物業(yè)管理師輔導：物業(yè)管理官司的責任認定

　　民事責任由違約責任、侵權責任和無過錯責任三種責任組成。

　　(一)違約責任

　　違約責任是指當事人因違反合同規(guī)定的內容而應承擔的責任。違約責任是物業(yè)管理活動中常見的法律責任，其承擔方式主要是違約方支付違約金和賠償經濟損失以及重作、更換。物業(yè)管理活動中的主要違約行為有：

　　1?未按銷售合同規(guī)定的期限和質量交付使用物業(yè)。

　　2?物業(yè)移交時，開發(fā)商未按有關規(guī)定向物業(yè)管理公司支付物業(yè)維修基金。

　　3?物業(yè)管理公司未按管理合同規(guī)定的內容向住戶提供服務和對物業(yè)進行管理。

　　4?住戶沒有履行管理合同規(guī)定的義務。

　　(二)侵權責任

　　侵權責任是指在物業(yè)管理活動中，侵犯國家、集體的財產權以及公民的財產權和人身權時所應承擔的法律責任。

　　1?因房屋建筑質量而產生的侵權責任

　　因房屋建筑質量不合格造成住戶財產、人身損害的，應當賠償損失。如商品房在交付使用后，發(fā)生了墻壁倒塌，致使住戶被砸傷，家庭財產被損壞時，房屋建造者和銷售者應當承擔賠償損失的責任。

　　2?因物業(yè)維修施工而產生的侵權責任

　　在對房屋進行維修施工或者在通道上挖抗修繕地下設施時，沒有設置明顯標志和采取安全措施造成他人損害的，物業(yè)管理公司應當承擔人身損害賠償。

　　此外，建筑物以及其擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，其所有人或管理人應承擔責任，但能夠證明自己沒有過錯的人除外。如住宅小區(qū)圍墻發(fā)生倒塌，損傷他人時，物業(yè)管理公司應當對此承擔責任。但如果該圍墻的倒塌不是質量問題，而是第三人在圍墻邊挖溝，致使墻基傾斜倒塌，那么，賠償責任就應由挖溝的第三人承擔。

　　3?因妨礙行為而產生的侵權責任

　　這種侵權責任主要是因違反相鄰關系義務而引起的。具體表現(xiàn)為，堵塞或改變給、排水渠道，妨礙相鄰他方正常給、排水;堵塞或改變通道，造成他人通行困難;新建建筑物或附屬設施影響他人采光和通風等等。因給相鄰他方造成妨礙或損失的，應當停止侵害，排除妨礙、賠償損失。

　　4?因管理人員違法履行職務而產生的法律責任

　　物業(yè)管理公司員工在履行其職務時因超越法定權限或違反法律義務而給他人造成損失時，必須承擔賠償責任。超越法定權限往往表現(xiàn)為濫用職權;違反法定義務則一般表現(xiàn)為玩忽職守。這種責任是一種轉承責任，即損失雖然是由管理人員造成的，但對其的賠償則由其所在單位承擔。

　　(三)無過錯責任

　　違法者主觀有過錯是法律責任不可缺少的構成要件，但是許多民事責任的構成要件則不要求行為者主觀是否有過錯，只要有損害事實發(fā)生，就要承擔民事法律責任。這種責任，主要反映了法律責任的補償性，而不具有法律制裁意義。

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