物業(yè)管理師輔導：淺析物權法對相關問題的修正

　　一、《物權法》對司法理念的修正

　　《物權法》對一些傳統(tǒng)的法律觀念做了更新和突破，如真正確立了對私人財產(chǎn)和對國家財產(chǎn)的平等保護。平等原則一直以來是民法的一項重要原則，但由于各種原因，其從立法角度就沒有得到貫徹執(zhí)行，一些具體的法律規(guī)范可見一斑，如《中華人民共和國民法通則》第七十三條規(guī)定"國家的財產(chǎn)神圣不可侵犯，禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞"，第七十四條和第七十五條分別規(guī)定"集體所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何組織和個人侵占、哄搶、私分、破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒收"、"公民的合法財產(chǎn)受法律保護，禁止任何組織和個人侵占、哄搶、私分、破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒收收"。從這些具體法律條文的用語上可以看出，法律更加著重保護國家的財產(chǎn)，只有國家的財產(chǎn)才是神圣的。而新通過的《物權法》則首次將國家、集體、私人財產(chǎn)的保護置于同一法律條文之中，并且在相關的法律條文中的法律用語也完全相同。《物權法》第四條規(guī)定"國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護，任何單位和個人不得侵犯"。第五十六條、第六十三條、第六十六條分別規(guī)定"國家所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶私分、截留、破壞"、"集體所有的財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶私分、截留、破壞"、"私人的合法財產(chǎn)受法律保護，禁止任何單位和個人侵占、哄搶私分、截留、破壞"?！段餀喾ā芬粤⒎ǖ男问秸嬲_立了對國家、私人財產(chǎn)的平等保護，也可以說著重保護了私人的合法財產(chǎn)。在以往的審判實踐中，當私人財產(chǎn)的保護與國家財產(chǎn)的保護發(fā)生沖突的時候，必然要犧牲公民私人的財產(chǎn)權益而確保國家權益，所謂的"大局觀念"、“全局觀念”一直占據(jù)著主導地位?！段餀喾ā奉C布以后，我們的審判人員必須及時更新司法理念，掌握《物權法》這一最重要的原則。相信《物權法》實施以后，除非國家公共利益需要，那些隨意侵占私人房屋所有權、土地使用權和承包地經(jīng)營權的商業(yè)用地的行為將成為歷史。

　　二、《物權法》對傳統(tǒng)民法理論的修正

　　《物權法》確立了不動產(chǎn)的善意取得制度。依傳統(tǒng)民法理論，善意取得只適用于動產(chǎn)，不適用于不動產(chǎn)。因不動產(chǎn)有登記制度，其權利主體依登記而定。雖然沒有明確的法律和司法解釋，但長期以來善意取得只適用動產(chǎn)的民法理論一直指導著我們的審判實踐，成為我們處理案件的依據(jù)?！段餀喾ā穭t將善意取得的適用從動產(chǎn)擴展到不動產(chǎn)?！段餀喾ā返谝话倭懔鶙l規(guī)定"無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另行規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權：(一)受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的;(二)以合理的價格 轉(zhuǎn)讓;(三)轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人"。《物權法》以立法的形式確立了善意取得適用于所有物權是一次重大的突破,維護了交易安全。尤其在當前房產(chǎn)交易中，對善意買受房屋的第三人的合法權益是個極有力的保護。

　　三、《物權法》對土地承包期限的修正

　　農(nóng)村土地承包期滿以后可以繼續(xù)承包，成為《物權法》的一大亮點?！吨腥A人民共和國土地承包法》第二十條規(guī)定"耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十至五十年。林地的承包期為三十至七十年;特殊林木的林地承包期，經(jīng)國務院林業(yè)行政主管部門批準可以延長"。《物權法》第一百二十六條規(guī)定，承包期屆滿，由土地承包經(jīng)營權人按照國家有關規(guī)定繼續(xù)承包。該規(guī)定從根本上解決了農(nóng)民的生存問題，解決了農(nóng)民的后顧之憂，是黨的建設社會主義新農(nóng)村政策在法律上的體現(xiàn)，具有重大的歷史意義。

　　四、《物權法》對《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》的修正

　　《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》第十二條規(guī)定： (一)居住用地七十年; (二)工業(yè)用地五十年; (三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年; (四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年; (五)綜合或者其他用地五十年。對于居住用地期限屆滿應該如何處分，沒有規(guī)定?！段餀喾ā返谝话偎氖艞l規(guī)定“住宅建設用地使用權屆滿的，自動續(xù)期”。從根本上解決了城鎮(zhèn)居民對自己房產(chǎn)的后顧之憂。

