09年房估師《房地產估價案例與分析》真題及答案
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一、問答題(共3題，每題10分)
第 1 題 甲房地產估價機構(以下簡稱甲機構)于2007年8月出具了一份房地產抵押估價報告，銀行據(jù)此發(fā)放了抵押貸款。2009年1月，因借款人不能如期償還貸款，處置該抵押房地產時實現(xiàn)的價格比甲機構當時的評估價值低很多，銀行認為甲機構存在高估，并委托乙房地產估價機構對甲機構2007年8月出具的估價報告進行復核估價。
請問：1.復核估價時應如何確定估價時點、估價對象狀況及房地產市場狀況?
2.復核估價的估價目的和價值定義應如何表述?
【參考解析】：1.復核估價時，若甲機構在確定估價時點時無誤，應以甲機構的估價時點為復核估價的估價時點。估價對象的產權性質、使用性質、建筑物狀況、周圍環(huán)境等估價對象狀況以及房地產市場狀況，也應以原估價時點時的狀況為準。
2.復核估價的估價目的可表述為：受××銀行委托，對甲機構出具的房地產抵押估價結果進行復核;價值定義可表述為：在甲機構出具的房地產抵押估價報告的估價時點時的房地產市場狀況和估價對象狀況下，確定估價對象客觀合理的抵押價值。
第 2 題 甲公司為購買某在建工程項目委托乙房地產估價機構評估其市場價值，估價結果為7500萬元。購得該項目后，甲公司對原設計方案進行了修改并取得了政府主管部門的批準。該項目重新開工半年后，甲公司為籌措資金擬以該在建工程向銀行申請抵押貸款，委托丙房地產估價機構評估其抵押價值，估價結果為9000萬元。
請問：若上述兩個估價結果均是合理的，產生兩者差異的原因有哪些?
【參考解析】：1.估價時點不同。乙估價機構評估在建工程的估價時點與丙估價機構評估估價對象抵押價值的估價時點相距半年以上，由于時間的變化，房地產市場行情會發(fā)生變化，房地產價值也會發(fā)生變化。
2.估價目的和價值類型不同。乙估價機構的估價目的是轉讓目的，評估的是估價對象的市場價值，而丙估價機構的估價目的是抵押貸款目的，評估的是估價對象的抵押價值，僅就估價目的和價值類型不同而言，兩個價格之間會有差異。
3.設計方案變更。由于甲公司修改了原設計方案并經過政府主管部門批準，估價對象用途、規(guī)模均有可能發(fā)生了改變，僅從改變設計方案角度看，改變前后價值也會有差異。
4.購買后投入建設資金。項目購買后投入建設資金建設半年，估價對象價值與購買價值會有差異。
第 3 題 某城市規(guī)劃建設一條環(huán)城公路，經過某商品住宅小區(qū)南側。該小區(qū)已建成使用3年，共有15幢多層住宅樓，總建筑面積為14000┫。建設環(huán)城公路需占用該小區(qū)500┫綠地，并拆除一幢面積為900┫的住宅樓。政府擬按規(guī)定進行有關補償和賠償，委托房地產估價機構進行評估。
請問：理論上政府補償和賠償?shù)膬热輵男┓矫?
