2008年土地估價師土地估價理論與方法考試真題

　　試卷二 土地估價理論與方法(總分100分)2008年土地估價師土地估價理論與方法考試真題答案

　　一、判斷題(10題，題號l—10，共10分。請判斷各題說法正確或錯誤，并將答題卡相同題號對應(yīng)的符號涂黑，正確涂“、/”，錯誤涂“×”。評分說明：每題1分，判斷錯誤不得分并倒扣1分，最多扣至判斷題總分為O)

　　1.土地還原利率大小與待估宗地的土地權(quán)利、土地用途相關(guān)。( )

　　2.采用市場比較法評估宗地價格時，比準(zhǔn)案例應(yīng)處于同一供需圈，也就是“區(qū)域因素”所描述的范圍。( )

　　3.土地估價是為交易雙方進(jìn)行土地交易提供價值參考。( )

　　4.采用成本逼近法評估城鎮(zhèn)待拆遷國有土地使用權(quán)價格時，土地取得費(fèi)可按拆遷安置費(fèi)計(jì)算。拆遷安置費(fèi)主要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。( )

　　5.采用剩余法估價時，應(yīng)該把握好最佳開發(fā)利用方式的分析、開發(fā)總價值的預(yù)測，以及開發(fā)成本、開發(fā)期、利潤等項(xiàng)的估算。( )

　　6.土地評估價格的高低與土地估價人員的水平關(guān)系很大，估價師水平越高，評估價格越高。( )

　　7.在規(guī)劃限定的其他條件不變的情況下，單位地價與土地容積率呈正相關(guān)。( )

　　8.某待估宗地設(shè)定有他項(xiàng)權(quán)利后，會適當(dāng)提高該宗地的市場價值。( )

　　9.相對于土地面積、土地形狀等條件，交通條件對地價水平的影響最大。( )

　　10.在采用收益還原法計(jì)算附著有建筑物的土地價格時，需要遵循最有效使用原則，將土地收益從房地收益中分離出來。( )

　　二、單項(xiàng)選擇題(45題，題號11—55，共45分。每題有A、B、C、D四個備選項(xiàng)，其中只有一個最符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。評分說明：每題1分，選錯不得分，不倒扣分)

　　11.工業(yè)區(qū)位理論的核心就是對運(yùn)輸、勞力及( )相互作用的分析和計(jì)算。

　　A.道路因素 B.區(qū)位因素 C.集聚因素 D.資金因素

　　12.某城市二級住宅用地平均容積率為2.0，以樓面地價為標(biāo)準(zhǔn)的基準(zhǔn)地價為1200元/平方米?，F(xiàn)有一宗住宅用地位于二級地，其容積率為4.0，除容積率外無須進(jìn)行其他修正，則該宗住宅用地樓面地價最可能為( )元/平方米。

　　A. 950 B.1200 C.1300 D.1500

　　13.某大型百貨商城臨街寬150米，進(jìn)深100米，采用路線價法評估其土地價格時必須進(jìn)行修正的內(nèi)容有( )。

　　A.寬深比修正 B.區(qū)位修正 C.用途修正 D.出讓方式修正

　　14.《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》發(fā)布實(shí)施以來，對全國各地的工業(yè)地價有一定影響，這屬于影響土地價格的( )。

　　A.一般因素 B.區(qū)域因素 C.個別因素 D.環(huán)境因素

　　15.關(guān)于描述土地價格的主要特征，下面描述不正確的是( )。

　　A.土地價格是權(quán)益價格 B.土地價格由生產(chǎn)成本決定

　　C.土地價格總體呈上升趨勢 D.土地價格具有明顯的地域性

　　16.生地價格、熟地價格、毛地價格是按( )進(jìn)行分類的。

　　A.權(quán)利類型 B.價格形成方式

　　C.價格表示方法 D.土地的存在形態(tài)

　　17.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法是( )在估價實(shí)踐中的具體運(yùn)用。

