理財(cái)規(guī)劃案例:如何丈量別墅物業(yè)投資價(jià)值(1)

　　“封殺令”的出臺(tái)至今，競(jìng)爭(zhēng)者不斷被擋在了門外，使別墅類項(xiàng)目進(jìn)入奇貨可居的狀態(tài)，在弱市之中，其價(jià)格一枝獨(dú)秀，不斷呈現(xiàn)上行態(tài)勢(shì)。

　　那么，唱響末路狂歌的別墅物業(yè)，究竟如何衡量其投資價(jià)值，并有效規(guī)避其間的潛在風(fēng)險(xiǎn)與投資陷阱呢?

　　根據(jù)別墅市場(chǎng)的現(xiàn)狀和特點(diǎn)，整體可以分為高檔別墅、中檔別墅和經(jīng)濟(jì)型別墅三個(gè)層次。市場(chǎng)人士分析，無(wú)論選擇哪種層次的別墅，其投資價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)必須綜合政策因素、稅務(wù)因素、區(qū)域板塊、個(gè)案項(xiàng)目及歷史售價(jià)沿革等多種因素進(jìn)行分析判斷。

　　其一，要綜合考慮別墅板塊在所在城市的地理位置、居住意義、治安狀況和花園占地面積等情況。一般而言，市區(qū)公寓，例如CBD地段的高檔公寓的買家，更多傾向于長(zhǎng)期自住;而郊區(qū)別墅的買家傾向于度假或者長(zhǎng)線投資。因?yàn)榍罢呓煌?、配套較為完善，便于買家安排工作和日常生活，投資的回報(bào)也較為穩(wěn)定，即未來(lái)若干年內(nèi)會(huì)有多少回報(bào)都是能看得清的。

　　相反，郊區(qū)別墅由于配套等往往不足，只能適合度假，或者買了之后放著不動(dòng)，等待一段時(shí)間之后的升值。而這些別墅的升值空間可能比市區(qū)公寓更大，不過(guò)別墅的投資更考驗(yàn)買家的眼光。因?yàn)橛械膭e墅價(jià)值可能會(huì)大幅增長(zhǎng)，而不好的別墅可能將來(lái)會(huì)有價(jià)無(wú)市。

　　以上海區(qū)域?yàn)槔?，相關(guān)別墅成交數(shù)據(jù)顯示：近期別墅成交中投資客的比例逐漸升高，去年8月投資客比例占成交總量的12%，比7月同期上升8%左右。其中，熱點(diǎn)的外圍地區(qū)諸如浦東康橋板塊、莘閔板塊、松江泗涇、佘山板塊等。

　　鑒于上海市中心區(qū)高檔公寓的單價(jià)已超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，使得資金實(shí)力一般的客戶望而卻步，調(diào)轉(zhuǎn)方向投資外圍別墅。

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