【參考解析】：1.政府應對占用的小區(qū)500┫綠地進行賠償，依據(jù)《中華人民共和國物權法》第六章第七十三條之規(guī)定，建筑區(qū)劃內的綠地屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，即使是市政建設需要占用，也應給予小區(qū)全體業(yè)主綠地損失賠償費，同時，由于修建環(huán)城公路，給小區(qū)業(yè)主帶來的噪聲污染、出行不便也應給予相應賠償。
2.《中華人民共和國物權法》第四十二條規(guī)定，征收單位、個人的房屋及其他不動產，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。政府應對被拆除的900┫的住宅樓的業(yè)主(或產權人)依法進行補償。理論上的補償內容包含：被拆除的住宅樓的房地產補償費(含被拆除的住宅樓室內業(yè)主自行裝修裝飾的補償費)、搬遷補助費、過渡補助費，安置補助費(針對住房困難的低收入家庭的)等。
二、單項選擇題(共3大題，10小題，每小題2分)
(一)某商品住宅開發(fā)項目，征收土地面積5000┫，其中建設用地面積4500┫，代征地面積500┫，規(guī)劃建筑面積為15000┫。甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)于2008年10月18日以出讓方式取得該項目用地，支付了地價款和3%的契稅，取得了國有土地使用證。至2009年10月18日，該項目已投入70%的建設資金，完成了主體結構，預計1年后可全部竣工。甲公司擬以該在建工程申請抵押貸款，委托乙房地產估價機構評估其于2009年10月18日的抵押價值。經調查，目前該區(qū)域同類商品住宅的平均售價為6650元/┫，且按每月1%遞增;平均投資利潤率為8%，貸款年利率為7.47%，折現(xiàn)率為10%。
第 4 題 下列關于在建工程抵押的表述中，正確的是( )。
A.在建工程只有當已投入的建設資金超過總投資的35%時才可以設定抵押
B.在建工程只有當主體工程結構封頂時才可以設定抵押
C.在建工程抵押權實現(xiàn)時，設定抵押權后新增建設的部分不能處置
D.在建工程抵押權實現(xiàn)時，優(yōu)先受償順序為購房款、建筑工程款、銀行債權
【正確答案】： D
第 5 題 若采用成本法和假設開發(fā)法中的傳統(tǒng)方法對該在建工程進行估價，下列關于投資利潤率選取的表述中，正確的是( )。
A.成本法和假設開發(fā)法采用的投資利潤率相同
B.成本法采用的投資潤率高于假設開發(fā)法的投資利潤率
C.成本法采用的投資利潤率低于假設開發(fā)法的投資利潤率
D.成本法和假設開發(fā)法采用的投資利潤率不可比較
【正確答案】： D
第 6 題 采用成本法估價時，土地部分以基準地價修正法計算的單價為2300元/┫，則土地總價為( )。
A.1035.0
B.1066.1
C.1150.0
D.1184.5
【正確答案】： D
第 7 題 采用假設開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，開發(fā)完成后的房地產價值在估價時點為( )。
A.9734.2
B.10218.3
C.10407.5
D.10458.8
【正確答案】： B
(二)甲公司擁有一宗面積為80000┫的工業(yè)用地，地上建有面積為50000┫的廠房及10000┫的自用辦公樓。新一輪城市規(guī)劃已將該區(qū)域調整為城市住宅區(qū)。
第 8 題 甲公司因申請抵押貸款委托房地產估價機構評估該宗房地產的價值，受托房地產估價機構應( )。
A.按工業(yè)用途估價
B.按居住用途估價
C.按工業(yè)用途評估廠房價值，按辦公用途評估自用辦公樓價值
D.先分別按工業(yè)用途和居住用途估價，然后予以綜合
【正確答案】： A
第 9 題 受托房地產估價機構對該宗房地產進行抵押估價時，正確的思路是( )。
A.地價按照工業(yè)用地評估，廠房價值按照重置價格采用成本法評估，辦公樓參照周邊寫字樓的售價等進行評估
B.按照建筑面積分攤廠房和辦公樓各自占用的土地面積，分工業(yè)和辦公兩種用途分別評估各部分房地產的價值
C.地價按照工業(yè)用地評估，廠房和辦公樓按照重置價格采用成本法評估
D.根據(jù)城市規(guī)劃的要求，按照最高最佳使用原則，地價按照住宅用地評估，廠房和辦公樓按照重置價格采用成本法評估
【正確答案】： C
第 10 題 如果政府征收該宗房地產，則依法應給予甲公司的拆遷補償為( )。
A.被拆遷房屋及其占用范圍內的土地價值
B.被拆遷房屋占用范圍內的土地價值和停產停業(yè)損失
C.被拆遷房屋的價值和停產停業(yè)損失
D.被拆遷房屋及其占用范圍內的土地價值和停產停業(yè)損失
【正確答案】： D
(三)甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產，建成于2004年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2007年作為抵押物申請了抵押貸款?，F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產再次申請抵押貸款，委托乙房地產估價機構評估其再次抵押價值。經調查，該宗房地產不存在其他法定優(yōu)先受償款。