　　A.合法原則 B.預(yù)期收益原則

　　C.最有效使用原則 D.替代原則

　　18.土地還原利率為7.0%，房屋還原利率為9.6%，則房地產(chǎn)綜合還原利率可能為( )。

　　A.6.5% B.7.0% C.8.5% D.9.6%

　　19.我國土地價格是( )和收益的購買價格。

　　A.土地價值 B.土地所有權(quán)

　　C.土地使用價值 D.土地權(quán)利

　　20.新古典主義地租模型中的代表阿蘭索的主要貢獻(xiàn)在于：將空間作為地租的一個核心問題進(jìn)行了考慮，首次引入( )概念，解決了城市地租計(jì)算的理論方法。

　　A.競爭模式 B.區(qū)位平衡 C.邊際效益 D.博弈占位

　　21.按行政原則確定的居民出行購物距離比按市場原則確定的距離要( )。

　　A.近 B.完全相同 C.略有差異 D.遠(yuǎn)

　　22.影響土地區(qū)位的行政因素有( )。

　　A.城市拆遷 B.城市規(guī)劃 C.用地審批 D.規(guī)劃審批

　　23.某宗容積率為r(r>1)的宗地，樓層數(shù)為n層，每層建筑面積均相等，樓面地價為%，地面地價為%，建筑覆蓋率為e，則下面描述錯誤的是( )。

　　24.在城市土地定級時，要考慮主次干道對周圍土地的影響距離，該距離一般用以下( )方式確定。

　　A.從道路中心到周邊可以到達(dá)該路的最遠(yuǎn)地塊的距離作為影響距離

　　B.建成區(qū)面積與所有主、次干道總長度比值的一半

　　C.道路所在的級別范圍內(nèi)的道路總長度與級別面積的比

　　D.兩條道路之間的中心線到路中心線的距離

　　25.在建立路線價及其修正體系的基本程序中，首先是要( )。

　　A.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度 B.劃分地價區(qū)段

　　C.劃分地價等級 D.劃分路線價調(diào)查區(qū)段

　　26.關(guān)于成本逼近法中求取有限年期土地使用權(quán)價格時，下列選項(xiàng)中描述錯誤的是( )。

　　A.當(dāng)土地增值收益是以有限年期市場價格與成本價格的差額確定時，要進(jìn)行年期修正

　　B.當(dāng)土地增值收益是以無限年期市場價格與成本價格的差額確定時，

　　需對土地增值收益進(jìn)行年期修正

　　C.當(dāng)土地增值收益是以無限年期的市場價格與成本價格的差額確定時，需對成本價格進(jìn)行年期修正

　　D.當(dāng)待估宗地為出讓土地時，應(yīng)進(jìn)行剩余使用權(quán)年期修正

　　27.下列選項(xiàng)中說法錯誤的是( )