　　五、《物權法》對財產(chǎn)共有部分的修正

　　(一)按份共有的共有人處分自己的財產(chǎn)份額受到嚴格的限制。原有的法律規(guī)定，按份共有人可以任意處分屬于自己的財產(chǎn)份額，如《民法通則》第七十八條規(guī)定"……按份共有財產(chǎn)的每個共有人有權將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購買的權利"?！段餀喾ā窞榱吮Ｗo份額大的共有人的利益，禁止份額小的共有人惡意處分自己的份額，以便更好地利用物的使用價值，對按份共有人處分自己的財產(chǎn)份額設定了條件?！段餀喾ā返诰攀邨l規(guī)定"處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外"

　　(二)重大理由成為可以分割共同共有財產(chǎn)的一個先決條件。以往的民法理論認為，只有共同共有關系解除時，才可以分割共同共有財產(chǎn)，否則應該保持財產(chǎn)的共同共有狀態(tài)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第九十條也規(guī)定"在共同共有關系終止時，對共有財產(chǎn)的分割有協(xié)議的按協(xié)議處理……"。如夫妻共同共有財產(chǎn)的分割，只有離婚時才能分割?！段餀喾ā窞榱吮Ｗo共有人的合法權益，將"有重大理由需要分割"作為一項理由，《物權法》第九十九條規(guī)定"共有人約定不得分割共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以維系共有關系的，應當按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以分割……"。

　　(三)按份共有人對債權、債務的分擔有重大變化?！睹穹ㄍ▌t》第七十八條規(guī)定"共有分共同共有和按份共有。按份共有人按照自己的份額，對共有財產(chǎn)分享權利、分擔義務………"《物權法》第一百零二條規(guī)定"因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權債務，在對外關系上，共有人享有連帶債權、承擔連帶債務，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外;在共有人內(nèi)部關系上，除共有人另有約定的外，按份共有人按照份額享有債權、承擔債務，共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人，有權向其他共有人追償"。這一責任分擔的變化，將會更好的保護第三人的合法權益不受侵害，提高交易安全系數(shù)，有利于經(jīng)濟的發(fā)展。

　　(四)不能確認共同共有或者按份共有時，推定為按份共有，并且進一步規(guī)定不能確認份額的視為等額享有。《最高人民法院關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第八十八條規(guī)定"對于共有財產(chǎn)，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明是按份共有的，應當認定共同共有"?！段餀喾ā返谝话倭闳龡l規(guī)定"共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)沒有約定按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關系外，視為按份共有"。第一百零四條進一步規(guī)定"按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)享有的份額，沒有約定或者約定不明確的，按照出資額確定;不能確定出資額的，視為等額享有"。由推定為共同共有到推定為按份共有，將簡化糾紛處理的步驟，提高工作效率。因為先推定為共同共有，仍然沒有徹底的解決糾紛，財產(chǎn)仍處于共有的狀態(tài)，只有進一步處理，才能定分止爭，確認各自的財產(chǎn)份額。

　　六、《物權法》對擔保物權的修正

　　(一)人的擔保和第三人提供的物的擔保處于并列的地位，擔保物權人可以選擇性的主張權利?！稉７ā返诙藯l規(guī)定"同一債權既有保證又有物的擔保的，保證人對物的擔保以外的債權承擔保證責任"?！段餀喾ā返谝话倨呤鶙l規(guī)定"被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)擔保債務的情形，債務人應當按照約定實現(xiàn)債權;沒有約定或者約定不明確，債務人自己提供物的擔保的，債權人應當先就該物的擔保實現(xiàn)債權;第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現(xiàn)債權，也可以要求保證人承擔保證責任，提供擔保的第三人承擔擔保責任后，有權向債務人追償"。這樣規(guī)定，對于人的擔保和物的擔保都公平、合理，減輕了物的擔保的負擔，更有利于債權人債權的實現(xiàn)。