第 11 題 下列關于該宗房地產抵押估價的假設和限制條件分析中，不合理的假設是( )。
A.估價對象產權明晰，手續(xù)齊全，可在公開市場上自由轉讓
B.估價對象法定用途為工業(yè)，現(xiàn)狀用途為商業(yè)，遵循最高最佳使用原則，設定估價對象用途為商業(yè)
C.該地區(qū)房地產市場狀況保持穩(wěn)定，未發(fā)生重大變化或實質性改變
D.本次評估假設估價對象無基礎、結構等方面的重大質量問題
【正確答案】： B
第 12 題 對該宗工業(yè)房地產進行區(qū)位因素分析時，一般不重點分析的因素是( )。
A.交通條件
B.產業(yè)集聚度
C.基礎設施完備程度
D.公共設施完備程度
【正確答案】： D
第 13 題 該宗房地產的再次抵押價值為( )。
A.首次抵押時的價值-首次抵押貸款余額
B.再次抵押時的價值-首次抵押貸款余額
C.再次抵押時的價值-已抵押貸款額/貸款成數(shù)
D.再次抵押時的價值-已抵押貸款余額/貸款成數(shù)
【正確答案】： D
三、指錯題(下列房地產估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分)
第 14 題 封面和目錄(略)
致估價委托人函
××公司：
受貴公司委托，我公司根據(jù)房地產估價有關法律法規(guī)和標準規(guī)范，本著獨立、客觀、公正的原則，按照科學、公允的方法，為確定估價對象抵押貸款額度提供參考依據(jù)，對貴公司所屬估價對象房地產的抵押價值進行了評估。
我公司估價人員在貴公司配合下，對估價對象進行了實地查勘和估價資料的收集，并進行了必要的調查、核對，在此基礎上形成了房地產抵押估價報告。
估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，利用科學的估價方法，在認真分析現(xiàn)有資料的基礎上，經過測算，最終得到估價對象于估價時點2009年6月30日的房地產市場價值為：
估價對象單價：寫字樓17833.5元/┫，車庫13.77萬元/車位。
估價對象總價值：人民幣91071萬元。
大寫金額：人民幣玖億壹仟零柒拾壹萬元整。
××房地產估價有限公司××分公司(蓋章)
法定代表人(蓋章)
二??九年七月九日
注冊房地產估價師聲明(略)
估價假設和限制條件(略)
房地產估價結果報告
一、估價委托人(略)
二、估價機構(略)
三、估價對象
(一)估價對象登記狀況
(二)估價對象權利狀況
估價對象土地所有權屬國家所有，根據(jù)估價對象《國有土地使用證》，××擁有土地使用權，證載土地用途為綜合用地，土地使用類型為出讓。
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略 |
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國有土地使用證號 |
略 |
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房屋所有權證號 |
略 |
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坐落位置 |
××市金融街×區(qū)×號 |
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房屋產權來源 |
略 |
房屋產權比例 |
100% |
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土地用途 |
綜合用地 |
房屋用途 |
辦公 |
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土地狀況 |
宗地總面積 |
5997.95┫ |
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宗地四至 |
東至 |
略 |
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西至 |
略 |
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南至 |
略 |
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北至 |
略 |
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房屋狀況 |
建筑結構 |
鋼筋混凝土結構 |
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層數(shù) |
地下三層、地上十八層 |
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建筑面積 |
50426.31┫ |
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建成年月 |
1998年4月 |