　　A.絕對地租是土地價格存在的根源

　　B.級差地租的存在是決定土地價格高低的主要因素

　　C.壟斷地租來自農(nóng)業(yè)雇傭工人創(chuàng)造的剩余價值

　　D.礦山地租的決定方法和農(nóng)業(yè)地租一樣，都包含級差地租和絕對地租

　　28.最有效使用應(yīng)當(dāng)以預(yù)測原則和( )原則為基礎(chǔ)，就過去、現(xiàn)在以至將來作長遠(yuǎn)的考慮后予以確定。

　　A.需求與供給 B.報酬遞增遞減

　　C.最有效使用 D.變動

　　29.采用剩余法估價時，調(diào)查待估土地區(qū)位條件和利用狀況的主要目的是( )。

　　A.計(jì)算建筑密度 B.估算土地開發(fā)費(fèi)用

　　C.估算建筑成本 D.確定土地最佳利用方式

　　30.關(guān)于絕對地租描述，下列選項(xiàng)中不正確的是( )。

　　A.絕對地租是平均利潤的一部分

　　B.絕對地租是農(nóng)產(chǎn)品市場價格高于生產(chǎn)價格的余額

　　C.絕對地租的實(shí)質(zhì)和來源是農(nóng)業(yè)工人創(chuàng)造的剩余價值

　　D.土地所有權(quán)的壟斷是絕對地租形成的根本原因

　　31.下列選項(xiàng)中( )不屬于路線價估價法中深度修正的方法。

　　A.四三二一法則 B.蘇慕斯法則

　　C.杉木正幸法則 D.哈柏法則

　　32.根據(jù)土地報酬遞減的基本原理，下列選項(xiàng)中表述不正確的是( )。

　　A.當(dāng)邊際報酬大于平均報酬時，平均報酬具有上升趨勢

　　B.當(dāng)邊際報酬小于平均報酬時，平均報酬開始下降

　　C.當(dāng)邊際報酬等于平均報酬時，平均報酬最低

　　D.當(dāng)坐標(biāo)原點(diǎn)與總報酬曲線上某一點(diǎn)的連線恰好是總報酬曲線的切線時，平均報酬率最高

　　33.城市規(guī)劃限制條件往往會影響土地價格，下列選項(xiàng)中不屬于此類的是( )。

　　A.宗地容積率 B.宗地形狀 C.建筑密度 D.宗地用途

　　34.某宗地土地使用者經(jīng)2年自行開發(fā)完成基礎(chǔ)設(shè)施配套，而所在區(qū)域土地開發(fā)期需要3年，如開發(fā)費(fèi)均勻投入，則采用成本逼近法估價時，土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期應(yīng)為( )年。

　　A.1 B.1.5 C.2 D.3

　　35.某住宅小區(qū)的平均月租金為21元/平方米，年總費(fèi)用為72元/平方米，房地產(chǎn)總價為3000元/平方米，土地還原利率為4%，該小區(qū)土地樓面價格為900元/平方米，則建筑物還原利率為( )。

　　A. 5.23% B.6.43% C.6.86% D.7.21%

　　36.建筑地段地租的一個顯著特點(diǎn)是( )占有顯著的優(yōu)勢。

　　A.壟斷地租 B.級差地租 C.絕對地租 D.相對地租

　　37.決定土地價格高低的主要因素是( )的存在。

　　A.壟斷地租 B.級差地租 C.絕對地租 D.相對地租

　　38.下列選項(xiàng)中，最適合采用成本逼近法進(jìn)行價格評估的是( )。

　　A.城市中心的商業(yè)用地 B.公益設(shè)施用地

　　C.城市中心的綜合用地 D.待開發(fā)住宅小區(qū)用地

　　39.公式“還原利率=安全利率+風(fēng)險調(diào)整值”的“安全利率”一般可用( )代表。

　　A.一年期定期存款利率 B.一年期貸款利率

　　C.證券年平均收益利率 D.期貨年收益利率

　　40.下列選項(xiàng)中，不屬于交易案例與待估宗地的相關(guān)性和替代性的描述是( )。

　　A.用途應(yīng)相同 B.同一供需圈內(nèi)

　　C.兩年內(nèi)的交易案例 D.交易案例的真實(shí)性

　　41.下列選項(xiàng)中，不適合用市場比較法進(jìn)行評估的是( )。

　　A.工業(yè)區(qū)待出讓地塊 B.市中心辦公樓的租金

　　C.二手房交易價格 D.邊遠(yuǎn)地區(qū)辦公用地

　　42.基準(zhǔn)地價是城鎮(zhèn)土地市場的( )和公示性價格，通過定期公布，向社會提供土地市場的有關(guān)地價水平及其變動趨勢。

　　A.宏觀性 B.微觀性 C.指導(dǎo)性 D.控制性

　　43.某宗工業(yè)用地，土地取得費(fèi)為100元/平方米，相關(guān)稅費(fèi)為50元/平方米，土地開發(fā)費(fèi)是200元/平方米，利息為15元/平方米，投資利潤率為25%，則土地投資利潤為( )元/平方米。

　　A. 86.00 B.87.50 C.88.00 D.91.25

　　44.某城市以2005年為基期，2006年、2007年、2008年的地價指數(shù)分別為110、115、123。某比較案例2006年成交價為1200元/平方米，則2008年該比較案例價格為( )元/平方米。

