物業(yè)管理師輔導(dǎo)：物業(yè)管理官司的法律依據(jù)

　　盡管中國目前還沒有完整、系統(tǒng)的物業(yè)管理法律規(guī)范體系，但隨著物業(yè)管理的蓬勃發(fā)展，實際需要呼喚盡快出臺物業(yè)管理法規(guī)，以法律的形式約束各方面的行為。制定物業(yè)管理法律規(guī)范的依據(jù)主要有五個方面：

　　(1)憲法。憲法是中國的根本大法。憲法的地位和效力在中國法律淵源中居于首位，一切法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)等，都必須根據(jù)憲法所規(guī)定的基本原則制定，不得和憲法的規(guī)定相抵觸。憲法中關(guān)于住宅、城市管理、經(jīng)濟管理、公民權(quán)利等方面的規(guī)定及原則，是物業(yè)管理立法的根本依據(jù)和指導(dǎo)思想。

　　(2)法律。法律是由中國最高國家權(quán)力機關(guān)――全國人民代表大會和它的常務(wù)委員會，經(jīng)過一定的立法程序制定的規(guī)范性文件。它具有權(quán)威性、穩(wěn)定性、嚴(yán)肅性以及效力低于憲法高于行政法規(guī)和地方性法規(guī)等特點。目前適用物業(yè)管理的中國法律，有《民法通則》、《經(jīng)濟合同法》、《土地管理法》、《城市規(guī)劃法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等法律中的有關(guān)內(nèi)容。

　　(3)行政法規(guī)。行政法規(guī)是國務(wù)院根據(jù)憲法和法律制定和宣布的規(guī)范性文件。涉及物業(yè)管理的行政法規(guī)有《城市私有房屋管理條例》(1983年12月)等等。

　　(4)地方性法規(guī)。地方性法規(guī)是由省、自治區(qū)、直轄市或全國人大常委會特別授權(quán)的市(如深圳市)的人民代表大會及其常委會制定和發(fā)布的，實施于本地區(qū)的規(guī)范性文件。例如，廣東省人大常委會通過的“深圳經(jīng)濟特區(qū)商品房產(chǎn)管理規(guī)定”(1983年11月)等等。

　　(5)行政規(guī)章及其它。行政規(guī)章是國務(wù)院主管部門、縣以上各級人民政府依照法律規(guī)定的權(quán)限制定和發(fā)布的規(guī)范性文件，包括規(guī)定、辦法、章程、通知、命令等。目前適用于物業(yè)管理的行政規(guī)章比較多，如建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(1994年4月1日)、《城市商品房預(yù)售管理辦法》(1995年1月1日)、《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》(1991年7月1日);國家計委發(fā)布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》(1996年3月1日);青島市人民政府令第18號《青島市住宅小區(qū)管理試行辦法》;深圳市政府發(fā)布的《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》(1994年4月1日)等等。

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