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(三)估價對象實物狀況
估價對象位于××市金融街×區(qū)×號，于1998年4月建成，為鋼筋混凝±結構，地上十八層，標準層標高3.2m/3.6m/4.5m;地下三層，層高2m。根據(jù)委托人提供的資料及估價人員的現(xiàn)場查勘，建筑物結構、裝修、設備及現(xiàn)狀使用情況為：大廈外墻一一四層為棕色花崗巖飾面，四層以上為鋁合金玻璃幕墻;西北面、東南面兩個主入口均采用高級進口材料裝修，設有自動旋轉門。雙大堂均為挑空結構，二層圍繞挑空大堂設計有回廊。
地下室共設83個車位(負一層25個車位，負二層58個車位)，地上車位共53個。
四、估價目的
為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產抵押價值。
五、估價時點
2009年6月30日
六、價值定義
房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。
七、估價依據(jù)
(一)有關法律、法規(guī)、政策文件和技術規(guī)范
1.《中華人民共和國物權法》。
2.《中華人民共和國擔保法》。
3.《中華人民共和國城市房地產管理法》。
4.《中華人民共和國土地管理法》。
5.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》。
6.《城市房地產抵押管理辦法》。
7.《房地產估價規(guī)范》。
(二)委托方提供的有關資料(略)
(三)估價方掌握的有關資料
1.估價對象所在區(qū)域同類型房地產交易資料。
2.估價對象所在區(qū)域同類型房地產出租資料。
3.國家及當?shù)赜嘘P稅費法規(guī)。
4.其他政策文件等。
八、估價原則
本估價報告在遵循獨立、客觀、公正原則的前提下，具體依據(jù)如下法則：
1.合法原則(略)。
2.最高最佳使用原則(略)。
3.替代原則(略)。
4.估價時點原則(略)。
九、估價方法
因估價對象為經營性物業(yè)，周邊同類項目市場較為發(fā)達，比較容易調查房地產市場同類項目交易價格、市場租金及租賃過程中發(fā)生的各項費用，故本次采用市場法、收益法兩種方法進行估價。綜合兩種估價方法的測算結果，最終確定估價結果。
兩種估價方法定義如下：(略)。
十、估價結果(略)
十一、估價人員(略)
十二、估價作業(yè)日期(略)
十三、風險提示(略)
十四、估價報告應用的有效期(略)
房地產估價技術報告
一、個別因素分析(略)
二、區(qū)域因素分析(略)
三、市場背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估價方法選用(略)
六、估價測算過程(略)
(一)市場法
市場法是將估價對象與在估價時點近期發(fā)生過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的成交價格作適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。
計算公式：
估價對象市場價格=可比實例價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)
1.可比實例選擇
區(qū)域市場同類項目售價等數(shù)據(jù)組見下表：(略)。
根據(jù)替代原則，結合估價對象實際情況，選取以下三個項目作為可比實例：
可比實例A：銀行大廈，位于金融街B區(qū)7號，鋼筋混凝土結構，寫字樓用途，占地面積為10971.27┫，建筑面積為98741.45┫，地上二十層，地下二層，交易單價為17272元/┫(按建筑面積計算，下同)，交易時間為2009年4月。
可比實例B：新新大廈，位于金融街C區(qū)2號，鋼筋混凝土結構，寫字樓用途，占地面積為5699.77┫，建筑面積為34198.63┫，地上十五層，地下二層，交易單價為16700元/┫，交易時間為2007年10月。
可比實例C：中正大廈，位于金融街D區(qū)3號，鋼筋混凝土結構，寫字樓用途，占地面積為9752.56┫，建筑面積為83773┫，地上二十三層，地下三層，交易單價為17578元/┫，交易時間為2008年5月。
2.房地產比較因素條件說明表
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估價對象 |
可比實例A |
可比實例B |
可比實例C |
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名 稱 |
××大廈 |
銀行大廈 |
新新大廈 |
中正大廈 |
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位 置 |
金融街×區(qū)×號 |
金融街B區(qū)7號 |
金融街C區(qū)2號 |
金融街D區(qū)3號 |
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交易單價/（元/┫） |
待估 |
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