　　A. 1476 B.1342 C.1200 D.1073

　　45.甲、乙、丙三宗土地的單價分別為1200元/平方米、860元/平方米、800元/平方米，建筑容積率分別為8、5、4.5，若其他條件相同，則購買者會優(yōu)先選擇( )。

　　A.甲宗地 B.乙宗地

　　C.乙宗地、丙宗地任選其一 D.甲宗地、乙宗地任選其一

　　46.下表為某城市基于樓面地價的住宅容積率修正系數(shù)表。比較案例的容積率為2，樓面地價為2000元/平方米，待估宗地容積率為3.5，其地面地價為( )元/平方米。

　　A. 1753 B.5950 C.6134 D.7988

　　47.現(xiàn)有一宗規(guī)劃為商住綜合的土地，其所在區(qū)域的商業(yè)用途價格為800元/平方米，商住混合用途價格為1000元/平方米，則該宗土地的評估價值應(yīng)為( )元/平方米。

　　A. 800 B.900 C.1000 D.1800

　　48.某宗地的土地取得成本為1500萬元，土地開發(fā)成本為3000萬元，投資利息500萬元，銷售費(fèi)用400萬元，銷售稅費(fèi)600萬元，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值為9000萬元，則投資該宗地的收益率為( )。

　　A. 55.6% B.50. 0% C.61.2% D.66.7%

　　49. 2006年某寫字樓出租，簽訂了3年租賃合同，合同月租金50元/平方米，每年租金增長率為10%，每年支出總費(fèi)用為380元/平方米。2008年該寫字樓的房地純收益為( )元/平方米。

　　A.220 B.346 C.592 D.700

　　50.某大型國有企業(yè)有一臨街商鋪，耐用年限50年，已經(jīng)使用2年，殘值率2%?，F(xiàn)上市需按作價人股方式處置，評估時設(shè)定土地出讓年限40年，房屋重置價1200元/平方米。假設(shè)土地出讓年限到期后商鋪無償收為國有，則年折舊費(fèi)為( )元/平方米。

　　A. 24.00 B.28.57 C.30.00 D.31.58

　　51.某宗地的無限年期土地使用權(quán)價格為1000萬元，土地還原利率為6%，該宗地70年土地使用權(quán)價格是( )萬元。

　　A. 1017 B.987 C.983 D.910

　　52. 2004年某宗地土地開發(fā)費(fèi)用為1000萬元。2008年某評估公司對該宗地進(jìn)行評估，據(jù)調(diào)查，目前該區(qū)域同等情況下土地開發(fā)費(fèi)用需2000萬元，年利息率為6%，采用成本逼近法評估時，土地開發(fā)費(fèi)應(yīng)該取( )萬元。

　　A. 1000 B.1124 C.2000 D.2247

　　53.某工業(yè)開發(fā)區(qū)面積100萬平方米，開發(fā)區(qū)總地價為3億元，可出讓土地的比例為60%，現(xiàn)出讓一宗工業(yè)用地，其土地出讓底價為( )元/平方米。

　　A.300 B.400 C.500 D.600

　　54.某城市工業(yè)用地基準(zhǔn)地價設(shè)定土地開發(fā)程度為“五通一平”，其修正值如下表?，F(xiàn)有一宗工業(yè)用地坐落在四級地內(nèi)，達(dá)到“三通(通路、通上水、通電)一平”，則其土地開發(fā)程度修正值為( )元/平方米。

　　A.0 B. -5 C. -6 D. -11

　　55.某宗地內(nèi)建有一座建筑物，建筑層數(shù)為5層，各層建筑面積相等，建筑密度為50%，土地單價為2500元/平方米，則其樓面地價為( )元/平方米。

　　A. 2500 B.1250 C.1000 D.500

　　三、多項(xiàng)選擇題(15題，題號56 - 70，共30分。每題有A、B、C、D、E五個備選項(xiàng)，其中至少有兩個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。評分說明：每題2分，多選、有錯誤選項(xiàng)的不得分，不倒扣分;少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0.5分)