　　(二)以登記為抵押生效條件的抵押物范圍發(fā)生變化。《擔保法》第四十一條和第四十二條規(guī)定了以登記為抵押生效條件的抵物的范圍，其中包括：無地上定著物的土地使用權;城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)村企業(yè)的廠房等建筑物;林木;航空器、船舶、車輛;企業(yè)的設備和其他動產(chǎn)?！段餀喾ā返谝话侔耸邨l規(guī)定了以登記為抵押生效條件的抵押物的范圍，其中包括：建筑物和其他土地附著物;建設用地使用權;以招標、拍賣公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包權;正在建造的建筑物。原來規(guī)定在《擔保法》第四十二條中的以登記為抵押生效條件的企業(yè)設備和其他動產(chǎn)和航空器船舶車輛等抵押物，在《物權法》第一百八十八條中變更為以抵押合同生效為條件的抵押物，同時規(guī)定，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?？梢?，以登記為抵押生效條件的抵押物的范圍縮小了，也就是說只有不動產(chǎn)的抵押才是以登記為生效條件的，動產(chǎn)抵押的生效是自合同生效時設立的。這與《物權法》第九條規(guī)定的不動產(chǎn)經(jīng)登記發(fā)生法律效力和第二十三條規(guī)定的動產(chǎn)自交付時發(fā)生效力的基本原則是完全一致的，使立法更為科學、嚴謹。

　　(三)對于抵押人未經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的效力的規(guī)定有所變化。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十七條，將抵押人未經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押物的效力問題，分兩種情況予以規(guī)定：對于那些抵押物已經(jīng)登記的，抵押權人仍可以行使抵押權，受讓人可以代替?zhèn)鶆杖饲鍍斊淙總鶆?，使抵押權消滅，受讓人清償債務后可以向抵押人追償，即有條件的承認轉(zhuǎn)讓行為有效;對于那些抵押物未經(jīng)登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任?！段餀喾ā返谝话倬攀粭l規(guī)定"……抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外"。從該規(guī)定可以看出，無論抵押物是否登記，都不得轉(zhuǎn)讓抵押物，除非是受讓人代為清償債務使抵押權消滅，即是一種有條件的承認轉(zhuǎn)讓行為有效。這樣規(guī)定，最大程度地保障了抵押權的實現(xiàn)，保護了抵押權人的權益。

　　(四)特定條件下抵押權優(yōu)先受償受到了限制。設定抵押權的目的就是為了抵押權的優(yōu)先受償，但并不是所有的情形都是這樣?！段餀喾ā返谝话侔耸艞l規(guī)定，企業(yè)、個體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者將現(xiàn)有的或者將有的生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押的，不得對抗正常經(jīng)營活動中已支付合理價款并取得抵押財產(chǎn)的買受人。

　　(五)實現(xiàn)抵押權的訴訟時效發(fā)生了變化?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第十二條規(guī)定"當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續(xù)不具有法律約束力。擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結(jié)束后，擔保權人在訴訟時效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔保物權的，人民法院應該支持"?！段餀喾ā返诙倭愣l規(guī)定："抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權;未行使的，人民法院不予保護"。可見，訴訟時效的期限大大地縮短了，這樣有利于抵押權人及時地實現(xiàn)債權。

　　(六)對行使留置權做了嚴格的限制。《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百零九條規(guī)定"債權人的債權已屆清償期，債權人對動產(chǎn)的占有與其債權的發(fā)生有牽連關系，債權人可以留置其所占有的動產(chǎn)"。留置權人可以留置的動產(chǎn)的范圍相當廣泛，凡與債權的發(fā)生有牽連關系的所有動產(chǎn)都可以留置，有時可能導致留置權的濫用?！段餀喾ā返诙偃粭l規(guī)定"債權人留置的動產(chǎn)，應當與債權屬于同一法律關系，但企業(yè)之間的留置除外"。債權人可以留置的動產(chǎn)的范圍小了許多，只限于與債權屬于同一法律關系的動產(chǎn)。(七)、留置權人給債務人履行債務的寬限期具有靈活性。《擔保法》第八十七條規(guī)定："債權人與債務人應當在合同中約定，債權人留置財產(chǎn)后，債務人應當在不少于兩個月的期限內(nèi)履行債務。債權人與債務人在合同中未約定的，債權人留置債務人的財產(chǎn)后，應當確定兩個月以上的期限，通知債務人在該期限內(nèi)履行債務"。無論什么物品，給債務人履行債務的寬限期為兩個月以上。《物權法》第二百三十六條規(guī)定，留置權人應該給債務人兩個月以上履行債務的期間，但鮮活易腐等不易保管的動產(chǎn)除外。這樣，可以避免不必要的損失發(fā)生，更好的適用留置權。

更多內(nèi)容訪問>> 物業(yè)管理師考試頻道    物業(yè)管理師課程試聽     物業(yè)管理師考試論壇

·《物業(yè)管理基本制度與政策》考試大綱和參考教材(補充修改內(nèi)容)的通知
·關于印發(fā)《暫行規(guī)定》等的通知
·2010年注冊物業(yè)管理師考試網(wǎng)上遠程輔導招生簡章！
·老師輔導視頻授課24小時不限時限地學習！