǎn)。處分抵押財產(chǎn)所得，抵押權人有優(yōu)先受償權。因處分抵押財產(chǎn)而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當依照有關規(guī)定辦理過戶登記。

　　(4)由抵押人因隱瞞抵押物的共有、爭議、查封、扣押或已經(jīng)設定過抵押權等情況所產(chǎn)生的后果，由抵押人承擔責任。

　　(5)由抵押人占管的抵押物發(fā)生毀損，導致土地價值減少甚至破壞，抵押權人可要求抵押人恢復土地的原價值或賠償損失，或減少擔保金額。

　　(6)抵押物的受贈人、繼承人拒絕償還貸款本息的，抵押權人可以依照法律的規(guī)定向人民法院起訴。

　　(7)抵押雙方當事人在履行合同過程中發(fā)生爭議，不能協(xié)商解決時，按《合同法》處理。

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