　　56.關(guān)于重置價格與重建價格的區(qū)別，

　　A.估價時點(diǎn)不同

　　C.選用的建筑材料不同

　　E.采用的人工單價不同

　　下列選項(xiàng)中說法錯誤的有( )

　　B.建筑工藝不同

　　D.建筑構(gòu)配件不同

　　57.適用于對大批量宗地進(jìn)行估價的方法有(. )

　　A.路線價法 B.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法

　　C.成本逼近法 D.市場比較法

　　E.收益還原法

　　58.根據(jù)剩余法的基本原理，下列計(jì)算公式正確的有( )。

　　A.地價=開發(fā)后不動產(chǎn)總價值一整個項(xiàng)目開發(fā)成本一開發(fā)商正常利潤

　　B.地價=市場價格一正常成本一正常利潤一不可預(yù)見費(fèi)

　　C.地價=不動產(chǎn)總價一建筑開發(fā)費(fèi)一管理費(fèi)一維修費(fèi)一保險費(fèi)一稅金一開發(fā)商利潤

　　D.地價=房地產(chǎn)預(yù)期售價一建筑總成本一銷售費(fèi)用一稅金一利息

　　E.地價=不動產(chǎn)總價一建筑開發(fā)費(fèi)一專業(yè)費(fèi)一利息一稅金一開發(fā)商利潤

　　59.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估宗地地價時必須確定待估宗地的( )。

　　A.土地用途 B.土地級別

　　C.土地使用者 D.，土地開發(fā)程度

　　E.基準(zhǔn)地價

　　60.下列選項(xiàng)中關(guān)于土地價格描述，正確的有( )o

　　A.總體呈上升趨勢，上升速度較一般商品緩慢

　　B.具有明顯個別性和地區(qū)性

　　c.土地價格高低決定了地租水平高低

　　D.土地價格由開發(fā)成本決定

　　E.土地價格高低與社會經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)

　　61.關(guān)于各種估價方法的適用范圍，下列選項(xiàng)中說法iE確的有( )。

　　A.路線價法是僅適用于特大城市的估價方法

　　B.成本逼近法適用于工業(yè)用地估價，對商業(yè)及住!

　　c.市場比較法除了可以用于土地價格評估外，;姜暴惹髫孥票薔琴為產(chǎn)租金評估

　　D.收益法只適用于有收益或有潛在收益的不動琦

　　E.基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法的適用范圍與市場發(fā)育程度無關(guān)

　　62.下列關(guān)于單位地價、樓面地價描述正確的有( ‘)。

　　A.樓面地價：單位地價÷容積率 。

　　B.單位地價比樓面地價更能反映地價水平高低

　　c.樓面地價：單位地價÷建筑面積 _

　　D.單位地價：樓面地價÷土地總面積 5 1

　　E.樓面地價：單位地價×土地面積÷建筑面積

　　63.根據(jù)房屋的承重構(gòu)件、建筑材料和建筑標(biāo)準(zhǔn)的不同，房屋的結(jié)構(gòu)分為( )。

　　A.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) B.土木結(jié)構(gòu)

　　c.磚混結(jié)構(gòu) D.磚木結(jié)構(gòu)

　　E.簡易結(jié)構(gòu)

　　64.我國現(xiàn)階段地租的具體表現(xiàn)形式包括( )

　　A.土地出讓金 B.青苗補(bǔ)償費(fèi)

　　c.土地承包費(fèi) D.房屋拆連補(bǔ)償費(fèi)

　　E.耕地占用稅 ：

　　65.根據(jù)馬爾薩斯的觀點(diǎn)，地租是總產(chǎn)品中的剩余部分，產(chǎn)生該剩余的原因有( )。

　　A.土地的性質(zhì) B.土地的用途

　　c.生活必需品所特有的性質(zhì) D.~肥沃土地的相對稀少性

　　E.土地空間分布不均

　　66.下圖是土地報酬曲線示意圖，下列選項(xiàng)中正確的有( )。

　　A.L1、L2、L3分別為總報酬、平均報酬和邊際報酬

　　B.從計(jì)算過程來看，邊際報酬是總報酬的一階導(dǎo)數(shù)值

　　C.總報酬曲線中的轉(zhuǎn)向點(diǎn)為邊際報酬曲線的最高點(diǎn)

