理財規(guī)劃案例:如何丈量別墅物業(yè)投資價值(2)

　　其次，考慮個人的投資偏好。

　　一般而言，激進型的投資者可考慮在郊區(qū)別墅中精挑細選，買了之后不用裝修，等待大幅升值后才出手;但穩(wěn)妥型的投資者，最好選擇市區(qū)的高端公寓。因為這些公寓基本不需要自行裝修，買了就可以立刻入住或者放租，一方面節(jié)約了裝修時間和精力，另一方面租客客源也較別墅廣。

　　上海業(yè)務規(guī)模最大的二手房代理商上海中原物業(yè)代理有限公司浦東別墅組經理王艷偉表示，近期成交客戶有幾個明顯的特點：投資意向明確、預算高、出手快、一次性付款、青睞經濟型別墅。

　　第三，政府實施“住宅禁商”之后，如果想選擇別墅物業(yè)作為經營地點，須向當?shù)氐墓ど叹值日块T提出咨詢和辦理流程，按正規(guī)程序辦理相關手續(xù)后方可經營。

　　第四，交易的時候應該特別注意別墅的產權問題(產權的清晰度是整個交易中最重要的)、交易手續(xù)的監(jiān)管、交易資金的安全問題(資金數(shù)額一般較大)，因此建議委托專業(yè)的大型中介公司協(xié)助跟進，因為它們能夠提供專業(yè)的服務，這對買賣雙方都有保障。

　　以買賣二手獨立別墅的稅費為例，上海漢宇房地產顧問有限公司市場部總監(jiān)孫文勤就此分析指出，獨立別墅市場的激活與稅費調整關系非常得緊密。按照2005年6月1日上海市出臺的有關花園住房土地增值稅的政策，獨立別墅征收的土地增值稅按照四級差額累進制計算，最低稅率為30%，另外還有5.55%的營業(yè)稅和3%的契稅，再加上中介費等其他費用，轉讓一套獨立別墅利潤的50%都會被稅費吃掉。如此高昂的轉讓成本確實會讓很多投資者買賣二手獨立別墅都顯得比較慎重。

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