　　D.第一階段為報酬增加最劇烈的階段，也是最合理的階段

　　E.總報酬為最大時，邊際報酬為零

　　67.估價人員根據(jù)國有土地使用證記載的事項(xiàng)，能夠了解到宗地的( )等信息。

　　A.四至 B.面積 C.用途 D.取得價格

　　E.權(quán)屬糾紛

　　68.在影響宗地價格的因素中，下列選項(xiàng)中屬于區(qū)域因素的有( )。

　　A.交通條件 B.物價變動 C.繁華程度 D.宗地臨街狀況

　　E.房地產(chǎn)投機(jī)

　　69.建筑物折舊的類型包括( )。

　　A.物理折舊 B.經(jīng)濟(jì)折舊 C.功能折舊 D.材料折舊

　　E.環(huán)境性折舊

　　70.在區(qū)域因素修正中，衡量基本生活設(shè)施完善度的指標(biāo)有( )。

　　A.設(shè)施類型是否齊備 B.設(shè)施價格

　　C.設(shè)施水平 D.使用保證率

　　E.設(shè)施使用頻率

　　四、情景分析題(3題，內(nèi)含15小題，題號71一85，共15分。每小題有A、B、C、D四個備選項(xiàng)，其中至少有一個符合題意，請選擇并將答題卡相同題號對應(yīng)的字母涂黑。評分說明：每小題1分，多選、有錯誤選項(xiàng)的不得分，不倒陽分;少選但均為正確選項(xiàng)的每項(xiàng)得0. 25分)，

　　(一)某縣賓館建于20世紀(jì)80年代，以劃撥方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)。1998年5月賓館領(lǐng)取了國有土地使用證，土地登記用途為招待所。賓館周圍為商服用地，道路以生活型主干道為主，電力設(shè)施骨干輸電線路為雙回路10千伏，供水管徑300毫米，排水管徑500毫米，固定電話裝機(jī)容量為1000門。賓館內(nèi)部道路、供電、供水、排水和通訊設(shè)施齊全?，F(xiàn)因賓館經(jīng)營不善，縣人民政府批準(zhǔn)其在不改變用途的前提下進(jìn)行整體改制。就上述內(nèi)容，回答71 - 75小題的

　　問題。

　　71.下列選項(xiàng)中，關(guān)于劃撥用地使用權(quán)及其價格評估描述錯誤的有( )。

　　A.劃撥土地使用權(quán)價格=出讓土地使用權(quán)價格

　　B.企業(yè)改制時，可依據(jù)劃撥土地的平均取得和開發(fā)成本，評定劃撥土

　　地使用權(quán)價格，作為原土地使用者的權(quán)益，計(jì)人企業(yè)資產(chǎn)

　　C.該賓館土地使用權(quán)以無償方式取得，土地資產(chǎn)不應(yīng)計(jì)入其企業(yè)資產(chǎn)

　　D.劃撥土地使用權(quán)價格不包含土地增值收益

　　72.根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》( GB/T 21010--2007)，評估時可設(shè)定其土地用途為( )。

　　A.批發(fā)零售用地 B.住宿餐飲用地

　　C.商務(wù)金融用地 D.商服用地

　　73.若你為該賓館改制的土地估價師，優(yōu)先選擇的兩個估價方法為( )。

　　A.市場比較法 B.收益還原法

　　C.成本逼近法 D.剩余法

　　74.對該賓館進(jìn)行土地評估時，關(guān)于土地開發(fā)程度的描述，下列選項(xiàng)中正確的有( )。

　　A.待估宗地設(shè)定開發(fā)程度為紅線內(nèi)外“五通”和內(nèi)部場地平整

　　B.待估宗地因企業(yè)需要改制須重新設(shè)定開發(fā)程度

　　C.待估宗地實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線內(nèi)外“五通”和紅線內(nèi)場地平整

　　D.待估宗地必須按“五通一平”進(jìn)行地價評估

　　75.該賓館改制時，關(guān)于土地資產(chǎn)處置方式的描述，下列選項(xiàng)中正確的有( )。

　　A.補(bǔ)辦出讓手續(xù) B.保留劃撥

　　C.作價出資(入股) D.國有租賃

　　(二)某企業(yè)因融資需要委托某土地評估機(jī)構(gòu)，對所屬某宗地2008年6月30日的價格進(jìn)行評估。待估宗地位于市區(qū)綜合級別三級地、商業(yè)用地二級地、住宅用地三級地，宗地面積10000平方米，其中商業(yè)用地占20%，住宅用地占80%。城市基準(zhǔn)地價的評估基準(zhǔn)日為2007年1月1日，綜合級別三級地基準(zhǔn)地價為3500元/平方米，商業(yè)用地二級地基準(zhǔn)地價為5000元/平方米，住宅用地三級地基準(zhǔn)地價為3000元/平方米。市國土資源局公布城市地價指數(shù)(以上季度為100)如下表。就上述內(nèi)容，回答76~ 80小題的問題。

　　76.對待估宗地進(jìn)行評估時，估價人員需要進(jìn)一步掌握基準(zhǔn)地價的修正因素百( )。

　　A.定級類型 B.開發(fā)程度 C.容積率 D.年期

　　77.該城市的土地定級類型有( )。

　　A.商業(yè)用地定級 B.商住混合用地定級

　　C.住宅用地定級 D.土地綜合定級

　　78. 2008年第二季度與2007年第二季度同比城市商業(yè)用地地價上升了( )。

　　A. 115.36% B.116.21% C.15.36% D.16.21%

　　79.住宅用地基準(zhǔn)地價的期日修正系數(shù)應(yīng)該是( )。

　　A. 1.28 B.1.25 C.1.23 D.1.20

　　80.若待估宗地商業(yè)容積率修正系數(shù)為1.12，區(qū)域和個別因素修正系數(shù)為5.06%，年期修正系數(shù)為0.9942;住宅容積率修正系數(shù)為1.08，區(qū)域和個別因蒹修正系數(shù)為6. 01%，年期修正系數(shù)為0.9981，開發(fā)程度均不需作修正，則該殺地總地價為( )萬元。

　　A.7171 B.5721

　　C. 4851 D. 4271

　　(三)某賓館首層用于餐飲，租金收入為18萬元/月，其余各層為客房，共00個房間，平均每間房費(fèi)95元/天，空置率為25%，該賓館營業(yè)實(shí)際花費(fèi)25礦元/月。周圍同檔次的賓館客房部分一般每間房費(fèi)90元/天，空置率為20%，　　E常營業(yè)費(fèi)用為年收入的30%;同檔次、同規(guī)模餐飲業(yè)房地產(chǎn)租金為25萬元/日，營業(yè)費(fèi)用為8萬元。本區(qū)域的商業(yè)不動產(chǎn)的還原率為10%。如果一年按365巳計(jì)算，就上述內(nèi)容，回答81 - 85小題的問題。

　　81.采用收益還原法評估該賓館的轉(zhuǎn)讓價格時，其年總收人為( )萬元。

　　A. 476 B. 497 C. 996 D.1088

　　82.采用收益還原法評估該賓館的轉(zhuǎn)讓價格時，其年運(yùn)營費(fèi)用為( )萬元。

　　A.96 B.300 C.333 D.365

　　83.采用收益還原法評估該賓館的轉(zhuǎn)讓價格為( )萬元。

　　A. 6640 B.6960 C.7230 D.7550

　　84.估價人員掌握了賓館同類建筑物的房屋重置價、耐用年限、殘值率等相關(guān)數(shù)據(jù)，評估該賓館用地價格時，可以選用的評估方法有( )。

　　A.成本逼近法 B.比較法 C.土地殘余法 D.建筑物殘余法

　　85.從掌握的評估資料看，該賓館年經(jīng)營利潤與同檔次住宿餐飲業(yè)比( )萬元。

　　A.少60 B.少33 C.多60 D.多33

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